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社科院报告：青岛、武汉、西安等地房价开始下跌 （2
大数据住房租金指数监测显示，2018年1-7月部分城市住房租金快速上涨，并于7月达到涨幅峰值。2018年7月，28个重点监测城市住房租金平均环比上涨1.145%。其中环比涨幅在2%以上的有郑州、苏州、中山、东莞、合肥、深圳、、上海等8城市；环比涨幅在1%~2%之间的有杭州、重庆、无锡、、烟台、天津、南京、大连、珠海等7城市。与2017年12月相比，2018年7月累计涨幅在10%以上的有上海、2个城市，累计涨幅在5%-10%的有、深圳、重庆、珠海、青岛、天津、大连7个城市。
2018年8-9月，重点城市住房租金水平轻微回落。2018年8月，29样本城市住房租金平均环比下跌0.11%。杭州、西安、上海、天津、青岛、烟台、无锡、广州、、长沙、厦门、济南、东莞、合肥、深圳、佛山等城市租金涨速均有所回调。与2017年12月相比，2018年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有（11.4%）、上海（9.52%）、（8.27%）、珠海（8.08%）、深圳（6.31%）5个城市。
8-9月租金止涨，主要受到各地对租金上涨调节干预的影响。但另一方面，住房租赁市场立法滞后，相关市场规则欠缺，导致住房租赁市场秩序混乱，租房者权益得不到有效。少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场，推高了、上海等租赁房源相对不足城市的租金。
从外部看，国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，国际资本市场动荡加剧，中美贸易摩擦尚未缓解。外部不确定性显著增加，短期内将增强住房市场观望情绪。
从政策面看，房价上涨的决心不会发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实，这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。
从城市层级看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小；二三四线城市一旦销售不畅，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。
从市场层面看，部分开发企业资金链较为紧张，为了采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。
从资金面看，随着定向降准等稳健货币政策的实施，市场利率有所下降，预计首套房贷利率大幅上浮现象也将得到改善。但“大水漫灌”的现象暂不会出现。
基于以上因素综合推测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险区域。
一是“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期。一、二线城市继续投资投机，维持现有的限购、限贷等房地产调控政策。清理三四线城市不合时宜的住房去库存政策，切实落实好地方稳定房价的主体责任。“因城施策”不搞政策一切，避免诱发系统性风险。保持调控政策的持续性与稳定性，促进房价预期的稳定。
建立完善租房市场相关制度，包括：加快推进住房租赁立法，保障租购房同权，在发生各类纠纷时优先租户权益；完善市场规则，探索建立租房押金第三方存管制度、租金上涨幅度限额制度、强制性合同文本条款制度、出租性住房环保安全标准等规则制度；规范市场秩序，重点治理设置合同陷阱和霸王条款行为、变相押金行为、隔断出租行为、租客将租金转为贷款分期的行为、租客行为、垄断区域房源或租房信息操控租金行为等。
多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快公租房的建设与配租；加快对集体土地建设租赁住房试点的推广；对利用工商业闲置建筑为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持；出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。
三是加快推进住房供给侧和长效机制建设。抓住住房市场相对稳定的有利契机，加快推进和深化期房预售制度、土地出让制度、集体土地利用制度、住房开发制度、租购同权等关键性制度的。通过相关财权事权，促进与住房相关的基本公共服务的一体化与均等化。
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