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10月北京房产月报：银十遇冷惨淡 市场持续下行
“银十”已过，成色惨淡。根据诸葛找房日前发布的《10月北京房产月报》，10月北京房地产市场持续下行，新房销售额连续上涨趋势被中止，二手房网签量环比下降四成。
报告显示，10月北京新房销售额为210.45亿元，环比下跌8.36%，连续上涨趋势被中止。受调控政策影响，年初新房销售额持续走低，5月份后市场触底回暖，新房销售额逐步上涨；今年以来，北京新房销售均价整体呈平稳趋势，10月北京销售均价为38183元/平方米，环比下跌0.11%。
北京市场回暖下，新房供应面积及销售面积逐月上涨，但供应面积增速度远大于销售面积的增速，销供比从今年4月份开始逐月下跌。6月以来新房供应面积速度加快，10月北京新房供应面积为117.94万平方米，销售面积50.73平方米，使得10月销供比达到最低值，仅为0.43。
二手房方面，10月份北京市二手房挂牌价为63613元/平方米，环比下跌0.66%，挂牌价连续2月下跌；二手住宅仅成交8879套，环比下降41.9%。
对此，诸葛找房表示，从过去10年北京10月份二手住宅网签数量来看，2017年受“317”政策影响，市场下跌较为严重，网签套数仅为6162套，为2009年以来最低，2018年10月网签8879套，虽然环比上涨较大，但网签量在历史上也处于较低水平。
从各城区二手住宅挂牌均价来看，西城区以104997元/平方米领先，西城、东城、海淀、朝阳房价遥遥领先于其他城区。挂牌均价最低，为31458元/平方米。
住房租赁方面，10月份北京平均租金89.3元/m2/月。各城区租金差异显著，西城区以132.86元/m2/月的租金价格高居首位，东城区其次，租金为127.55元/m2/月。海淀、朝阳分列第三、四位，租金水平均过百。各城区租金价格分布梯度较为明显，城郊城区租金差异较大，近郊方面，昌平受益于西二旗互联网产业工作人员旺盛的租房需求，以64.91元/m2/月的租金领跑郊区租金。而平均水平不及城区一半。
从北京近一年租金及环比情况来看，2018年北京租金水平逐月上升，8月后受一揽子政策调控影响，9月租金价格开始回落，10月调控政策显效租金降幅明显，环比下跌5个百分点。诸葛找房预计，未来北京租赁市场将逐渐趋于稳定。
土地方面，10月，北京土地供应面积为95.39万平方米，环比上涨123.66%，成交面积为24.09万平方米，环比下跌50.4%。进入四季度后，在供地计划压力下，推地节奏加快。从地块总规划建筑面积来看，大型地块较少，单块成交建面在5~11万平方米左右，仅一地块成交建面超过15万平方米。
从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看，2018年3月以来，北京土地市场一直较为低迷，10月成交金额仅有177.59亿元，环比上涨249.24%，同比下降36.97%，土地溢价率回落至13.41%。
房产拍卖方面，报告称近半年北京房产拍卖市场成交均价先涨后跌并维持平稳，成交套数连续3月上涨，10月北京线套，市场整体较为稳定。各城区房源差距较大，朝阳以21套成交遥遥领先，郊区成交极少，顺义、昌平、仅各成交一套。从物业类型来看，住宅占据拍卖房源的61%，诸葛找房表示，目前北京住宅线上拍卖市场占据绝对主力，商业线%。
从价格区间看，北京住宅线上房产拍卖市场以中低端房源为主，300-500万房源占比最多，高达38%；其次为500-800万中高端房源，占比为27%；从面积区间来看，10月线平方米房源占比近三成。其次为140-200平方米，占比为25%；而从线上拍卖市场住宅成交房产溢价率趋势上来看，由于北京线上拍卖成交房源数量较少，溢价率一直处于波动状态，但基本稳定在15%-25%之间。10月北京线上拍卖市场成交房产溢价率为18.6%，仍处于较高水平。
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