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中国楼市最大的秘密！2017年7大预测！
房贷的边际收窄（预测2017年新增房贷总额5.5万亿元，同比下降15%）不会对房地产市场带来实质性影响。
2017年银行理财产品仍将作为开发商的重要支撑（2016年约为4万亿），为开发商拿地等活动提供充裕的外部资金。
整体态势：预计2017 年上半年销售均价将持平，下半年重回上升趋势。但对于二手房市场，成交价可能会有5~10%的调整。
新房推动因素：1）开发商资金充裕；2）一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决；3）高地价。
趋势结论：虽然在行政措施干预下，2016 年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平，但我们预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势。
2016 年，中金预计约5.5 万亿元的外部资金流入地产市场，用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动，适时满足了开发商规模扩张的需求。
在这5.5 万亿元的外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献4 万亿（占比超70%），成为开发商外部资金的重要来源。
未来，如果银行理财资金进入地产行业未受调整，2017 年开发商的外部资金大概率仍将保持充裕。
通过情景分析得知，资金缺口仅会在开发商外部资金缩小超过15%而拿地所需资金增长超过10%时才会出现。
中金认为一、二线城市供不应求的情况会在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，因此房价继续上涨的压力仍然存在。
目前数据显示截至9月底，一、二线城市的库存去化月数分别为9.3、9.4 个月，情景分析显示2017 年供需关系不会有太大改观。
基本情景：可售资源增长15%，地产销售下降15%。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到12.6、12.7 个月，但仍处于10~14 个月的健康区间内。
悲观情景：可售资源增长30%，地产销售下降30%（可能性极低）。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到17.3、17.5 个月，仍低于一、二线城市的历史高位（分别为18.5、30.4 个月）。
出于对利润率的，2016 年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿，在2016 年拿地过于激进的开发商压力尤甚。
1、短期内挂牌价和成交价均增长过快，增幅过高。一些城市（如（楼盘）、广州（楼盘））二手房成交价格增速甚至超过新房，这在我们看来是不合理的，考虑到新房普遍有品质的改善或提升。
由于政策扰动，短期内销量将会出现显著同比下滑，但将会在2017下半年重拾上升趋势。长期来看，中金对于中国新房销售量并不悲观。
1、2016 年四季度和2017 年一季度：参考2010和2013 年政策收紧时期的经验，近期销售面积同比下降30~40%是在预期范围内的。
长期来看：预计中国新房销量将在未来三年将维持目前每年11~12亿平米的水平，之后将缓慢下行，进入21 世纪30 年代和40 年代后将降至每年7~8亿平米。
此轮调控还额外引入行政措施，在过热城市（超过20个一、二线城市及部分三、四线城市）重建房地产市场秩序，带来更加显著的影响。
? 进入2017 年二季度，当调控措施在价格控制方面逐渐取得成效，对一、二线城市地产市场的态度不会再像现在这样严厉，这将有助于改善市场情绪。
可售资源的及时补充（主要来自2016 年新增土储）将有效缓解销量的萎缩。2012和2013 年的市场表现印证了这点
我们预计2016~2020 年间新房销量将保持在11~12 亿平米，之后将开始减速下降，在21 世纪30 年代、40 年代稳定在每年7~8 亿平米。
由于“因城施策”框架的，我们认为城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善，但不会彻底扭转，这意味着：
? 一线城市：供应缺口难以解决：1）这四个城市的需供比在每种情景中都超过1；2）深圳（楼盘）面临的供应短缺问题最为严重。
? 21 个政策收紧的城市（包括一线城市）：在个别情况下总需求可以被满足（当供应扩大超过15%；需求缩小超过15%），但供应过剩的程度非常低。
虽然2016 年中国居民房贷大大增加，但整体杠杆水平（从贷款总余额来看）仍未超过全球其他国家，尚处“合理范围”内。
我们不否认，2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平，并有可能带来潜在风险，但我们不能夸大边际影响，因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。
? 中国房贷存量（住房贷款余额占P 比重）仍然相对较低：截至16 年9 月底住房贷款余额为17.93 万亿元，占过去一年年化P 的25%（日本1996/2014 年为32%/41%，美国2007/2015 年为73%/53%；图表27）。
? 全年房贷支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中国居民房贷的平均久期远低于其他国家，但不论是否将久期调整为其他国家的水平，每年房贷支出占全部居民可支配收入的比例都在可承担范围内（图表28）。
? 中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。截至2016 年前9月末，房贷存量/居民总储蓄（31%）、房贷存量/居民金融资产（17%）以及房贷存量/居民总房产价值（10%）三项比率与日本大致相当，但大幅低于美国（图表29）。
岁末年初大家做年度计划时，都要“总结过去、展(BU)望(TING)未(DA)来（LIAN）”。套用一句俗线年对中国房地产业而言是不平凡的一年，全国量价创历史新高，热点城市房价快速上涨。没买房的筒子们心塞；开发商今年业绩不错，拿了地王明后年怎么退出把握也不大。展望2017年，房地产调控政策不平静，财经领导小组会议强调“房地产泡沫”，市场预测难度很大。准备再一次DALIAN前，笔者梳理了20家券商2017年房地产行业报告。房价涨不涨，看看哪家预（DA）测（LIAN）最厉害？
宏观经济面、行业的政策面和基本面都在变化当中，预（DA）测（LIAN）不易，好多报告的撰写者都是笔者的朋友，在此谢过！
截至12月20日，已有中金等20家券商发布2017年房地产行业策略报告，其中中金、摩根士丹利最早，10月31日就发布了（估计有筒子三季度报告还没写呢!）；中投证券报告12月19日才出炉，但长达80页；国信证券002736股吧)报告虽然只有11页但干货满满。
从标题就能看出，各机构都是“取名高手”：普遍采用对联式，分两句来阐明对明年趋势的看法，其中一句为“市场趋势”，一句多为“策略”，比如方正证券601901股吧)的“政策千帆已过，资源股蓄势待发”，海通证券600837股吧)的“行业高位盘整，个股分化前行”；甚至有做成四句的，比如国泰君安“虽无艳阳，亦非寒冬；精选主题，业绩为王”。中金和招商的最简洁：分别是“阳光总在风雨后”、“这个冬天不太冷”，体现其虽有调整但不必过分担忧的判断。
20份报告中，有12份对2017年商品房量价和投资、新开工等关键指标进行了预测；其中销售面积平均跌幅为11.2%，销售均价平稳（好几家机构预期价格不涨不跌，真是应了价格平稳的期望），销售额平均跌幅9.6%，投资额小幅增长2.9%，新开工面积小幅下降3.3%。
具体来看，中金、大摩报告出的最早，对2017年的量价预测最为乐观，最近出报告的中信建投、中投最悲观，比如中投预期销量下降18%，中信建投预期销量下跌17%，新开工预期下降14%，降幅在各家机构中均最高。
除整体预测外，部分机构还对不同阶段和不同城市的交易量进行了预测：由于基数高、政策逐渐发挥效果等原因，各机构普遍预期2017年上半年销售降幅最为显著，中金认为上半年热点城市交易量可能超过40%、Q2热点城市库存去化周期将超过12个月，价格将出现下跌，国泰君安、华创等认为2017年中是销量降幅和价格下行压力最大的时期。
从不同城市来看，由于政策的分化（限购限贷政策升级主要集中在热点城市），各机构普遍预期一线和二线热点城市交易量降幅最大，比如中信建投预期一线%，二线%）。
在预测2017年量价指标的情况下，各机构也对细分领域的新机遇进行了分析，如长租公寓、房地产基金、物业服务、企业转型等领域，其中长租公寓在鼓励租赁市场的政策背景下，得到诸多机构的关注。中银国际对典型地产企业的四大转型方向（大健康、大文化、环保和新能源、大金融）进行了总结梳理，资料很丰富。
各家机构报告的亮点还有很多，看完这800页报告，你就离专家就不远了（1）中金：从历史来看，调控政策再次放松，要等到房价、投资同时出现下跌
（4）中银国际：对典型地产企业的四大转型方向（大健康、大文化、环保和新能源、大金融）进行了系统梳理