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住宅限价浮动调整 广州微调房地产行业政策
近日,广州市住建委发文宣布完善包括公寓、商铺在内的商服类房产销售政策,去年3月30日前土地出让项目不限定销售对象,可以销售给个人。事实上,广州住宅项目的限价政策也悄然松动。有知情人士向中国证券报记者透露,广州将改变“一切”限价政策,将根据周边楼盘价格浮动调整限价,因此部分楼盘有可能出现限价提高。记者了解到,广州市荔湾区、海珠区等多个楼盘均出现了通过网签的单价提高的情况。
一位广州购房者透露,他今年购买了广州市荔湾区广钢新城片区一处楼盘的住房,9月他第一次前往售楼处签约时,根据开发商的要求,签署了总价390万元的“双合同”,即总价约310万元“购房合同”和总价约80万元的“装修合同”。上周,他再去售楼处签订正式合同时,被告知“双合同”不再使用,而是签订按照实际购房价格拟定的单一合同,同样总价为390万元。
据了解,该购房者所购置住房建筑面积为92平米,按照310万元的总价计算,单价为3.37万元/平米;按照390万元总价计算,单价为4.24万/平米。据此推算,网签价格提高了8700元。“开发商说之前的价格太低了,可能过不了网签,说现在的价格可以过”,他告诉记者。
无独有偶,一位房产中介告诉记者,其代理的位于广州市海珠区燕岗地铁站附近的某项目,此前“装修合同”和“购房合同”分别为1万元/平米和4.3万元/平米;如今项目小户型价格为4.5万元/平米起,较此前“双合同”时有所提高,但仍可以通过网签。“现在是把一部分单位拿出来搞活动,毕竟年底上市公司要冲业绩”,这位中介说,“我们的房子已经拿到预售证了,现在备案价有调整”。
去年3月开始,广州接连发布一系列限购、限价政策。此后,一些开发商采取“双合同”的方式规避限价。今年10月,一则广州市增城区、南沙区、花都区房屋销售价格必须按照真实价格备案,上述区将放开限价的消息流传开来。10月19日,广州市住建委回应称,将继续对新建商品住房开展价格指导;同时,市、区住建部门将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。
一位房地产研究员告诉记者,广州多处楼盘销售“双合同”改“单合同”正是因为限价标准提高。多家广州本地房地产公司也向记者确认了广州限价标准提高的消息,某地产公司工作人员还告诉记者,当前房价要以稳定为主,涨跌幅要控制在10%以内。
记者12月21日以购房者身份拨打了广州市服务热线”咨询广州限价政策,广州市住建委一位工作人员解释称,广州仍在执行限价政策,只是进行了价格“优化”。另一位广州市住建委工作人员介绍,此前商品房在网签时,系统会自动弹出一个包含限价范围的“对话框”,现在这一对话框已经被取消。“但不能说调控放松了”,他强调。
一位接近广州市住建委人士透露,目前广州的限价政策出现松动,主要是改变了之前一切的限价模式,在具体操作上,允许以售楼盘根据周边楼盘价格为参考,合理调整售价,不得高于周边楼盘的售价。
有专家指出,适度调整限价政策有利市场稳定。“广州要求以真实价格备案,旨在打击双合同,规范市场秩序,并非取消限价。但由于此前限价标准过低,这一政策执行后,限价的标准就需要提高。”中原地产首席分析师张大伟表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,项目的备案价格会基于成本价、房地产调控的等因素进行制定,这样既吻合市场规律,也不会和既有调控思矛盾,通过网签限价政策的调整,可以使得交易更加顺畅。
国金证券认为,未来房地产调控政策将以“短期行政退出”+“长效机制出台”组合的方式展开。此前房地产调控多采用行政措施干预,短期对房价上涨、降低风险起到了作用;但从长期来看,则需要推动房地产政策从“行政措施”向“综合施策”转变,逐步构建房地产市场长效机制。