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820万的房 650万能谈 杭州高端楼盘抗不牢了
（原标题：820万的房650万能谈杭州高端楼盘抗不牢了）
9月下旬的楼市“三箭连发”，犹如一瓢冷水泼在了火热的楼市。在经历了1个多月的市场观望后，终于有了明显下行的迹象。
之前纷纷上调价格的开发商，如今又开始集体下调。
记者了解到，开始出现降价迹象的，已经从之前我们采访到的偏远郊区刚需楼盘，向中高端楼盘蔓延。
成交量也有明显下降，进入11月的第一周，环比成交量下跌了27%。在成交的房源中，住宅比例越来越低，反而是商业地产开始占据成交榜单。
武林的豪宅也停住了涨价的步伐调高的备案价又下调8.5折都可以谈
“我在杭州某楼盘看中一套房源，透明售房网显示备案价为820万元，开发商报给我的价格是745万元，但我自己的心理价位是680万元，销售说可以帮我去申请。”一位朋友向记者表示，她看了半年的房子，之前总是担心买不到，但是现在终于能坐下来可以和开发商讨价还价了，甚至能到备案价的85折。
事实上，降价的苗头已经呈蔓延之势。在杭州价格网官网上，“房价公示”一栏今年以来一直很热闹。前几个月的“价格调整公示”，清一色是上调价格，“你方涨罢我登场”，如今又是一夜之间，不少楼盘一起下调价格。
这些下调价格的，以刚需和改善楼盘为主，但也有高端楼盘出现率先降价的迹象。
位于同协某楼盘有明显的价格调整。在9月价格调整两次，10月又调整了一次。同一套房源19幢5单元802室，为89.79平方米的刚需房源，单价在9月12日调整为20057元/平方米，9月19日上调为22057元/平方米，但10月31日公示时，价格已经下调到18749元/平方米，总价比9月19日备案价足足下调了30万元，降幅达15%。
32个高端盘有11个价格降了
记者通过中国指数研究院，对近两个月以来，成交在10套以上，单价在4万元/平方米的中高端楼盘进行了统计分析，发现中高端楼盘的上涨势头也得到了遏制。
在这32个楼盘中，同面积段和前两个月对比，其中有明显下降的有11个楼盘，8个楼盘有上涨，还有13个楼盘基本持平。比如武林外滩、春江天玺等楼盘，都有比较明显的下降。某最具代表性的武林豪宅，近两月的成交量也明显下滑，甚至只有一两套的网签记录，价格也停止了前进的步伐。
申花某高端楼盘11月的成交均价比10月低了20%，开发商的解释，楼盘没有降价或优惠，这两套房源是内部员工订走的。武林外滩工作人员也表示并没有降价，只是房源不同，最近卖掉的是边角料的房源所以价格不高。
有业内人士分析，面对日渐萎缩的购房需求，开发商会根据购房者的心理价位，在一定利润率的前提下，对售价做一定的调整。这种调整不一定体现在价格网中，但可能会体现在给购房客户的折扣优惠上，或者以赠送车位的形式体现。
本月成交量会降到万套以内吗
如果说10月中旬前，仍然高企的楼市成交量，是9月下旬政策出台前的预定转成交所导致，那么10月中下旬后，则真正体现了调控新政的效果：成交量持续下降。
在10月的上半月，至10月17日，虽然经历了国庆七天长假，但成交量还是达到7392套；随后的后半月，成交量下滑迅速，只有6390套。时间进入11月，形势更明显，刚过去的一周(1日至7日)，杭州市区成交量为2356套，环比下降了27%。如果依此下去，11月总成交量有可能会降到万套以内，而这也将是去年3月以来的成交量新低。
成交量下降的同时，杭州的商品房库存略有上升。据透明售房网数据，截止到11月8日，杭州市区(含萧山余杭，不含富阳)目前可售商品房11万套，可售住宅46177套。
相比之下，今年的住宅去化率远大于商业。从1月至11月8日，商业地产的库存量一直在6.6万至6.4万套之间徘徊，而住宅库存则从89654套一降到了10月的45278套。而到了11月，住宅库存又上涨了约1000套，总的商品房库存也差不多略涨了1000套左右。
住宅成交萎缩小面积商业地产独占鳌头
记者发现，近半个月来，住宅的成交比例日趋减少，而“广场”类商业地产渐渐有上升势头。
在主城区和萧山的日成交榜单中，商业地产项目“反客为主”，几乎有超过住宅的势头。
以11月7日为例，杭州主城区成交前十榜单中有6个项目为商业地产：像紫金港城市广场、宝龙城市广场、天达大厦、置地广场、银泰国际和金街美地等。
萧山区的前十榜单中，像杭州水天城、空港新天地、C金地德圣中心、萧山宝龙城市广场、义桥星天地、望京商务中心等都是商业地产。
而在成交面积上也可以看出端倪。根据中国指数研究院的统计数据，杭州市区11月份以来共成交2356套，其中70平方米以下成交920套，占到总成交的39%，而这批70平方米以下的房源，基本都是酒店式公寓。
有业内人士表示，楼市调控新政主要针对住宅，因此一些购房者转而把手里的资金转向了商业地产，一方面面积小总价低，未来租金回报率高；另一方面住宅在今年大涨的行情下，同区域内的商业地产相对价格较低，更值得入手。
(据钱江晚报微信公号，原文标题《杭州中高端楼盘抗不牢了！820万的房子650万可以谈一谈》，记者赵红燕，编辑周勤。编辑吴佳妮)
