联系方式：renmin@163.com 
楼市调控并非儿戏地产商开始甩货入手正当时
当国家喊出“房住不炒”、“遏制房价上涨”的时候，就意味着对房地产的变革已经彻底。而从一年多的经历来看，这次的房地产调控怎么看都不像是儿戏。越来越多的、专家、学者、大佬开始纷纷悲观起来，房地产大局已定，房价开始回调的信号愈加强烈。
昨天知名房产自樱桃大房子更是语出惊人，他说“网红城市的楼市都凉凉了，都等着跌吧！”。文中着重提到了前不久非常火热的西安、杭州、合肥、昆明、贵州及重庆，观点也非常明确，这些热门城市在一轮利好之后，毫无悬念地迎来了调控重锤落下，加上需求都已经耗尽，未来只有下跌或震荡的结局，这充分证明了本轮楼市调控的巨大威力。
她更一针见血地指出“几个网红城市都凉凉了，说明没有谁可以例外，涨完了自然就得调整了，先涨先跌，后涨后跌，不是不跌，只是时候未到。”言辞之中流露出了对未来房地产市场满满的悲观情绪。
相较于言辞犀利的自人，地产专家们的观点就温和多了，但这也毫不影响他们“看空”楼市。对于已经进入下半场的中国房地产市场，近日经济学家马光远提出了重磅新论——中国房地产正在发生巨变：房地产灵魂变了，国家对房地产政策从过去的经济政策回归到民生和社会政策。
这其实和奇哥一直所说的楼市调控“重民生抑炒作”不谋而合，当宏观调控政策更倾向于解决民生住房问题的时候，我们完全有理由相信房地产的变革已经。国家既然做出这种调整，就向我们显露了调控楼市的决心和态度，楼市回归平稳健康，房地产回归居住属性，指日可待。除此之外马光远更一针见血地指出，地产行业的价值链变了，靠规模取胜的年代已经过去，未来是靠高品质取胜。这一点奇哥也非常认同，我早就说过，传统的三板斧开发模式已经走不通了，随着消费不断升级，大家买房的需求也在不断升级，未来企业间拼的一定是“谁更会造好房子”。
事实上这一点从近期几大龙头企业的战略调整也可见一斑：首先，一直拼命狂奔的碧桂园在一系列事故后，不仅叫停了“全覆盖”战略，也明确要“慢下来”，未来碧桂园的发展中心是追求更高的利润，而不是规模；其次，万科似乎已经领先一步，在王石时代就不以销售额为最高标准，如今郁亮时代更是提出要们“美好生活的场景师”，公开宣布要撕掉“房地产”这个标签，“十年后万科一定不只是房地产公司”可见其转型的迫切；恒大就更不必说了，从去年开始公司就在积极降负债，88折优惠降价促销早就成了疯狂甩货的标配，一年来恒大净负债率极速下跌超三成，由“负债王”摇身一变成了“利润王”。很多人说，地产企业降负债是再正常不过的常规操作。但奇哥并不这么认为，这背后的主要功劳还要归于本轮不懈的房地产调控，倘若没有这一年多的楼市调控，没有房地产去杠杆，对金融的严密管控，奇哥相信很多企业的负债率都已经奔着200%去了。
其实房地产调控这一年多来，我们也能很清晰地看到了地产商的内心活动：他们从一开始的不屑一顾，抱有侥幸心理，多数企业“捂盘惜售”豪调控最多持续一年，到资金吃紧力不从心，苦苦支撑，一直到最后的认清现实，乖乖申领预售证按备案价销售。这一切都说明房地产调控在持续见效，这次调控绝非儿戏。重压之下以资金见长的地产商们不得不意识到风险在集聚，危机在来临，再不做出改变就只剩一条了。那么问题来了，在认真且持续不松的房地产调控下，未来地产商们的降价大战会吗？
随着去杠杆的深入，资金面不断紧缩，信用违约黑天鹅持续蔓延，专家预言未来1-2年将有成千上万的企业抵挡不住冲击。而越来越多的事明，在与地方的博弈中，房地产企业已经主动认输了，毕竟企业这个“小胳膊”是拧不过地方这个“大腿”的。奇哥一直觉得当地产商们开始按部就班地卖房的时候，房价下跌趋势就已经形成了。过去是不让降，企业不敢降，而今行业龙头房企恒大主动降价卖房似乎了一场无硝烟的降价大战，紧张气氛不言而喻。
著名经济学家魏杰说，部分房企今年会很难熬。尤其是下半年，他们将面临很痛苦的境况，由于债务体量庞大，违约潮也将陆续出现。为了，这些房地产企业不排除会做出降价回笼资金的举动。
无独有偶，有人曾在某公司年中会议中说，我一直都劝身边的朋友，别再捂着项目不肯卖了，现在最重要的是要活下去，资金危机越往后就越严峻，趁着能出货的时候抓紧把钱攥在手里才是明智的。这话是地产商自己说的，可以说一针见血，而且看得非常清楚。不仅如此，奇哥此前接触的一些地产商都有相同的思维，他们都毫不掩饰这轮房地产调控的巨大威力，也都表现出了紧张情绪，年初的时候多半还在苦苦支撑，但是到了第三第四季度，这种形势大概率会发生逆转，毕竟届时偿债期来临，那是回笼资金最后的机会。
任何行业打价格战都对己不利，相信这些在地产圈摸爬滚打多年的湖不会不懂，因此地产商之间的价格大战大概率不会开打。但是可以断言的是，到了第四季度也就是黄金周之后，选择以促销的方式变相降价的企业会逐渐增多，因为除了偿债压力之外，还有年度销售业绩考核和企业综合实力评估等多重。如万科、融创、绿地、华夏幸福、绿城、泰禾的前八月年度目标完成度都没有达到60% ，剩下的四个月要加倍努力。