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深圳楼市的可怕真相
随着调控政策不断出台，过热的一线城市楼市开始降温。这波上涨行情是从深圳率先启动的，但遗憾的是，直到今天绝大多数人仍然没有搞明白，深圳楼市到底发生了什么，即将发生什么。
通过对关键数据的比对研究，我的结论是，深圳楼市存在令人震撼的特殊性。无论未来出台什么政策，深圳楼市都将有重大事件发生。
从人口规模上看，深圳36年前几乎是从零开始起步的。但到了2014年年底的时候，深圳实际生活人口已经接近京沪这两个特大城市。
由于深圳尚未公布2015年统计公报，这篇文章只能采取2014年和之前的数据。公布的常住人口数字，2014年底是上海2426万人，是2152万人，深圳只有1078万人。
但三个城市义务教育阶段的在校生人数分别是：上海123万人，112.8万人，深圳105.7万人，应该说深圳实际人口应该已经非常接近京沪。对此，深圳也不否认，主要领导最近公开承认深圳实际管理人口超过2000万。
2014年的数据还显示，当年小学生招生人数，上海是16.34万人，是15.3万人，深圳达到了16.25万人。也就是说，深圳小学生招数人数已经超过了、逼近上海，显示出深圳强劲的人口增长后劲。
熟悉深圳楼市的人都知道，由于土地面积狭小，深圳商品住宅供应量长期偏小，每年的开工面积和竣工面积跟中山这种三线城市差不多。
注：2000年、2001年和2004年商品住宅竣工面积没有查到，使用的是商品住宅销售面积（2004年）或“商品房竣工面积×65%”推算出来的（2000年和2001年）。
也就是说，在中国城市化最高峰期间，新建了2.6亿平方米的商品住宅，上海建了3.08亿平方米，人口增量更为显著的深圳只建了7000万平方米的商品住宅。深圳的住宅供应量只相当于的27%，上海的23%！
深圳和上海不同，在于它是个全新的城市。在2000年之前的20年，其商品房的供应量应该不到最近15年的一半。所以，深圳商品住宅竣工总面积在1亿平米左右，加上这些年陆续上市的政策性住房，肯定也很难超过1.5亿平方米。而上海、住宅的存量大概都在7亿平方米左右。
从2000年到2014年，深圳小学生人数从31万增长到了79万，增幅155%，实际人口增长肯定比这个速度还快。如果按照目前承认的“实际管理人口2000万”推算，过去15年深圳人口增长了1200万人。但这15年的新增商品住宅面积只有7000万平米建筑，按照人均20平方米计算，只够容纳350万人。
那么，涌入深圳的外来人口都住在哪里了？答案是：绝大部分住在违法建筑里。老百姓的习惯叫法是：城中村、小产权房。但深圳不承认深圳有所谓的小产权房。
深圳有多少违法建筑？的说法是：超过37万栋，大约4.2亿平方米。当然，4.2亿里还有一小部分是工业和商业性质的房子。
深圳2011年公布的《深圳市住房保障发展规划（20112015）》也了深圳商品住宅的短缺情况，根据这个文件提供的数字，到2010年末，深圳全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。其中商品住房建筑面积1.02亿平方米，约110万套。也就是说，2010年底的时候，建筑占了深圳住宅总套数的接近八分之七。
根据上述数字我们还计算出，深圳存量商品房的户均面积在93平米左右，其他住宅户均面积只有43.8平方米（违法建筑多是小户型）。
如果加上最近5年来的各类住宅增量，深圳的住房不算短缺，缺的是可以获得房产证的、当做资产的住房。
如果观察北上深三大城市历年的商品住宅竣工面积，我们就会发现一个重要现象：三大城市的供应量都在减少。这是因为国家在控制特大城市人口总量，所以在土地供应量上不断收紧。
但问题是，中国城镇化的径肯定是大城市化，而不是大中小城市均衡发展。只要给迁徙，大家一定是涌向中心城市。所以，从长期看，未来北上深人口将继续增加。
也许有人会拿上海2015年人口减少说事，但我告诉你，最近的日本人口普查显示：过去5年里日本首次出现了全国总人口减少的现象，但东京地区又增加了35.4万人。日本是城镇化基本完成的国家，各个城市之间公共资源相对均衡，但东京仍然具有持续的人口吸引力。
所以，深圳房价去年以来的疯狂上涨，除了资金杠杆因素之外，更重要的是人口在猛增，住宅的供应量却一直在减少，而且少得可怜（上海也存在这种现象，只是没有这样极端）。
到那时，深圳的商品住宅将成为全国富人的玩物，深圳大部分中低收入阶层将栖身违法建筑、军产房、城中村，过着长期租房的生活。其实，这已经是深圳楼市的现状了。
深圳市近期提出了一个宏大计划，未来5年减少2亿平方米的违法建筑。这其中绝大部分当然不会是拆除，因为涉及的人太多、太复杂，估计绝大多数会给某种身份，在一定范围内获得流转的。
5年减少2亿平方米，这意味着什么？过去15年里，深圳才建设了7000万平米的商品住宅，现在一年出来的违法建筑可能达到4000万平方米！
也就是说，如果违法建筑不能流通，不能成为外来人口“真正的家”，则深圳房价将继续飙升；如果给予某种流通的资格，则对此前购买了商品房的人将是重大利空，尤其是原关外的商品房。而深圳金融体系里的抵押物，可都是高价的土地和房子，这个价格体系是长期形成的。
除非股票市场上有一个真正代表大众的投资者分享经济和股市的增长，否则，资本市场放大财富差距的功能就不可能消失。
