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日本专家：中国楼市不会崩盘 2措施可稳定楼市
据了解,这个“中国的房地产崩盘时间表”,主要是把日本房地产市场滑落的趋势,和中国当下的楼市行情,进行比较,如此对比,是不是对的呢？我们驻日本的记者,采访了日本的相关专家,来看看经济学家是怎样看待这个问题的。
日本瑞穗综合研究所首席经济学家中岛厚志先生长年从事日本经济的分析与研究,他非常的关注中国经济的发展。在他看来,目前中国经济发展的状态,尤其是房地产行业,与上世纪80年代后期的日本确实有相似之处。
东京日本瑞穗综合研究所首席经济学家中岛厚志:“当时的日本就是这样,房地产的价格不断上涨,使得人们普遍认为,拥有房产肯定不会赔钱,这种情绪在国民中蔓延,但当时日本的经济增长以及国民收入增加的幅度已经开始下降,经济增长率只有5%左右,然而房地产的价格在5年间却上涨了4倍 。”
中岛先生表示,虽然从上看,目前的中国经济确实非常像当年的日本,但两者之间还是存在着很大的不同。他说,现在中国的房地产价格虽然上涨很快,但还没有达到日本当时5年间上涨4倍的程度。特别是从中国全国范围来看,过去5年间房地产价格只上涨了40%。因此,可以说目前还没有达到泡沫的顶峰。另外,中国的和央行人民银行已经开始在经济运营和金融政策上进行调控。如果能够目前的过快上涨,即使出现了泡沫破裂,但由此带来的经济低迷的状况也不会持续很久。 对于网上流传的中国房地产崩盘时间表,中岛先生认为,这反映了人们对于中国经济,尤其是部分大城市房地产过热的一种担心。从中国全国的情况来看,这种彻底崩盘的情况近一两年出现的可能性不大。但必须引起高度重视,从政策面加以调控,否则会越来越大。
刚才的那张中国房地产崩盘时间表,给中国楼市提出了一个参照的对象,那就是日本的楼市,这个话题的确引起了不小的争论,但两国的房地产市场是否有这样的可比性？我们继续采访中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞。 1、倪主任有没有注意到这个“楼市崩盘时间表,你怎么看？ 2、今年以来,国家为了楼市的平稳发展,一已经出台了一系列宏观调控的措施,但是现在面对上涨的房价,有人开始怀疑政策有没有起到效果,那么针对目前的市场情况,我们还有那些手段可以使用？（短期、中长期调控办法!!）
倪鹏飞:我确实注意到楼市崩盘时间表,我认为它们有相似的一些地方,但是更多是有很大差异的。最主要可能有两点,一个是人口状况的不同。日本在当时的时候,在1991年的时候,人口增长已经结束,开始下降。第二个,它的人口平均年龄已经达到50岁。中国人口增长还在继续,可能还需要一段时间,另外中国平均年龄,购买住房平均年龄也相对较年轻,这是第一个。第二个从发展阶段来看也不同,当时日本城市化率已经达到76%,目前我们国家城市化率才处在45%,并且还有一部分处在半城市化的阶段,所以从这两个方面来看,中国房地产在未来还有很大的需求,那么有了这些需求的支撑,我想在短期内,这位网友所说的情况是不会发生的。
马洪涛:虽然两国楼市之间并不具有直接可比性,但是我们也需要从日本楼市出现的泡沫破裂的情况当中吸取一些。我们注意到国家为了楼市的平稳发展,已经出台了一系列宏观调控措施,但是面对现在上涨的房价,有很多人开始怀疑这个政策有没有起到效果,针对目前的市场情况,我们还有哪些手段可以使用？
倪鹏飞:我认为目前对房地产市场完全有掌控的能力,就短期来看,有两个措施的出台可以迅速把房地产稳定下来。第一个就是金融措施,无论是需求还是供给,归根到底都是在钱的问题上。在未来要根据市场情况做相应的抉择,一个是加强信贷的监管,第二个就是要根据情况来改变首付的比例,再一个也可以提高信贷的利率。第二个,短期的,我认为要把房价作为宏观调控的主要目标,像通货膨胀率,像经济增长,像失业率这样一个指标,来作为宏观调控的目标,并且把它作为考量地方主要领导人责任的一个指标。这样才有可能使得各项调控措施更有效,发挥更有利的作用。长期来看,可能要解决三个问题,一个是要打破开发商对开发市场的垄断,一个是打破地方对地方土地的垄断,第三个要调整财税的结构,开征物业税,房地产投机。
马洪涛:看来这轮房价飙升,很多消费者、很多购房者他们会关心一个问题,现在是不是一个买房的好的时机,您的是什么？
倪鹏飞:中国有句俗话,叫货卖当时值。从需求情况来看,不要跟风投资者和市场上一些炒作的,要根据自己的情况来定。第二个,我认为未来尽管我们2010年下半年不会出现日本那种崩盘,但是调整无论是从市场形势来看,还是从调控的作用上来看,都有可能出现。
近日，一份“中国房地产崩盘时间表”在网上疯传。该帖将中国2005年2008年楼市走势与日本1985年1991年的走势相比较，得出多个极为相似的时间节点，并预言2011年中国房地产也将像日本一样崩盘。不过多位专家表示，虽然中国楼市目前泡沫加大，人民币升值压力也不小，但中国国情和政策与日本不同，加上目前和地方均已要平抑房价，对楼市的调控能力比较强，因此，楼市明年“崩盘”基本不可能。
上世纪90年代初，经历了30年的经济飞涨后，日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年1991年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点：1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。
而中国楼市2005年2008年所经历的情况，似乎与日本惊人地相似。在“中国房地产崩盘时间表”的帖子中可以看到，2005年人民币开始升值，2006年同样大量资金进入房地产市场，2007年房价飙升，2008年房价下降、地王频出因此该帖预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。
对于该帖的“预言”究竟是否可信，广州社科院研究员彭澎表示，中国一直强调要防止重蹈日本的覆辙，两个国家的楼市确实也有很多相似。但一直以来，中国都更侧重货币升值的压力，楼市的风险似乎并没有引起足够的重视。“如果人民币的升值，又不加以控制楼市泡沫的产生，房价继续按照2009年的涨幅，那楼市崩盘的确实很大，值得我们。”
不过在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在于难以的投机性需求。
中国大量二三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以“崩盘”的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。
彭澎则详细分析了中国与日本之间在国情和政策上的不同，以此证明虽然时间表有些类似，但并不一定意味着中国楼市会像日本一样“崩盘”。
彭澎称，首先，中国的人口红利短时间内还不会消失，而这是日本楼市泡沫化过程中不曾有的现实，学者普遍认为还有15-20年的人口红利期，这对中国楼市形成了支撑；其次，中国大规模的城市化进城使得未来将有数亿农民为城镇居民，这一过程还会带来大量的住房需求；再次，当年日本大幅升值，从而使得日本楼市泡沫化加剧，而目前从的态度来看，中国不会轻易受美国大幅升值；最后，从去年底以来，从到地方都频频要平抑房价，因此有理由相信中国能够成功控制住房价。
采访中，多位专家均提到，我国有必要建立新的住房制度，房地产市场只能是该制度下的一部分。应该为买不起房的人提供充足的保障性住房，以实现住有所居。
此外，有业内人士表示，目前投资和投机的购房行为的思是正确的，但力度还可以更大一点，应该加大二套房以上持有者的税负，这是短期内就能够做到的。
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