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房地产“凛冬将至”！地产营销人该如何过冬？
是热门美剧《的游戏》史塔克家族的族语，非常契合当下房地产市场的状况，万科高喊“活下去”，不少房企开始多元业务转型，种种迹象表明似乎房地产“最寒冷的冬天”真的即将来临，房企如何过冬成为所有地产人所共同面临的问题。
省钱，就是节省营销费用，但这并意味着不花钱，而是不乱花钱，或者不花钱把事情办了，就算花钱业应该花在最能带来效果的地方，要有所为，有所不为。
不乱花钱，首先我觉得应该缩减传统的投放费用，因为传统投放费用高，而且效果难以评估，因为地产营销习惯和利益关系，很多项目还是大手笔投放传统，首先应该掉、电视及PC网媒的投放，其次对于户外等线下也应该选择效果最好的保留，其余撤掉。
除了，每年的大型活动也比较烧钱，活动带来的效果更多是项目宣传和品牌，这类活动对成交有促进作用，但是很难评估实际效果，而且很多项目都是为了人气而活动，吸引老人、小孩参加，以及白吃白喝白玩赚吆喝的活动，吸引的是低消费力客群，很难起到真正拓客的效果，这类活动应该大幅度减少。
就算要做活动，尽量做一些针对性的活动，对于意向客户的定制活动，以及圈层活动，小而美，花费少，针对性强，而且也能保持宣传素材的持续性。
不做活动，案场岂不是很冷清？怎么促成交，别担心，不花钱办大事可能有点难，但是暖场活动不花钱很容易做的，与一些商家联合举办活动，楼盘出客户或业主和场地，商家出资源和费用，其实很容易的，现在不少商家想切入社区都难呢，尤其是一些早教、美容类很好谈。
除了拉来商家赞助，也可以做一些商家活动嫁接，比如提供场地，或者去到别人活动场地，提供一些项目现有礼品，争取推介或植入，比如摆放易拉宝。
推广方面，想要免费很难，但是一些酒店、饭店非常容易植入的，小编曾经和很多小酒店、饭店谈合作，免费为其提供项目定制抽纸，饭店里可以贴广告，酒店大堂可以摆放易拉宝。乡镇商店，很多也送点定制环保购物袋和抽纸就可以贴海报、摆易拉宝，而这些物料基本都是现成的，不会增加费用。
省钱也还是要花钱，花对钱就是省钱，甚至是赚钱，为数不多的营销费用在地产寒冬应该花在最能见效果的地方，比如销售激励、渠道激励以及花在客户身上。
能见效果，最好是按效果付费，比如销售人员的激励，提高佣金点数可以激励全员销售，或者提高跳点激励，让精英销售发力，或者激励销售分组PK赢家的励，刺激销售队伍的狼性竞争，销售人员的激励都是在已经卖出房子之后才兑现的，有效果才有花费。
也可以激励拓客，分阶段激励，比如有效客户数量、到访量、成交量都有励，相比广告投放这是一种按效果付费的投入。
代理、中介、电商等是楼盘客户来源的主要渠道，而且多是按效果付费，增加激励，可以驱动渠道积极性，带更多高质量客户，获得更多的业绩。
全民营销带客在很多房企成交额中占到非常高的比例，可以通过提高经纪人励，尤其是金牌经纪人，或者举办额外活动激励老带新，比如励带看，带看双享礼，成交额外送油卡、家电或物业费等促进全民营销。碧桂园曾经激励业主带亲戚朋友去免费住碧桂园凤凰酒店，每个业主可获得5间免费房间让亲友住，实现圈层营销，推荐成交额外励酒店巨额消费卡。
直接把钱花在意向客户关系维系上，也可以促进成交，而且在客环节，很多客户都要争取优惠，这时适当的给予优惠或额为礼品都有利于促成交。
另外，地产界流传一句话“只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子”。只要价格够低，房子就能卖出去，但是直接降价可能会导致近期出现的“老业主怒砸售楼处”现象。这时可以考虑变相降价，比如赠送家电、装修、汽车或者物业费等，都有利于去库存。
提到的花钱方式很多其实就是在帮助去库存，一般去库存的思是，想办法拓客，然后筛选客户意向，最后想办法客提升。
费用吃紧，一方面，要变以往地毯式拓客为精准拓客，可以根据以往成交客户地址来源，绘制成交地图，然后在成交客户比较集中的小区进行拦截、摆展等，可以尝试明源云客云行销自动生成成交地图的功能。另一方面，可以考虑一些线上低成本拓客方式，比如使用地产AI名片，通过社交转发好友或微信群，进行社交裂变拓客。
客户太多也是一件非常耗费成本的事，所以一方面要精准拓客，另一方面要通过各种手段筛选客户意向，并锁定意向客户。
对拓回来的客户要进行一轮电call进行意向筛选，然后通过邀约到访又可以筛掉一批，到访后置业顾问通过经验也可以筛选一批客户，然后通过认筹，用真金白银筛选出真正高意向客户并将其锁定，但是现在对认筹很严，可以尝试明源云客在线验资，高效合规验资锁客，资金始终在客户名下，属合规操作。
对于非集中开盘的项目，客逼定可以提升，除了说到的给予客户优惠或好处促成交外，也可以对销售人员进行专门的逼定技巧培训，此外，还可以通过氛围配合、表演配合等来协助客。
对于集中开盘的项目，最重要的是做好装客到户，尽量让房子和客户一一匹配，在线开盘可以通过公测实现高效精准装客到户。开盘现场，传统促成交的方法也很多，比如播报成交情况，制造热销氛围等。在线开盘通过手机微信同步抢房，大屏幕实时销控，制造紧迫感，可以实现氛围逼定。
地产寒冬来临，从营销角度看过冬最重要是省钱和去库存，省钱，有的地方不花钱，有的少花钱，就算要花钱也要花在有效果的地方。去库存，要精准拓客，筛选和锁定意向客户，成交环节要加定和提升成交。