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“金九”火爆不再 天津武清一二手房价格继续倒挂
“金九银十”是楼市传统旺季，但在一年多的强控政策下，各地楼市似乎并没有呈现以往的热闹景象。其中，在全面限购背景下，、天津等环京区域内房地产市场受到不小冲击。
近日，《中国经营报》记者在武清区调研时了解到，今年下半年高铁站附近有三个楼盘集中开盘，但销售情况并不乐观。金科集团9月初入市的博翠湾项目开盘当天去化在4成左右，奥克斯泉上文华等项目可选房源也比较多。据了解，该区域附近还有三个项目即将入市。
在走访中记者注意到，近期武清区召开了一场土地推介会，集中推出16土地，面积总计超400公顷。
记者在武清高铁站周边走访时看到，高铁站两侧的楼盘较多，靠近高铁站的楼盘大部分已经竣工。远处，大批楼盘正在建设中。
记者从天津市去年的土拍结果了解到，2017年国庆节前后天津的土拍主要集中在武清区黄庄板块，在该区域出让的6土地中5被金科、新华联等上市房企竞得，各公司获得的楼面价在1.25万元/平方米左右。
在现场走访时记者了解到，目前金科、奥克斯、世茂三家房企已经开盘销售，新华联、劲、金融街三家房企的项目还没有开始销售，目前处在前期宣传阶段。
金科项目的一位销售人员表示，现在只有高层在售，9月初开盘的时候开了4栋，总计300多套，当天卖了150套左右。87平方米的小户型只剩几套低楼层的了，100平方米以上的户型可选的比较多。由于户型和楼层的不同，高层的价格在1.7万元/平方米左右。
记者了解到，在去年同期拿地的房企中，奥克斯泉上文华项目最先开盘，与金科和世茂先行销售高层项目不同，奥克斯主推洋房和小高层产品。
泉上文华一位销售人员表示，现在洋房的均价在2万元/平方米左右，小高层在1.8万元/平方米左右。
对于目前还未入市的项目，新华联项目的一位工作人员在接受记者采访时表示，现在只做了一个外展场，部分楼体已经出了“正负零”，但预售证现在还没有申请下来。
劲项目的一位工作人员表示，现在是前期的蓄客阶段，开盘时间节点还没定下来。正准备拿预售证，工程方面正在加快达到“正负零”进度。
中原地产天津地产分析师田磊接受记者采访时表示，从目前规划中可以明显看出，这6家房企策略上大多选择定位高端产品，别墅以及大平米洋房，与周边之前开发的产品还是有一定的差异。
田磊表示，在限购政策和楼市库存减少的双重背景下，武清区自2017年以来的楼市表现一直较为平稳。此次大批量品牌房企的相继入驻势将为武清楼市带来更多活力。
在走访中记者注意到，武清高铁站附近板块已经建成的项目包括金泰丽舍、鸿坤原乡郡、亚泰澜等项目，这些项目与上述6地的相距不远。但目前这些项目的二手房价格要比在售的新房价格高出2000元/平方米左右。
武清区的一位二手房中介认为，现在有一部分新落户的人群会选择二手房，这些人主要是在工作的人群，高铁站附近的二手房是他们的首选。
上述房产中介给记者提供的两处高层房源信息中，鸿坤原乡郡项目的91平方米毛坯房价格在165万元，金泰丽舍86平方米的毛坯房价格在160万元，均价约在1.8万元/平方米。
业内人士认为，这种现象主要是政策调控所致，因为对新房的调控更直接，力度更大，而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，政策的影响相对更小。
高铁站附近一个已经开盘的项目销售人员表示，之前高层打算卖到1.8万元/平方米左右，但是限价比较严，现在1.65万元/平方米左右。
田磊认为，二手房价格看到的是挂牌价，具体的成交价并不好统计。上述楼盘属于近两年刚交房的次新房，主要以毛坯房和没有住过的精装修为主，这对于在近期有居住打算的客户来讲还是很有吸引力的。
一位在武清区工作多年的中介接受记者采访时表示，现在购房者已经没有像前两年那样盲目买房，购房者有了更多的选择。供需基本上平衡，既不是买方市场，也不是卖方市场。
天津财经大学的一位教授表示：“由于二手房房价是随行就市，二手房的高房价反映出市场的投机性，但二手房价格超过新房价格不会是常态。”
9月4日下午，武清召开2018经营性用地招商推介会，推出土地面积总计超400公顷、16重磅住宅用地，吸引碧桂园、恒大、万科、保利等百余房企到场“围观”。
据了解，本次16地块分为武清中心城区地块(7)、旧城拆迁整理地块(2)、一级整理地块(3)、镇街园区地块(4)四大部分。所涉地块遍及武清中心城区、高铁站周边、水城、南湖、下朱庄等多个武清热门楼市板块。全部16地块均含居住用途，其中部分兼有商服用地。
据了解，这是武清区第二次推介这批土地。今年8月29日，武清区在深圳最先召开了一场土地推介会。
一位熟悉武清土地市场的人士表示，从宏观来看，整个天津土地市场不是很好。随着开发商融资成本增加，在拿地上也越来越谨慎，大多土地都是低价成交。据其了解，今年上半年，武清区仅成交了3块地，有4土地挂到一半就“停牌”了。而上半年武清区“停牌”的4土地出现在了此次土地推介会上，但土地价格都有所降低。
在推介会召开不久，天津雍鑫盛世房地产开发有限公司以总价15.95亿元、楼板价约8283元/平方米摘得天津武清新城新兴东侧一大体量住宅、商服、科教用地。
此次土拍，正式拉开了武清区新一轮土拍市场的大幕。截至9月19日，除上述成交地外，武清区已挂牌并拟于今年九十月期间出让的经营性用地累计达12，拟出让土地面积累计高达约105万平方米，规划建筑总体量超150万平方米。
对于未来武清房地产市场的发展，天津商业大学城乡建设研究所所长助理王伟在接受记者采访时表示，武清区受益于京津冀协同发展的大战略以及天津市的海河英才人才引进计划，从长远来看很有发展前景，现在房地产市场的冷清是阶段性的。
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