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【案例】限购新政下如何处理房屋买卖合同纠纷
冯某在中介撮合下，将诉争房屋卖给邓某并签订房屋买卖合同，约定“人将诉争房屋给买受人，属人根本违约，买受人有权以书面形式通知解除合同，人应当向买受人支付违约金并赔偿居间服务费。如因限购政策导致协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任”。当天，邓某给付定金9万元。2016年9月30日，中国人民银行发布通知，重新界定首套房的认定标准，即“认贷不认房”。冯某随后表示不再出售诉争房屋并写了承诺书，表明因“930新政”突发，冯某失去购房资格（冯某主张卖掉此房屋，购买新房屋），所以不再向邓某出售诉争房屋。
冯某向提起反诉，认为930新政的出台属于情势变更，导致协议无法继续履行，以此履行合同，并要求解除房屋买卖合同及相应协议。
一审经审理认为：930新政属于国家为调控房地产市场而出台的政策，该政策的出台直接影响买房人购房时需要负担的首付款比例，但并不对房屋出售人出售房屋产生影响。冯某认为新政的出台属于情势变更导致协议无法继续履行，并要求解除房屋买卖合同的反诉请求不予支持。对于邓某要求继续履行合同的请求予以支持。
冯某不服一审判决，上诉至二审，主张930新政属于情势变更情形，导致自己无法实现卖房换房的目的。二审认为判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础、是否致使合同目的落空、是否造成对价关系障碍作为判断标准。930新政的出台对冯某出售房屋并不构成障碍。故，驳回上诉，维持原判。
本案中，冯某主张能否得到支持，关键看930新政是否属于《合同释二》的情势变更情形。对此，我们对情势变更适用规则加以阐明。
所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础或，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。《合同释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
根据《合同释二》第二十六条及当前学术界通说，适用情势变更原则需要具备以下几个条件：（1）须有情势变更之事实；（2）情势变更须发生在合同成立以后，履行完毕之前；（3）须情势变更是当事人缔约时不可预见的；（4）因情势变更而使原合同的履行显失公平。
首先，930新政的出台属于情势变更之事实，属市场经济下非一般可预测之情形，同正常的市场经营下的商业风险较为不同。
但是，情势变更情形的出现对继续履行合同对一方当事人尤其是冯某而言是否显失公平或者是不能实现合同之目的，两级均持否定态度。
冯某房屋，目的是为了获得房屋之对应价款，虽然限购政策出台，但并不影响冯某继续房屋，也不影响冯某获得对应价款。故，情势变更情形的出现，对冯某而言，继续履行合同，并不会显失公平或者导致不能实现合同之目的。至于，限购政策的出台，导致冯某无法继续购买其他房屋，对本案而言没有法律上的关系，也不能成为冯某解除合同的理由。
930新政及最新颁布的一系列新政，对购房者尤其是的购房者产生了重大影响。对于新政限购内容简要归纳以下两点：
1、认房又认贷，导致首套变二套，大幅提高首付比例。新政颁布后，对于购房者而言，如果被认定为二套，首付比例将从35%或40%上升到60%或80%。动辄上千万的房产，大幅提高首付比例，必然带来部分购房者无法承担如此多的首付。
根据市发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求，部分购房者可能不再具有商住房产的购房资格，无理网签，也就无法继续履行合同。
结合合同法及司释以及关于市高级发布的“317”新政相关问题的解答，可以总结如下：
对于第1种情况，如果新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，比如因购房比例大幅提高不能凑齐首付，或者是因其他原因导致无法申请按揭贷款，一般可参照情势变更原则处理。除非卖房人能够证明买房人具有继续履约能力。
对于第2种情况，新政的出台导致了买房人购房资格，无法进行网签，合同目的根本无法实现，可按照情势变更原则处理。合同双方均可请求解除合同，如果双方均无的，卖方人应当退换定金及已付购房款。