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霞山友谊路拆迁最高补偿已达18900元平你还在期待湛江楼价猛跌？
10月12日，霞山区公布了《霞山区友谊路道路扩建34米范围房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》，友谊路扩建拆迁的详细补偿方案出现在面前。
对拆迁不是很熟悉的湛江人民，看到这份拆迁补偿方案都表示很关注，当然表示的更多，纷纷惊叹，友谊路那破地方都能补偿那么多钱了！
房价已经夯实的事实，击碎了很多小“空军”的心，一直抱有的房价回到2017年5月1日之前的幻想基本破灭。
这个拆迁方案不是片区整体拆迁，是道路扩建的征收拆迁，也就是友谊路扩建34米范围内的拆迁，友谊路全长1.2公里左右，所以拆迁规模并不大。
“因本次征收为交通基础设施建设需要，不提供原地回迁，对于私人房屋，提供货币补偿、房屋产权调换（异地安置）两种方式供选择；”
不提供回迁，是现在各地拆迁的标准操作模式，前两年全是货币补偿，也就是拆你的房子，给你钱，之后两清，你拿着钱去做什么事你自己的事情。绝大部分人，拿着这个钱肯定是去买房子。这个模式大家都很清楚了，不赘述了。
“确实需要调换的，可提供就近或条件、各项设施配套及商业价值与现居住基本相同的地段调换。”
像这种标准的执行特别的难，因为是不可量化的，配套及商业价值基本相同也是一个模糊的标准。如果以后拆迁方案出现纠纷，很大概率是这个部分出问题。拆迁户现在满意，以后不满意怎么办？城市在发展，以后商业价值不一样了，拆迁户会不会提出不满？
“选定保利原点广场某期楼盘房屋作为安置楼房，以该楼盘开盘均价11766元/平方米作为基准，按被征收房屋的产权证载面积与基准价面积1：1的比例进行调换。”
写的很清楚了，以保利广场中的某期作为安置房，按照价格11766元/平方米，进行1:1进行置换。
文件还特别提出，选了保利原点的房子，你选的这套房子要是开盘价低于基准价11766元/平方米，征收人会补足差价，相反的，开盘如果如果高于11766元/平方米，拆迁户自己补上，如果选的面积增加了也是自己补。选的面积如果小了，怎么办，没说。
这里就很有意思了，保利的开盘价在这里直接关系到拆迁户的利益，不知因为拆迁户的选定会不会影响保利的定价策略呢？还是有什么机制对价格有管控。
“住宅：包括私人房屋、房改房等，补偿包括房屋和土地价值，根据同地段的保利原点广场住宅精装修销售均价，补偿标准为11766元/平方米。”
“商铺（含住改商）：根据同地段的保利原点广场友谊路商铺销售均价，补偿标准为18900元/平方米。”
不管是调换还是货币补偿，都是以保利原点广场为基准，我认为这个是合理的，因为原点广场是这个区域内的标杆楼盘，价格经过那么长时间的市场洗礼，也是合理的。
友谊路所在的，10年以上的二手房均价是在10000以下的，保利广场的二手房一般也不会高于11000，所以，以11766的基准价格来征收，是合理的。
至于商铺，文件原则上是不允许调换的，因为就是商铺的全部价值，调换成什么，换成黄金还是一坨翔，都有很大的不确定性。
不管是哪家开发商，最难去化的就是商铺，现在市场下行周期，住宅都难卖，商铺更是开发商的痛，压着大笔资金，完不成考核任务。另外，商业的改变，“一铺养三代”的观念也已经改变，新商铺价格低于住宅在大城市是常态。
保利原点的商铺我没去看过，不知道这个价位是否合理，但是就友谊路的拆迁来说，住宅拆迁户肯定完胜商铺拆迁户，是最大赢家。
“被征收人所有的土地、房屋，其性质和面积以证件记载为准；无证建筑物面积以测绘公司出具的测绘报告书数据为准。”
这两点连起来看，意思是不是无产权证建筑也可以获得补偿？具体执行中的前提条件是什么不清楚，但是但从此文件中，可以看出，无产权证的建筑是可以获得货币补偿的，且没有说明和产权建筑的补偿标准是否有差别。
大家都知道湛江财政不充裕，关于城市建设，目所能及的重要项目很多，为啥要花那么多钱在建设路的扩建上？来我们看一张图。
红色的是人民大道，的是湖光快线，蓝色就是扩建拆迁的友谊路。还有一条更重要的道路，正在建设的湛江大道没有画。
友谊路的扩建，重要意义是将人民大道——湖光路——湛江大道连接起来，形成闭环，当前的城市核心干民大道连接与调顺大桥和机场直通的湛江大道，对交通的盘活作用重大。
友谊路两边的旧房子，要是卖二手房价格不会超过10000，当然，拆迁和卖房是两码事，有些在那住了几十年的老居民，可能多少钱都不想搬呢，我们不讨论这个方向。我想说的是，拆迁给的价格，是个房地产市场一个锚定价格，更准确地说，是给了市场一个心理锚定价格。
拆迁是行为，要经过层层商议和审批的，补偿价格是核心要点。拆迁补偿定价的就是对楼市价格的认可标准，以此来推，基本可以知道湛江楼市的价格稳定线了。
从本质上讲，拆迁就是拆迁户和之间做生意，是市场交易行为，我们英明神武的zf是有自己的判断和分寸的！