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小心！房屋买卖中的合同诈骗或违约
2010年7月，张先生与某房地产开发公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议向该房地产开发公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到该房地产开发公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
这是因为商品房认购协议不同于商品房买卖合同，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。因此，根据现有法律，在房产开发商认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，应承担缔约责任。承担缔约责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。
是的，缔约责任是指在合同订立过程中，一方因故意或依其诚实信用原则所应尽的义务，使合同未成立、被撤销或无效而致另一方信赖利益的损失时应承担的民事责任。而违约责任是指合同有效成立后当事一方违反合同使得另一方合同期待利益受损而承担的民事责任，即合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所承担的法律后果。在具体的责任形式上，违约责任则表现为约定的支付违约金、赔偿损失和实际履行等。
现分享一个逾期交房纠纷案例。市民李女士于2010年2月与某房地产公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房地产公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由收房。事后，李女士将房地产公司告上法庭，申请判令房地产公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房地产公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。
认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的义务，对房地产开发公司逾期交房所要承担的责任也有所约定，故对房地产开发公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。最终，判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。
开发商交房的条件要满足两项：一是建设工程经验收合格；二是向购房人提供住宅质量书和住宅使用说明书。一般情况下，开发商与购房者签订合同时均约定单体竣工验收合格，也就是指开发商取得上述四方会签的工程质量竣工验收报告，合同约定的交房条件，不得低于上述最低标准。合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效，业主可以收房。
很少有合同约定通过综合验收作为交房标准的，因为要达到综合验收条件，除要达到单体竣工验收的条件外，还要水电暖等配套均开通且经相关水务、电力、供热单位盖章，小区硬化、绿化完工并验收等等，最终取得《工程竣工验收备案表》，具备办理大房证的条件。一般来讲，单体竣工验收后，业主就可收房并装修，可能水电是施工临时水电，通过单体竣工验收是绝大多数合同约定的交房标准。
我们认为，在法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。人“交钥匙”义务的履行也并非就意味着人的合同义务履行完毕，根据法律，它还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。
根据最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释司释第十一条，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到人的书面交房通知，无正当理由接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有或者当事人另有约定的除外。所以，商品房买受人不能糊里糊涂地在没有验收手续也没有验房清楚的情况下匆忙领了房门钥匙，以避免产生后续的许多工程质量纠纷和产权办理纠纷。”
违约方承担违约责任的目的是为了填补非违约方的实际损失，如果同时支持了违约金和实际损失，相当于购房者获得了不当得利，这是违律的公平原则的。如果合同中约定的违约金低于实际损失的，可以以实际损失为准要求赔偿，实际损失需要由购房者以还贷利息、租房的租金等来举证，如果合同中的违约金过分高于实际损失，当非违约方主张违约金时，违约方有权向适当降低违约金的金额。
购房者在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的交接方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生。