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2018房屋买卖合同有哪些有效和无效的情况？补充协议怎么写？
有些房地产商在与购房者签署《商品房买卖合同》时，要么拒不接受购房人的补充条款，要么要求购房者签署由卖方起草的补充协议。那么2018房屋买卖合同有哪些有效和无效的情况?补充协议怎么写?
法律法规：《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高相关司释、建设部相关等法律法规的。
法律：《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行人一致的原则，除法律法规另有的外，不得分离”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”
《城市房地产管理法》第四十二条：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的、义务随之转移。”
法律：《民法通则》第七十八条第二款：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的。”
《关于贯彻执行〈中华人民国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条：“出租人出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此房屋的，承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。”
《合同法》第二百三十条条也有相应：“出租人租赁房屋的，应当在之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的。”
法律：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以人与第三人恶意，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
法律我国《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求或仲裁机构宣告该买卖无效。
法律《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院，报有批准权的人民审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关缴纳土地使用权出让金的。
如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。
依《民法通则》，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经代理人同意，或者事后经代理人追认。
为了房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。
在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房方如违反上述要求，就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格，应当宣告合同无效，赔偿买受方因此而遭受的损失。
此外，确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房，仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房，机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。
依照现行法规和有关司释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、、乘人之危、代理和以形式目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。
因重大和显失公平签订的房屋买卖行为，亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力，当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效，不影响其他部分法律效力的，其他部分仍为有效。
房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性，不得损害社会公共利益，违公共。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。
补充协议条款的制定并不是房地产商的单方行为，购房者作为合同的另一方，同样具有平等主张、自身利益的。任何发展商以单方名义制订并要求购房者无条件签署的补充协议都有可能是购房者意愿的，在法律上是无效的。因此，开发商在要求购房者签订补充协议时，应对其内容予以明释。例如，在销售精装修房屋时，有的开发商对于合同约定的装修材料装修标准的改变，只是明确了告知购房者的义务，而对于改变后的质量、价格、档次、环保均不予明确，根本没有给予购房者选择或是确认的，这在实际上已经严重损害了购房者的利益。一旦出现问题，极易使买卖双方产生纠纷。
在实际交易中，开发商在起草补充协议时，有时为了迎合或是满足个别购房者的利益要求，将一些公用面积和使用空间擅自“许配”，从而损害了其他购房者的利益。例如，一家开发商在销售写字楼时，购房单位提出了一个条件，即将写字楼的外墙使用权归该购房单位无偿使用。开发商明明知道外墙使用权归所有购买写字楼的业主，开发商个人没有任何承诺的，但是，为了促进销售，在没有得到其他业主同意的情况下，开发商便同意了这家购房单位的要求，并将此条款写入补充协议。事后可想而知，由于合同约定的该内容损害了其他人的利益而导致此项内容无效。
1、广告和售楼书中的有关内容。消费者入住时发现房子有些地方与当初广告和楼收中承诺的并不一样，这种情况在生活中并不鲜见。把广告和楼书中的相关内容加入合同，产生纠纷时可以作为消费者投诉的有利。2003年6月生效的《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中为了购房人利益，将开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所做的具体明确的、并且对买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的说明和视为合同内容。开发商如果违反这样的内容，应当承担违约责任。
2、补充协议中一定要注明因开发商违约造成退房的违约责任。由于开发商原因导致消费者退房的事很多。但也仅限退房，对开发商如何“补偿”要求的不多。开发商违约致使退房，负些赔偿也是应该的，因为这种“赔偿”和消费者交定金但“不买不退”的道理一样。许多合同中都约定因“不可抗力”导致误工等，开发商可以不负违约责任，但却不可作为开发商责任的借口。
3、对物业服务所达到的标准也应注明。物业服务是办完入住手续后才发生的事实，与业主当初想象的可能存在着这样或那样的差异，容易产生纠纷。在合同中注明要求及责任，对双方都有利。
如何通过一份公平合理的补充协议充分买卖双方的权益，在房地产交易中具有举足轻重的意义。因此，为避免制定无效条款，双方在签署补充协议时，应根据《合同法》中关于有效合同的，来拟定的合同条款。另外，双方在签订购房合同和补充协议后，在合同履行期间，如果双方出现新的协议内容或需要对原来签订的内容协议变更，均可通过补充协议的形式予以约定。