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依法认定该房屋买卖合同有效
安徽省铜陵人方某、朱某向他人借款后无力，委托吴某帮他们卖房归还到期借款。后因房价上涨，方某、朱某又了，到，请求确认卖房协议无效并要求办理涉案房产的产权变更登记手续。此案经一审、二审，日前，安徽省铜陵市中级依法驳回方某、朱某的上诉，维持驳回方某、朱某诉讼请求的一审判决。
2014年2月，经吴某介绍，方某、朱某向余某借款15万元，并同意以方某、朱某的房产作为抵押。当天，方某、朱某向吴某出具了“委托书”，载明:兹委托吴某为我们的代理人，并以我们的名义办理与自己房屋相关的下列事宜:以上述房屋作抵押贷款及登记、归还所欠贷款、注销抵押登记;还清全部贷款后，出售上述不动产，包括办理该房的评估、调档(查询我们名下的房产状况及国有土地使用权证的变更)、签订售房合同、产权过户(房地产权证及国有土地使用证的变更)、收取卖房款、协助买方以买方名义办理贷款等一切相关手续;支付与上述事项有关的各项费用;本委托书有效期至上述委托事项办结之日止。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予以承认。由此在法律上产生的、义务均由委托人享有和承担。该委托书同时在铜陵市衡平公证处办理了公证手续。
几天以后，吴某以方某、朱某的委托代理人名义与余某签订《抵押贷款合同》，约定:方某、朱某由于生产经营需要，现以房屋作为抵押物向余某借款，借款数额为15万元，期限为2014年2月14日至2014年5月14日，月息1.87%，双方均认可该房价值29.5万元。合同签订后，该房在铜陵市房屋产权监理处办理了抵押登记手续，抵押权人登记为余某。借款后，方某分别于2014年8月、2015年3月、2015年5月、2016年2月就利息问题向余某出具了借条，其中2015年3月的借条载明:本人承诺在2015年4月11日前至少还余某15万元，若不能兑现承诺，余某卖我房产还贷，本人没有任何，并且本人愿意承担卖房还贷产生的一切责任及后果。
鉴于方某、朱某始终无法向余某归还借款本息，吴某与余某协商将方某、朱某的房产出售，以售房款归还方某、朱某拖欠余某的借款本息。因该房在银行有部分按揭贷款尚未还清，为顺利出售房屋，余某代方某、朱某归还了公积金贷款66823.71元。
2017年6月，吴某以方某、朱某的委托代理人名义，与余某又签订《抵押贷款合同》，约定:借款金额为40万元，借款总期限自2017年6月9日至2017年12月9日，双方均认可该房价值为45万元。为出售该房需要，吴某又以方某、朱某的委托代理人名义，于2017年8月3日与余某签订《铜陵市存量房屋买卖合同》，约定方某、朱某将该房屋出售给余某。合同签订后，吴某以方某、朱华某的代理人身份办理了该房产的产权变更登记手续，余某取得了涉案房产的不动产统一登记证书。另外，方某、朱某向余某借款后，先后向吴某支付了部分款项，金额分别为27000元、36000元。其中的36000元双方均认可是方某、朱某通过吴某向余某支付的利息。
首先，本案案由是确认合同无效纠纷，就涉案房产而言，吴某以方某、朱某名义与余某签订《铜陵市存量房屋买卖合同》并办理涉案房产的产权变更登记手续，该行为是方某、朱某出具的委托书中明确的授权行为，吴某并未超出委托书的授权。该代理行为产生的法律效果应由委托人方某、朱某承担。且方某、朱某向余某借款的本金、借款后至房产处置完毕期间的利息及余某代方某、朱某归还的银行按揭贷款的总额，与涉案房产进行产权变更登记时的市场价值相当，作为受托人，吴某并没有明显损害委托人的权益。
其次,根据《中华人民国合同法》第五十二条的,合同无效的情形有:一方以欺诈、的手段订立合同,损害国家利益;恶意,损害国家、集体或者第三人利益;以形式目的;损害社会公共利益;违反法律、行规的强制性。方某、朱某主张吴某、余某之间通过恶意以及以形式目的的方式损害他们的利益,但他们提交的不能证明其主张,一审判决驳回其诉讼请求符律。所以,吴某的代理行为是有权代理,没有超越授权范围,且涉及本案的房屋买卖合同不符合《中华人民国合同法》的合同无效情形。另外,方某、朱某对吴某以他们的名义处置房产事宜也是知情的。
最后,余某在借款当日即要求方某、朱某通过办理公证委托的方式将房屋买卖的权限授权给吴某,而后通过吴某代理签订房屋买卖合同的形式将房屋过户至余某名下,根据《中华人民国物权法》第一百八十六条的,抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。但本案是在被的债权已经过了清偿期间,方某、朱某仍然无力的情况下,到了2017年6月,吴某才以方某、朱某的委托代理人名义,与余某又签订《抵押贷款合同》,且借款的本金、利息及余某代方某、朱某归还的银行按揭贷款的总额,与涉案房产进行产权变更登记时的市场价值相当,因此,不属于流质契约,不属于以形式目的。综上所述,本案房屋买卖合同不符合合同法的合同无效情形,应属有效。
（原载于《中国商报周刊》2018年12月20日三版 作者：黄冬松 单位：安徽省铜陵市中级）返回，查看更多