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一条腿、两张脸面对变异的郑州房地产如何押对未来？
如果有人要给你介绍个女朋友，瓜子脸，大眼睛，双眼皮、高鼻梁，柳叶眉，温柔贤惠，聪明伶俐，你会不会激动的一晚上睡不着觉，迫不及待想看看她长什么样？甚至你还会不断的问自己：“她会看上我吗？”
郑州就是这个样子，中州大道以西，车多窄，人多楼矮，拥挤不堪。中州大道以东，车少宽，高楼林立，风貌一新。一个城市，两种截然相反的面貌！
如果你白天开车不走高架，从郑州的西三环往东三环走，过了中州大道，之间，还以为从三四线城市到了国际都市。
笔者有个朋友结婚，到机场接深圳的证婚人，就开着车特意到CBD绕了一圈。在CBD证婚人很惊讶夸郑州很漂亮，朋友也很高兴，意气风发地对证婚人说，我们大郑州，就是这个样。可是过了中州大道，一向西回朋友家时，证婚人便感叹句，你家到底住在哪，怎么越走越破？哎哟，朋友瞬间被打脸。
而且这种趋势还是不可逆的，西边已经被彻底的抛弃了。本来常西湖新区还是有希望的，但是安置房太多，再加一个炼油场，逆袭的机会殆尽。所以，西边的房价永远不可能超过东边。
而且，这种情况还要持续相当长的一段时间。东边的太宽了，住宅容积率又低，房价又贵，导致人口太少。宽人少，就很难形成繁华的商业。熙地港以东，至今没有像样的大型商业中心。未来也难有！你晚上9点多，走在东区的大街上，就会不自觉的打个哆嗦：人真少，好怕怕！
生活在西边，公共交通方便，商业繁华，开车堵车，很多人不愿开车，所以，对距离的要求比较高，房子距离公司不能太远，五六公里足够。
生活在东边的人，公共交通不便，又距离商业中心远，又不堵车，所以，出门最好开车，既然是开车，也就不在乎多开一会。所以，房子距离公司可以很远，10公里都是近的。
如此，郑州中州大道以西的框架就拉不大，房子远了没人愿意住，出了四环就要命。中州大道以东的框架就可以拉的很大很大，反正都是开车，不在乎多开10分钟，绿博也不算远。
郑州虽然也有二环、三环、四环之分，但郑州的房价和几环没有一点关系。郑州的房价不以市中心为锚。李嘉诚的地段论，在郑州是行不通的。
你看上海、广州、杭州、天津、南京等几乎所有的大城市，都是市中心区域的房价最贵，然后向外辐射，每多一环，房价就降低一些，比如二环的最低价是三环的最高价。
虽然有一些城市的东西、或者南北房价也不均衡，但起码都是市中心的房价最贵。但是，郑州就是极不平衡，东边独大，一条腿走。
1、郑州市中心的房子，大部分都是原来事业单位的老破小，又破又烂，设计又极不合理。二七广场很是繁华，但往里走50米，就是污水横流，垃圾遍地的破和破小区。
这种家属院又难拆，拆迁成本又高，远不如在郊区整块净地省时，省力，省钱。所以，根本没有拆迁的动力，除非修或修地铁时不得不拆。
市中心没有郑州特有的文化沉淀，说白了，就是没有个性。不管是百年德化，还是二七广场，无论你站在什么角度看，除了人多，没有极其吸引人的地方。
老郑州虽然叫老郑州，但大部分只是一代人，谈不上安土重迁。没有个性，对新流入人口自然也没有吸引力。相反，郑东新区的漂亮与大气，却充满了。
总之，所有人对市中心都没有特殊的感情，不愿意，市民不愿意流入，爹不疼，娘不爱，房价自然就低。
郑州的商业是极其单纯的，不是指商家或买家的单纯，而是说商业只和商业有关，和房地产没有多少关系。这一点，也是特别少见。
外地人很难想像，一个城市商业最繁华的地方房价却排不上号。房价最高的区域，商业却熊的不像样子。
宏观上看，郑州能称得上繁华的商圈或商业中心都在中州大道以西，东边的商业和西边相比不值一提。可是，东边的房价却远远高过西边。
再看微观，郑州能称得上商圈的只有两个：二七商圈和360商圈。二七商圈的规模又是360商圈的N倍，租金也是郑州最高的，秒郑州所有商业中心或商圈。至于中原、二七、惠济万达都不能叫作商圈，连自己的金街都难养活，只能叫商业中心。
可是，二七商圈又不是特别的有吸引力，能让喜欢逛街的女生半个月不去就想把男朋友掐，一个月不去就月经不调。外地人去成都肯定会去市中心的宽窄巷子，去重庆肯定会去市中心的解放碑，但来郑州旅游的人，很少会去二七广场，一般人只去CBD、开封、或者少林寺。
二七商圈实在是太没特色了，和郑州这个城市一样，说老不老，说新不新，说大不大，说小不小。让人爱不起来，笔者以及家人半年不去，也没一定感觉。总之，二七商圈太普通，普通到让人很快遗忘。
所以，二七商圈周围的房价便宜的要命，新楼盘华润悦府才18000元/平。这可是在郑州最大的商圈内啊，还是在最市中心的啊。对得起你脚下的土地吗？对得起在郑州最大的商圈里吗？
这里留个问题，假如有一天，郑州不再大肆对外扩张，静下心来，稍微一下市中心。像成都一样，在二七广场附近建个宽窄巷子、太古里等，郑州的市中心会是什么样子？房价又会是什么样子？
虽然郑州在割裂的城市、没用的地段、单纯的商业的夹持下，房地产市场混乱不堪、奇葩闪闪，一身的病，需要治疗。但是，这种病在15-20年内是没得治的。趋利避害，人之天性，没有人会傻到放弃郊区短平快的利益，而经营市中心难啃的骨头。
所以，一向东，是郑州的现状，也是未来的趋势。现在无论是买房自住还是投资，要享受城市发展的红利，就得郑州发展的方向，向东，继续向东。逆动而行，不可长久。但是，郑州不可能无限的大，必须有个尽头。
土地、政策、经济都不是决定城市规模的根本。抽丝剥茧，唯有人口，人口才是一个城市扩张的根本动力，其它都是浮云。
很多人在分析郑州时，把河南的1亿人口，当作郑州的优势。但是，这种论点经不起推敲。这1个亿人口，大部分是与郑州无关的。如果河南是一个国家，人口外出，毫无疑问这一亿人都会往郑州跑，但河南是一个省份，一个位于四战之地的省份。
如果河南富有，就意味着可以抢夺四周的人口。如果河南贫穷，就意味着人口会被四方抢夺。河南富有吗？2017年河南人口净流出38万，高居全国第二。
所以，河南人是全中国的人，不只是河南一个省的人！人再多，留不住，有毛线用？伊拉克的石油很多，但是它的吗？
查阅过去10年的数据，郑州市常住人口每年新增16万左右，市区的常住人口每年新增约10万左右（2010年是改变了统计方法）。
未来15-20年，不出意外，郑州市区的人口增长速度不过如此。20年后，郑州市会有多少人？大胆一点估计，也就1300-1500万之间！市区人口600-700万之间，只要不把地市（县）都划成区，市区人口最多最多800万。
五环内的面积，相当于郑州四环+大河的合围面积，目前正在开发5环到6环之间，去年常住人口为2200万。所以，郑州这个城市的轮廓极限不言自明。
地理中心，已经说过，不再多提。商业中心，除了二七广场，还能有谁？中州大道以东不可能发展一个超过二七广场的商业中心，地理、人口、住宅容积率、道宽度统统决定了不可能。中州大道以西，距离二七广场都不太远，更没有可能。
别说商务中心也可能是高铁东站，高铁东站现在大企业稍微多一点，那是因为北龙湖的湖心岛没建成，大企业别无选择。未来，高铁东站只是个副中心罢了。
如果你是世界或中国500强的企业，在郑州设立个分公司，你是愿意设立在高铁东站还是北龙湖湖心岛+CBD？如果西湖的岛上也有44栋办公楼，旁边又是CBD，你觉得500强企业在杭州的分公司，是愿意在西湖边还是杭州高铁站旁边？
2016年郑州CBD内共有29家世界500强企业河南或者郑州分公司，其中，既包括中国银行、民生银行、渣打银行、工商银行等金融行业，还包括宇通、三星、乐金电子等制造业。
河南银监局、河南投资集团、河南省农信社、中原农保、恒丰银行、渤海银行、浙商银行、珠江村镇银行、平安银行、长城资产、信达资产、中原资产、东方资产、中原信托、方正金融等；
郑州银行、中原银行、中国工商银行、中原证券、百瑞信托、宇通金控、中信银行、万达期货、中国人寿等。
金融岛可不是只让金融公司入驻，只是和金融相关的公司多一点。44栋写字楼，288家企业，平均1栋楼才6家公司，怎么可能？别的行业笔者不敢估计，至少开发商在郑州或河南的分公司，大部分也会搬到这里。房地产企业和金融公司， 天然盟友！
郑州把最好的东西都给了北龙湖，它以后必定是郑州最闪闪发光的名片，就像杭州的西湖一样，无论是郑州人，还是来郑州游玩的外地人，都会喜欢到北龙湖。哪怕是我们的下一代，或下下一代，有钱以后，都会想方设法在北龙湖以及周边买一套房子。
所以，这三个中心，前无古人，后无来者，没有其它区域能够挑战其地位，除非出现大型，否则不会再发生任何改变。
1、郑州的房地产市场还会继续这样乱下去。地段、商业这些对房子价值很重要的东西，在郑州就要打个折扣。
2、不要买市中心的破房子，拆迁基本无望的。别指望有朝一日，这些破房子的地段能升值，这个日子有点长，你等不起。
4、无论你在哪住，最好选择距离地铁口500米以内的房子。在标准的地铁盘里住一段时间，再换其它地方，你会超级难受。
E、任何一个大型公司（除了工厂、或大力补贴的个别公司）把河南、郑州的总部设立在四环以外的可能性微乎其微；
7、所以，上班族无论是自住还是投资，最好选择距离北龙湖+CBD15KM以内的房子。这方圆15KM，升值潜力不会比其它地方低，又保险又有足够的资源让你，没有必要去其它地方冒险。
8、要的看靠待郑州，郑州有它的发展极限，不要在强弩之末买房。城市的边缘毕竟还是边缘，中国不是美国，富人喜欢在郊区，中国人更喜欢主城区的热闹。