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诉争房屋所有权能否善意取得
独居老人李某拥有位于某小区的住房一套。李某有两个儿子李一、李二。李某因病去世后留有遗嘱，内容为住房由大儿子李一继承。后李一根据该遗嘱在房屋登记部门办理了过户登记。后李二得知该遗嘱为李一伪造，遂向当地。审理后认为李一因伪造遗嘱而了对其父遗产的继承权，判决该房屋所有权归李二所有。判决生效后，李一将该房以市价出售给张南，并办理了过户登记。张南不知该房屋权属存在争议，并已入住该房。李二也在判决生效后与签订了房屋买卖合同，已支付了全部房款。
在审理本案的过程中，产生了三种不同意见。一种意见认为，李一伪造遗嘱，了对其父遗产的继承权，该诉争房屋的所有权应归李二所有。有判决予以确认。根据《物权法》第29条、第31条，李二于继承开始时就取得了该房屋的所有权。虽然李二与的房屋买卖合同有效，但由于没办理房屋过户手续，不能发生房屋所有权变动的法律效果，该房屋的所有权应当属于李二所有。第二种意见认为，虽然房屋产权证上登记的人是李一，但是李一取得所有权是基于违法行为，对该房屋的占有属于占有，后将房屋卖于张南，属于处分。因意取得制度的适用前提是处分人占有物，并且对物的处分是一种处分行为。故张南不能根据善意取得的相关取得房屋所有权。故该房屋所有权应归李二所有。第三种意见认为，虽然房屋产权证上登记的人是李一，而事实上的所有权人应该是李二，李一处分该房屋系处分，但由于张南购买房屋时是善意的，张南可基于不动产物权的善意取得制度取得该房屋的所有权。李二可依侵权行为请求李一承担赔偿责任。
根据《物权法》第106条之：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是合理的价格转让；三是转让的不动产或动产依照法律应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
“受让人依照前款取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”根据该条的，不动产善意取得的适用有以下四个构成要件：
第一，让与人对让与的不动产无处分权。本案中，李一处分该诉争房屋是在判决其继承权之后，该诉争房屋的所有权由法律判决确认由李二所有。李一对房屋的处分属于处分。占有是动产物权变动的公示形式，处分人对动产是占有，还法占有对动产能否善意取得至关重要，但是不动产以登记为物权变动的公示形式，登记体现不动产的外观，所以，处分人对不动产的占有是否，不影响不动产能否善意取得。
第二，受让人受让该不动产时是善意的。不动产善意取得以受让人的善意为前提条件，“善意”指受让人非基于故意和重大，而对转让人无处分权的情形不知情。本案中，张南在购买房屋时是根据房屋产权证上登记的人来认定李一为该房所有权人。他不可能清楚该房屋存在权属争议。
第三，受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。不动产善意取得是以有偿取得为前提条件，本案中，张南根据市价，支付了房屋价款。该房屋转让有偿、并且价格合理，故张南属于善意第三人，应当取得该诉争房屋的所有权。
第四，已作的变更登记。登记是不动产物权产生、变更和消灭的公示方式，在没有相反的前提下，一般推定登记的人为事实上的人。即使事实上已经变动（例如进行了买卖），但形式上没有采取公示的方法（没进行产权登记），仍然不发生物权变动之效力。故本案中不能取得房屋所有权。在确定不动产善意取得制度适用时，也以受让人已经办理了不动产产权变更登记为要件。本案中张南在购房后，已经办理了房屋产权登记，取得了房屋的所有权。
因此，本案符合适用不动产的善意取得的四个要件，诉争房屋的所有权应归张南所有。原人李二只能向处分人李一要求赔偿，而不能向受让人张南行使物权请求权。不能取得房屋所有权，只能请求李二承担不能交付房屋的违约责任。
“善意取得”最早源于日耳曼法的“以手护手”原则，适用于动产领域，我国物权法将这一制度扩大适用到不动产领域，以保障不动产交易的安全和受让人的权益。不动产物权的善意取得是指在不动产产权证上登记的人与真实人不一致的情况下，受让人基于对登记公信力的信赖并通过、等价、有偿的交易行为从物权让与人处取得不动产物权的制度。由于不动产善意取得制度的存在，一旦登记的人将不动产转售第三人，事实上的人就不能要求该第三人返还不动产。这一制度对我们日常生活中的不动产转让具有其深刻的现实意义。