涨得快的房子
2019-07-20 12:26:08
仁明房产网编辑中心获悉：大部分普遍关心，昆明哪家房企业绩又增长了，哪个地产项目是销冠了？我们来说点不一样，我们想通过数据告诉大家，过去的一年时间里，哪种面积段的房子涨得最快？
根据国家统计局数据显示，昆明新房和二手房房价从2016年6月开始就持续上涨，直至2019年5月，正好满三年，而在这三年中，2018年10月份的同比均达到峰值，分别同比涨幅19.2%和15.5%。
可以说，2018年10月份是昆明房价涨幅的阶段性高点。
而过去的一年中，在昆明新房销售价格分类指数里，144平以上的户型在2018年10月份达到涨幅峰值19.2%，往后继续领涨，且保持与其他面积段产品在2到3个百分点的差距。
二手房房价走势与新房基本吻合，不同的是，在2018年10月份之前，二手房涨幅最大的是144平以上的户型，在2018年10月份达到同比上涨16.3%的峰值之后，继续处于领涨状态。
综合数据来看，市场对144平米的户型接受度在逐步提高，价格也在不断向上攀升。
为什么会出现这样的现象呢？
记得在之前的文章里也提及过，时间在变，市场在变，购房的客户群体也在变。
仁明房产网编辑中心获悉：从去年10月份开始，外地投资客在昆明市场大范围的撤离，为止也影响了新房甚至二手房的价格持续攀升的走势。
相比之下，昆明的城市户口价值，还未凸显，在房产投资的标的物里，显然也不是雪坡最长的城市。
还有另一个显着的变化是，这个市场的客群的购买动机也在发生变化。
根据中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心发布《2018年城镇家庭资产指数报告》，过去的十年间，投资房比例不断上升且增速加快，2018年新购房产中投资比例高达50.3%，比2008年高出2.5倍，而改善需求从2008年的10.8%到2018年的17.8%，属于稳步上涨的状态。
从数据上看，过去十年间，新购房中首套房占比持续下降，而第二套或第三套及以上房占比持续上升。2018年，购买第二套房的客户有43.8%，比2008年增加了65%，购买第三套房及以上的客户占到25.4%，几乎是2008年的8倍。
对应的，是首次购房的客户占比在不断缩减，比2008年减少了一倍还要多。
可以说，现在目前接近70%的客户基本都有房，未来要满足的则是改善和投资群体。
尤其针对改善群体，这种客户已经过居住的生活体验，知道哪些细节是不够人性化的？知道哪些地方是痛点？他们也知道他们目前所缺失的，需要在下一个产品中里去找回来。
既然是改善，那到底何为改善？
以前是刚需市场，何为刚需，是从无到有的量变，现在是改善市场，何为改善，是从有到好的质变。
所以，购房群体的购买偏好的改变，也在倒逼开发商从产品上做文章，要从有到好的改变。
最大的变化就是，以前政策层面要求做“7090”（即90平以下户型占70%），但现在基本不提，90平以下能做出紧凑三房的，已经算是足够的诚意了，四房几乎已经是能覆盖市场90%以上的家庭居住需求了，不管二胎时代还是三代同堂。
从这个角度，也就不难理解，为什么在巫家坝会有360平做成“套三”的项目了。
那究竟是看老大还是新大？
基于目前昆明城市房产格局中，昆明北市区典型的以首次置业为主，而南市区更多以偏改善（首改、再改、多改）居多。
同样放在南市区，以会展中心为例，片区内几乎所有的开发商都在做一个事情，产品升级，不仅仅在面积上简单的突围，也从户型格局从物理空间进行突破，以140+平户型为例。
可以分为三个时代：第一时代且称1.0时代，以南市区XCY 146平户型为例，有几个典型的特点：（1）面积够大，浪费够多（2）每个房间都很大，阳台却很小（3）主采光面太小气1.0时代的大户型，以昆明南市区XCY146平户型做点评：（1）超大面积，讲究房间内的空间，每个空间都很大；（2）南北通透、动静分区，这个基本讲究还是很到位的；（3）餐厅采光面小，餐厅设置在公共卫生间门口，很煞风景；（4）客厅超大，接近40平，但竟然没有阳台设计，开窗尺度太小；（5）能使用的阳台，生活阳台小；（6）次卧的阳台也不够宽阔，即使是弧形设计，晾晒衣物也很不方便很；（7）主卧配黑卫，玄关面积有点浪费。
昆明南市区XCY3房2厅2卫146平户型第二时代，2.0时代在原来的基础上已经有了较大突破，典型的变化就是：（1）户型更紧凑，一般都会做出4房格局，书房很流行；（2）客厅采光面扩大，阳台面积扩大；（3）开始做一些半赠送和全赠送的概念；（4）但过道面积浪费依然存在，黑卫依然存在。
2.0时代，我们以北市区QWY 141平户型为例，（1）户型很紧凑，每个卧室相对独立；（2）阳台的打造是个亮点，7米设计是户型最大价值；（3）主卧卫生间黑卫，通风采光效果差；（4）生活阳台依然偏小；昆明北市区QWY 4室2厅2卫141平户型第三时代，进入到3.0时代，共同特点就是：（1）突破空间物理空间的局限，飘窗凸窗甚至落地窗成为卖点；（2）阳台的设计最大实现景观资源的视觉享受，强调室内室外的互动性；（3）卧室的足够独立，又很好兼顾私密性；万科500里4房2厅2卫143平户型以万科500里143平户型为例，可以说是明星产品了，这个户型在目前供应的产品线中占到四分之一的比例，户型是端头：（1）每个卧室几乎都配置飘窗，观滇看西山美景全方位；（2）不计入产权面积更多，空间浪费少；（3） 横厅设计，真正南北通透户型；（4）厅房三面全明采光，尺度更舒适；（5）明厨明卫。
仁明房产网编辑中心获悉：在一个普遍不缺房的市场下，最有说服力的依然是产品本身。从产品的升级迭代，其实也反应了开发商在不断跟随匹配市场大众消费的需求，一直在做产品的回归。
根据国家统计局数据显示，昆明新房和二手房房价从2016年6月开始就持续上涨，直至2019年5月，正好满三年，而在这三年中，2018年10月份的同比均达到峰值，分别同比涨幅19.2%和15.5%。
可以说，2018年10月份是昆明房价涨幅的阶段性高点。
而过去的一年中，在昆明新房销售价格分类指数里，144平以上的户型在2018年10月份达到涨幅峰值19.2%，往后继续领涨，且保持与其他面积段产品在2到3个百分点的差距。
二手房房价走势与新房基本吻合，不同的是，在2018年10月份之前，二手房涨幅最大的是144平以上的户型，在2018年10月份达到同比上涨16.3%的峰值之后，继续处于领涨状态。
综合数据来看，市场对144平米的户型接受度在逐步提高，价格也在不断向上攀升。
为什么会出现这样的现象呢？
记得在之前的文章里也提及过，时间在变，市场在变，购房的客户群体也在变。
仁明房产网编辑中心获悉：从去年10月份开始，外地投资客在昆明市场大范围的撤离，为止也影响了新房甚至二手房的价格持续攀升的走势。
相比之下，昆明的城市户口价值，还未凸显，在房产投资的标的物里，显然也不是雪坡最长的城市。
还有另一个显着的变化是，这个市场的客群的购买动机也在发生变化。
根据中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心发布《2018年城镇家庭资产指数报告》，过去的十年间，投资房比例不断上升且增速加快，2018年新购房产中投资比例高达50.3%，比2008年高出2.5倍，而改善需求从2008年的10.8%到2018年的17.8%，属于稳步上涨的状态。
从数据上看，过去十年间，新购房中首套房占比持续下降，而第二套或第三套及以上房占比持续上升。2018年，购买第二套房的客户有43.8%，比2008年增加了65%，购买第三套房及以上的客户占到25.4%，几乎是2008年的8倍。
对应的，是首次购房的客户占比在不断缩减，比2008年减少了一倍还要多。
可以说，现在目前接近70%的客户基本都有房，未来要满足的则是改善和投资群体。
尤其针对改善群体，这种客户已经过居住的生活体验，知道哪些细节是不够人性化的？知道哪些地方是痛点？他们也知道他们目前所缺失的，需要在下一个产品中里去找回来。
既然是改善，那到底何为改善？
以前是刚需市场，何为刚需，是从无到有的量变，现在是改善市场，何为改善，是从有到好的质变。
所以，购房群体的购买偏好的改变，也在倒逼开发商从产品上做文章，要从有到好的改变。
最大的变化就是，以前政策层面要求做“7090”（即90平以下户型占70%），但现在基本不提，90平以下能做出紧凑三房的，已经算是足够的诚意了，四房几乎已经是能覆盖市场90%以上的家庭居住需求了，不管二胎时代还是三代同堂。
从这个角度，也就不难理解，为什么在巫家坝会有360平做成“套三”的项目了。
那究竟是看老大还是新大？
基于目前昆明城市房产格局中，昆明北市区典型的以首次置业为主，而南市区更多以偏改善（首改、再改、多改）居多。
同样放在南市区，以会展中心为例，片区内几乎所有的开发商都在做一个事情，产品升级，不仅仅在面积上简单的突围，也从户型格局从物理空间进行突破，以140+平户型为例。
可以分为三个时代：第一时代且称1.0时代，以南市区XCY 146平户型为例，有几个典型的特点：（1）面积够大，浪费够多（2）每个房间都很大，阳台却很小（3）主采光面太小气1.0时代的大户型，以昆明南市区XCY146平户型做点评：（1）超大面积，讲究房间内的空间，每个空间都很大；（2）南北通透、动静分区，这个基本讲究还是很到位的；（3）餐厅采光面小，餐厅设置在公共卫生间门口，很煞风景；（4）客厅超大，接近40平，但竟然没有阳台设计，开窗尺度太小；（5）能使用的阳台，生活阳台小；（6）次卧的阳台也不够宽阔，即使是弧形设计，晾晒衣物也很不方便很；（7）主卧配黑卫，玄关面积有点浪费。
昆明南市区XCY3房2厅2卫146平户型第二时代，2.0时代在原来的基础上已经有了较大突破，典型的变化就是：（1）户型更紧凑，一般都会做出4房格局，书房很流行；（2）客厅采光面扩大，阳台面积扩大；（3）开始做一些半赠送和全赠送的概念；（4）但过道面积浪费依然存在，黑卫依然存在。
2.0时代，我们以北市区QWY 141平户型为例，（1）户型很紧凑，每个卧室相对独立；（2）阳台的打造是个亮点，7米设计是户型最大价值；（3）主卧卫生间黑卫，通风采光效果差；（4）生活阳台依然偏小；昆明北市区QWY 4室2厅2卫141平户型第三时代，进入到3.0时代，共同特点就是：（1）突破空间物理空间的局限，飘窗凸窗甚至落地窗成为卖点；（2）阳台的设计最大实现景观资源的视觉享受，强调室内室外的互动性；（3）卧室的足够独立，又很好兼顾私密性；万科500里4房2厅2卫143平户型以万科500里143平户型为例，可以说是明星产品了，这个户型在目前供应的产品线中占到四分之一的比例，户型是端头：（1）每个卧室几乎都配置飘窗，观滇看西山美景全方位；（2）不计入产权面积更多，空间浪费少；（3） 横厅设计，真正南北通透户型；（4）厅房三面全明采光，尺度更舒适；（5）明厨明卫。
仁明房产网编辑中心获悉：在一个普遍不缺房的市场下，最有说服力的依然是产品本身。从产品的升级迭代，其实也反应了开发商在不断跟随匹配市场大众消费的需求，一直在做产品的回归。
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