联系方式：renmin@163.com 
楼市下行抄底二手房如何避开套填平那些坑？
全国市场相继回调，二手房更是降温迅速，今年的秋天似乎更凉了。就像季节的更迭，周而复始的潮涨潮落可能只是时间汪洋的波光粼粼。在一众吃瓜群众中，聪明的人总在伺机抄底，或趁机置换。
第一步，选中介。中介就像导购，你可以自主选购，但是中介会帮你省时省事，遇到专业的中介还会给你省钱。
选经纪人要费点心，毕竟服务质量完全取决于对应的经纪人。这也是有诀窍的，主要是「货比三家」，圈定好大致房源后，可以去房源附近不店，分别不同的经纪人，通过反复沟通交流，按耐心热情、专业度高的标准挑选稍微靠谱的经纪人。
如何优选合适房源，我们大胡子团队以前的文章，或大胡子老师的课程中都已经事无巨细介绍过了，这里不做累述.
有的中介在邀约时，会说已经联系到房东可以看房，结果大老远的跑过去却告知，这套房子刚刚被卖了……
如果，中介说房源还在，聊天记录对峙之下，无论房源是否真实存在，都可以验出，还起到敲山震虎的作用；
这是二手交易中比较常用的招了，中介要么是捂盘不卖，看菜下饭；要么是用虚假房源作为引你看房的“诱饵”。
或者一天跑十几套房源，待你的耐心耐力消耗殆尽，再推荐最符合你心理预期的房子，倒时你可能会匆匆下定。
审度房子的时候，要注意房屋本身的朝向、采光、层高、装修、面积，还有房屋外围的情况，比如：、生活配套、小区绿化、物业管理等因素。
望——获知线、有时，中介带看并不会提前告知房龄，而且不少重新翻修的房子是不能直观获知房龄的，但我们可以通过看厨卫装修，通过下水管道、卫生间地漏等更换频率较低的物品新旧程度，对房龄有大致的推断。
2000年后的房型，高层较多，多为点式楼或板塔结合，社区配套较为完善，户型面积较大，舒适度高。
1、通过询问小区业主、物业工作人员，周边有没有加油站、变电站等高辐射设施，有无临、临铁等噪音源；
产权关系就如子的“脉象”，是整个交易的核心，务必要仔细查看业主的房产证，特别是权属对象和数量要一一对应；其次，购房时的相关凭据，比如购房、契税等都应认真查验。
下不定决心的时候，中介会你交少一点定金，先锁定房源又损失不大。买过东西的人都知道，但凡交了定金就裂开一个口子，每一次犹豫下单时销售的风就会吹进来。
任何事情都经不起行为导向推敲，中介的目的是快速实现成交，而你是为了选到实惠又合适的房子，本身就是冲突的。所以要把中介当做获取信息及简化流程的工具，决策还是要自己遵循本心，掌控。
但是在这之前还有很重要的事情要做——产权调查，部分中介为了省事，会在签合同后再进行产调，但是站在买房角度，我应该把产调前置。
通过产调，可以核实产权所有人、土地用途、建筑/套内面积、房屋用途、抵押/查封情况等重要信息，做到产权明晰，万无一失。
除此之外，下面才是重坑集合区，务必在签合同前约定好六个方面：房子到手价、产权情况、租赁情况、户口迁出迁入、其他费用、装修家具等。
以上种种，都是应该在弥补协议约定好，明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，要用运用契约保障自己的权益。
【由于买方的原因导致合同目的无法达到或者无法履行，卖方收取违约金并支付我司相当于违约金金额的___%作为我司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿。】
【委托期限届满后两个月内，买家不得以任何形式与我司介绍的房屋业主达成私下交易，否则我司有权要求买家支付本次交易双方总佣金之和的违约金。】
至于中介费，可能中介会摆出公司要求说“公司网签前付清”，但是实际上，时间可谈，中介费尽量晚付，千万不要一次性结清，要自己把控交易流程和时间，按节奏分期付费；
关于自己：除了限定业主和中介，还要查验自己，特别是限购限贷城市是否具备购房资格，如果要按揭买房，还要查明征信。
在签约前我们已经前置了查验、约定责任、规避风险的工作，所以之后跟着中介走流程基本不会出现什么纰漏。
值得强调的是，在网签没有实行的城市，我们应该签买卖合同之后进行产权预告登记，不要嫌麻烦，在房管登记部门做好产权备案后，可以有效防止“一房二卖”，业主再不能将房子抵押、转售给别人，即使签了合同也无效。
为了遏制“合同”和“高评高贷”现象，深圳于今年三月份正式实施“三价合一”政策。即统一网签价（计税价格）、银行评估价（贷款用）和实际成交价统一。
但其他地区对于计税价格的略为不同，计税标准多以网签价为准，而且税率也因首套房二套房、面积大小的因素各有差异。税费的大头主要集中在契税、和个税，下图可作为普通住宅计税的参考：
而满二是免征的关键条件，即普通住宅无论是否唯一只要满两年的条件就可以免征；不满二则需要全部交齐所有税费。
在没有实行“三价合一”的城市，计税价往往就是网签价格，而非实际成交价格，所以低网签价可以直接降低税费。
而且，个人所得税的税率，如果按照核实计算，可以以（计税价-原登记价格）*20%交纳。这个差额越小，交税就越少。所以，就出现了二手房界的「合同」，即实际成交价和网签价不一致，通过降低网签价、缩小差额来减少税费。
比如业主按揭100万买的房子，还完房贷后还给银行120万，那么这20万可以算入额外开支，可降低个税=20*20%=4万
未知会生出忌惮，但不应该是，二手房的对于绝大多数人其实就是信息不对称，买和卖的信息不对称，买房和中介的信息不对称，但只要多看，多问，多听，多学。其实淘二手房并没有那么难。