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9月北京新楼盘面面观：调控致看盘人群缩水 类别墅成交不温不火
随着北京房地产调控的深入发展，9月以来，商品房交易特别是二手房交易呈现量价齐跌的局面。根据链家研究院统计数据显示，9月第三周，北京二手房市场成交量周环比下降8.3%，成交均价周环比下降1.8%。8月以来周环比数据显示，成交量和成交均价均处于下跌通道。在新房方面，9月以来，北京市建委公示取得预售证的楼盘达14个。中国证券报(ID：xhszzb)记者统计发现，本月获得预售证的新楼盘多分布在昌平、平谷、顺义、密云、大兴、门头沟等五环外区域及远郊区，且多以别墅或叠拼、跃层等类别墅为主。
新盘去库存方面，中国证券报(ID：xhszzb)记者在走访昌平、大兴等区域近期开盘的多个项目时发现，受限于今年以来出台的多项调控政策，看房人群规模较往年有所下降，但改善性需求楼盘依然受到首买族追捧。
“您要是贷过房贷，即使还清了，也算二套房，这是今年调控的新要求。”大兴某新楼盘售楼中介陈小姐不无遗憾地对记者表示。
中国证券报(ID：xhszzb)记者以购房者身份走访楼盘时发现，今年3月17日出台的房地产调控政策，特别是差别化信贷政策，对新房销售影响较大。
北京3月17日出台的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。也就是说，只要有过房贷记录的，至少要承担6成首付。
“我们小区这次新开盘的是两栋楼，您要的90平米户型现在还有。这要是调控前，说不定只能给你讲5分钟，而且大家都抢着提价，也不一定能够抢到。”陈小姐坦言，调控政策对新楼盘来说，高首付比例和首套二套认定，使得可购房人群缩水不少。
陈小姐所售卖的楼盘位于亦庄开发区，楼盘有多栋80-100平不等的中小户型楼，也有200平以上的叠拼房，价格在6万元/平方米左右。记者在该楼盘的一个小时内，仍不时有看房者前来洽商。无论是接待大厅，还是样板间，都有看房者穿梭其间。
与该楼盘合作的某房屋中介机构的资深中介小侯向记者介绍道，北京目前的新楼盘，多位于五环以外，改善性刚需属性就比较少。而该楼盘位于亦庄开发区，购买者也多以附近上班的人群为主。
“今天我有两个合同在排着，前面还有二十多份合同在消化。很多购房客是在楼盘附近的知名电商员工。”陈小姐表示。
中国证券报(ID：xhszzb)记者以购房者身份拨打多个楼盘项目的预售电话，相比于中小户型只需一定数量的资产证明，多数类豪宅项目均要提交50万元-100万元不等的排卡费。
记者在来到位于新机场区域的某别墅新盘时，工作人员一再表示需要预约才能进入售楼处，当记者联系之前预约的售楼人员进入位于项目一期内的售楼处后，该售楼人员并未过多介绍楼盘情况，而是对记者的购房资质、资产能力和家庭情况反复询问。
“对于别墅、叠拼、跃层来说，购房人群的实力最为重要。很多购房客户有能力全款付清。”资深买房客严先生对记者表示，一些高端的售楼处甚至有大数据分析系统，能够较为准确地分析判断目标人群。
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，北京最近的别墅新盘增加，并非是趋势，而是由于2014年到2015年底，当时北京新出台配建保障房的，导致部分地块出现容积率不均衡使用，可以建一部分的别墅。但从长远来看，土地供应方面，别墅供地会越来越少。