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二手房闹心！限购以来济南一家律师所已接上百起纠纷案
市民焦先生最近遇到一件麻烦事，因为去年卖了一套房，没想今年成了被告。原来因为原买主在限购中失去了购房资格，他将房子卖给别人，新政出台后，原买主又有购房资格了，以焦先生私自解除合同为由起诉了他。在采访中，记者了解到，省城一家律师事务所从去年出台限购政策以来，已受理了上百例二手房买卖纠纷。而这些纠纷大致分为两种情况，一种是房价上涨太快，卖家，另一种就是因为限购后，买方失去了购房资格，但又不愿意解除合同导致的纠纷。市民焦先生最近遇到一件麻烦事，因为去年卖了一套房，没想今年成了被告。原来因为原买主在限购中失去了购房资格，他将房子卖给别人，新政出台后，原买主又有购房资格了，以焦先生私自解除合同为由起诉了他。在采访中，记者了解到，省城一家律师事务所从去年出台限购政策以来，已受理了上百例二手房买卖纠纷。而这些纠纷大致分为两种情况，一种是房价上涨太快，卖家，另一种就是因为限购后，买方失去了购房资格，但又不愿意解除合同导致的纠纷。
去年10月，焦先生将位于高新区的一套房子挂在房产中介，过了没几天，就有一位年轻人小吴看好了这套房子，两人在中介签订了购房合同。在签订合同当天，小吴交给焦先生5万元定金，合同上30日内，小吴应将首付款50万元交给焦先生并且双方完成过户手续。
然而一个月过去了，小吴，中介方面也没联系交易双方，焦先生以为小吴不想要这套房子了。“因为合同上如果他到期没交首付，没履行合同就视作违约，定金不予退还。”
焦先生以为这样就算是小吴违约解除合同了。又过了一个月，2016年12月26日济南市限购令升级，因为小吴是外地人，且社保连续缴纳不足两年，在这次限购升级中，小吴失去了购房资格。“限购出台后，他联系过我几次，我说既然你不能买了，那我就把房子卖给别人了。”焦先生说，小吴并不同意他将房子卖给别人，称自己再想想办法。
今年3月份，又有一名购房者看好了焦先生的房子，双方很快签订合同并且完成了过户手续。没成想，5月18日，济南再次出台政策，本科及以上学历只要连续缴纳半年以上社保就可享受三成首付购房，按这个，小吴可以购房。新规出台后，小吴就以焦先生私自解除合同，一房多卖为由将焦先生告上了法庭。
针对焦先生的案例，律师称他很有可能败诉，将会面临赔偿。焦先生不明白，明明是对方先违约，怎么自己就成了被告了?
前段时间本报报道了在省城某银行工作的小林因连续三次限购，失去购房资格，还被告上法庭的案例。在小林的案子中，同样是对方先违约，卖方并未按照当初约定在期限内与小林办理过户手续。
但通过咨询后，小林得到的律师答复同样是自己败诉的可能性较大。“因为当初我们合同上并没写明过户的时间，一切都是口头约定。”小林说，虽然自己已付了大部分房款，但由于自己后来失去了购房资格，使得合同无法继续履行，房主因此上诉，“我手里没，而相反房主手中的较多。”
小林说，她后来落了单位的集体户，可以买房了，但因为现在房价与她一年前购买时的价格已差距很大，房主不愿再继续履行合同将房子卖给她了，就是要解除合同。
上海锦天城(济南)律师事务所律师凌彬彬解释说，从上述两个例子中，可看出无论是焦先生还是小林，都是最初买卖合同没签订明确，手中不足。
“焦先生的例子中，虽然确实是对方先违约了，从法律上来说，这个合同到期了对方没履行，焦先生有权终止合同，但他应书面告知对方。”凌彬彬说，这个告知中应包括对方需履行违约责任还有合同解除协议，“有的违约一方可能还不愿终止合同，这个也不要紧，只要将这个书面告知快递给对方就算是合同终止了。”
对于小林的例子，凌律师称，法院在审理过程中，会依据判断主要是谁的责任，但法院审理的原则都是要交易的安全和秩序，因此在小林已落户可以购房的情况下，应该还是会尽量合同继续履行。
凌彬彬律师称，自从去年出台限购政策以来，确实发生了很多因为二手房买卖纠纷而打官司的案例。“到目前为止经我手的案子就有四五例，我们律师事务所有四十多名律师，上百例应该是有了。”凌彬彬说，这些纠纷大致分为两种情况，一种是房价上涨太快，卖家，另一种就是因为限购后，买方失去了购房资格，但又不愿意解除合同导致的纠纷。
“不管是买方还是卖方，违约方的赔偿主要分为三种情况。”凌彬彬说，最主要的赔偿方式就是按照合同约定，合同上怎么约定违约责任怎么履行，假如合同没有约定就按照法律，违约方赔付给守约方造成的实际损失，“还有一种情况，就是约定中的违约责任太高或太低，法庭或仲裁委会介入调整。”
对于近来频发的二手房交易买卖纠纷，凌彬彬，买卖双方在购房前一定要签订好合同，将房屋价格、支付时间、支付方式、什么时间解押、贷款、过户，包括户口的迁移，这些时间节点都应在合同中明确，“我们没办法防范对方是否守约，履行不履行合同，但要在合同中的违约责任尽可能约定高一些，这样一方面是以防万一出现纠纷争院支持，另一方面，高额度的违约金会让想违约的一方在毁约时慎重思考。”
