房屋出租买卖需提供维修改动记录
2019-01-11 14:21:49
仁明房产网报道造访:购买新房入住前，建设单位需提供房屋质量保证书、房屋使用说明书等文件；房屋出租、二手房交易时房东也要向租客或买房者提供改动、维修记录；买卖出租危房可追究刑责……备受瞩目的《珠海经济特区房屋安全管理办法》（征求意见稿）（以下简称《意见稿》）发布并在珠海法制局官网公开征集意见，将给日益凸显的房屋建筑质量投诉和出租房分隔后出租、违规施工改动等行为上“紧箍咒”。
南都记者获悉，珠海2005年颁布实施《珠海市房屋安全管理规定》（以下简称《规定》），对加强城市房屋安全，促进房屋有效利用等发挥了重要作用，但随着时代发展，原《规定》已经不能适应管理上的需要。
珠海市法制局相关负责人表示，房屋安全管理已经不仅仅是原来意义上的危房鉴定与抢险排危，已成为包括法规建设、检查监督、管理执法、安全使用、房屋鉴定、危房治理、应急抢险等诸多内容的系统工程，涉及诸多行政管理部门，但原《规定》未具体划清政府和各级行政部门职责范围，导致房屋安全监管过程中时有管理缺失和不到位的现象，起草本办法，将理顺管理体制和细化各自职责。
亮点
1
新房交付前，需先提供质量保证书
想知道新买的房屋质量是否安全合格？今后，业主除了检查竣工验收合格备案表，还可以查看房屋有无质量保证书。
《意见稿》明确，新建房屋交付使用前，建设单位应当向受让人提交房屋质量保证书、房屋使用说明书及其他有关文件，明确告知受让人房屋的基本情况、设计使用年限、性能指标、使用与维护保养要求、保修范围和期限等事项。建设、勘察、设计、施工、监理等单位应当按照法律、法规、规章规定以及合同的约定承担相应的房屋质量安全责任，履行保修和质量缺陷治理义务。
2
二手房交易，房屋出租需提供改动、修缮记录
现实生活中，一些业主会对自家房屋进行施工改动或对房屋间隔多间后出租，以便扩大使用空间或实现经济利益最大化，但这些行为很可能影响到日后的二手房买卖以及出租。
《意见稿》首度新增房屋出租、转让需提供检查维修检录的内容，确保房屋使用过程有迹可循。《意见稿》称，业主应按照设计用途、建筑物使用性质以及房屋权属证明记载的房屋用途合理使用房屋，对房屋进行定期检查与修缮，保存历年修缮房屋记录并在房屋出租、转让时，应有关权利人的要求提供房屋安全检查和修缮的记录。
珠海市法制局相关负责人解释，房屋安全责任人在使用过程中应该合法合理使用不动产，对于房屋的改动、维修应当记录在册，并在转让、出租时告知受让方、承租方使用房屋的真实情况。擅自改变房屋使用功能、主体结构；擅自违建、擅自改变房屋地面地坪标高或改建地下室；擅自将房屋原设计的房间分隔后出租等危害房屋安全的行为都将被禁止。
3
施工不能任性，三类施工需调查周边环境
仁明房产网报道造访:近年来，因地下施工或爆破产生的震动、飞石对相邻房屋造成破坏引发的投诉偶有发生。为了规避施工对周边房屋的影响，《意见稿》明确三类施工需开展施工前调查，分别是地下工程施工影响范围内的房屋；爆破施工中，处于爆破安全规程要求的爆破安全距离内的房屋；其他施工可能危及的周边房屋。
有业内人士表示，该条款意味着，今后建设单位即使是在红线图范围内施工也不能太任性，要考虑根据周边环境和房屋的情况采用最科学的施工工艺、技术，将施工可能对周边房屋的影响降至最低。
因建设施工造成周边房屋发生下沉、倾斜、裂缝等损坏的该怎么办？《意见稿》给出了处理办法：建设单位应当及时向房屋所在地的区房屋行政主管部门报告，并应当对周边房屋委托进行安全鉴定，采取相应危险治理措施。
上述负责人称，这些内容旨在针对日益突出的工程周边矛盾，有效预防、减少建设工程施工对周边房屋产生影响，有助于及时化解矛盾。建设单位拒不委托周边环境调查、鉴定的，由房屋行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上二万元以下的罚款。
4
公共建筑或每5年检查一次，危房出租买卖可追究刑责
人员密集的公共建筑安全一直是社会关注焦点，珠海今后拟对公共建筑实施“定期检查”。《意见稿》明确，学校、幼儿园、医院、体育场馆、影剧院、车站、商场等物业业主单位每五年聘请房屋安全鉴定机构对其公共建筑进行检查或检测；物业业主单位要将检测结果报送所在地的区（市）房屋行政主管部门，并抄送行业主管部门备案。
此外，对于地基基础、主体结构或其他承重构件有明显不均匀沉降、裂缝、变形、腐蚀；房屋达到设计使用年限拟继续使用；发生自然灾害或遭受爆炸、火灾等突发事件可能造成房屋结构损坏的房屋都应向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定。经鉴定为应当停止使用或者整体拆除的危险房屋，任何单位和个人不得自行使用、出租、转让、抵押、投保或者用于经营性活动，违规将被处以五千元以上二万元以下的罚款，严重的将依法追究刑事责任。
上述负责人称，办法的一个亮点是明确了房屋安全鉴定机构、鉴定人员资格条件及鉴定过程、鉴定异议时申请复核等的具体措施。如果当事人对鉴定结果有异议，还可以申请重新鉴定，重新鉴定与原鉴定结论不一致，重新鉴定所产生的费用由房屋安全鉴定机构承担；结论一致的，重新鉴定所产生的费用由申请人承担。经鉴定不属于危险房屋的，应当在鉴定报告上注明房屋在正常使用条件下的有效时限。
5
危房或可置换，拟设解危资金
对检查或安全鉴定中发现的危房分门别类进行治理，是新办法的一大亮点。
《意见稿》强化了对危房的治理措施，明确危房应当根据鉴定结论采取相应治理措施，如采取适当安全技术措施后，尚能短期使用的，可以观察使用；采取适当技术措施后，可解除危险的房屋；已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋将“停止使用”；整栋楼危险且已无修缮价值的，需要立即拆除。
仁明房产网报道造访:如果业主经济困难，无力承担相关治理费用该怎么办？《意见稿》给出了救济办法，明确业主对危险房屋确实不具备维护、修缮能力的，经本人申请，辖区区政府可以与房屋产权人通过协商，对房屋采取置换或者收购后予以治理，也可以申请减免治理费用，房屋鉴定是危房，但业主拒不依据鉴定结论采取相应治理措施，且危及公共安全的，区政府应当组织区房屋行政主管部门和街道、镇政府代为治理，所需治理费用由房屋安全责任人承担。
上述负责人表示，在房屋安全管理中，对危险房屋的解危措施往往不到位，特别是困难群众对危房治理有困难的情况下，各级政府亦无依据出资或采取其他措施进行帮扶，只能任由危房存在，因此《办法》还提出设立解危资金及资金使用方法，使政府在房屋安全管理上依规依法。
南都记者获悉，珠海2005年颁布实施《珠海市房屋安全管理规定》（以下简称《规定》），对加强城市房屋安全，促进房屋有效利用等发挥了重要作用，但随着时代发展，原《规定》已经不能适应管理上的需要。
珠海市法制局相关负责人表示，房屋安全管理已经不仅仅是原来意义上的危房鉴定与抢险排危，已成为包括法规建设、检查监督、管理执法、安全使用、房屋鉴定、危房治理、应急抢险等诸多内容的系统工程，涉及诸多行政管理部门，但原《规定》未具体划清政府和各级行政部门职责范围，导致房屋安全监管过程中时有管理缺失和不到位的现象，起草本办法，将理顺管理体制和细化各自职责。
亮点
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新房交付前，需先提供质量保证书
想知道新买的房屋质量是否安全合格？今后，业主除了检查竣工验收合格备案表，还可以查看房屋有无质量保证书。
《意见稿》明确，新建房屋交付使用前，建设单位应当向受让人提交房屋质量保证书、房屋使用说明书及其他有关文件，明确告知受让人房屋的基本情况、设计使用年限、性能指标、使用与维护保养要求、保修范围和期限等事项。建设、勘察、设计、施工、监理等单位应当按照法律、法规、规章规定以及合同的约定承担相应的房屋质量安全责任，履行保修和质量缺陷治理义务。
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二手房交易，房屋出租需提供改动、修缮记录
现实生活中，一些业主会对自家房屋进行施工改动或对房屋间隔多间后出租，以便扩大使用空间或实现经济利益最大化，但这些行为很可能影响到日后的二手房买卖以及出租。
《意见稿》首度新增房屋出租、转让需提供检查维修检录的内容，确保房屋使用过程有迹可循。《意见稿》称，业主应按照设计用途、建筑物使用性质以及房屋权属证明记载的房屋用途合理使用房屋，对房屋进行定期检查与修缮，保存历年修缮房屋记录并在房屋出租、转让时，应有关权利人的要求提供房屋安全检查和修缮的记录。
珠海市法制局相关负责人解释，房屋安全责任人在使用过程中应该合法合理使用不动产，对于房屋的改动、维修应当记录在册，并在转让、出租时告知受让方、承租方使用房屋的真实情况。擅自改变房屋使用功能、主体结构；擅自违建、擅自改变房屋地面地坪标高或改建地下室；擅自将房屋原设计的房间分隔后出租等危害房屋安全的行为都将被禁止。
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施工不能任性，三类施工需调查周边环境
仁明房产网报道造访:近年来，因地下施工或爆破产生的震动、飞石对相邻房屋造成破坏引发的投诉偶有发生。为了规避施工对周边房屋的影响，《意见稿》明确三类施工需开展施工前调查，分别是地下工程施工影响范围内的房屋；爆破施工中，处于爆破安全规程要求的爆破安全距离内的房屋；其他施工可能危及的周边房屋。
有业内人士表示，该条款意味着，今后建设单位即使是在红线图范围内施工也不能太任性，要考虑根据周边环境和房屋的情况采用最科学的施工工艺、技术，将施工可能对周边房屋的影响降至最低。
因建设施工造成周边房屋发生下沉、倾斜、裂缝等损坏的该怎么办？《意见稿》给出了处理办法：建设单位应当及时向房屋所在地的区房屋行政主管部门报告，并应当对周边房屋委托进行安全鉴定，采取相应危险治理措施。
上述负责人称，这些内容旨在针对日益突出的工程周边矛盾，有效预防、减少建设工程施工对周边房屋产生影响，有助于及时化解矛盾。建设单位拒不委托周边环境调查、鉴定的，由房屋行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上二万元以下的罚款。
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公共建筑或每5年检查一次，危房出租买卖可追究刑责
人员密集的公共建筑安全一直是社会关注焦点，珠海今后拟对公共建筑实施“定期检查”。《意见稿》明确，学校、幼儿园、医院、体育场馆、影剧院、车站、商场等物业业主单位每五年聘请房屋安全鉴定机构对其公共建筑进行检查或检测；物业业主单位要将检测结果报送所在地的区（市）房屋行政主管部门，并抄送行业主管部门备案。
此外，对于地基基础、主体结构或其他承重构件有明显不均匀沉降、裂缝、变形、腐蚀；房屋达到设计使用年限拟继续使用；发生自然灾害或遭受爆炸、火灾等突发事件可能造成房屋结构损坏的房屋都应向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定。经鉴定为应当停止使用或者整体拆除的危险房屋，任何单位和个人不得自行使用、出租、转让、抵押、投保或者用于经营性活动，违规将被处以五千元以上二万元以下的罚款，严重的将依法追究刑事责任。
上述负责人称，办法的一个亮点是明确了房屋安全鉴定机构、鉴定人员资格条件及鉴定过程、鉴定异议时申请复核等的具体措施。如果当事人对鉴定结果有异议，还可以申请重新鉴定，重新鉴定与原鉴定结论不一致，重新鉴定所产生的费用由房屋安全鉴定机构承担；结论一致的，重新鉴定所产生的费用由申请人承担。经鉴定不属于危险房屋的，应当在鉴定报告上注明房屋在正常使用条件下的有效时限。
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危房或可置换，拟设解危资金
对检查或安全鉴定中发现的危房分门别类进行治理，是新办法的一大亮点。
《意见稿》强化了对危房的治理措施，明确危房应当根据鉴定结论采取相应治理措施，如采取适当安全技术措施后，尚能短期使用的，可以观察使用；采取适当技术措施后，可解除危险的房屋；已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋将“停止使用”；整栋楼危险且已无修缮价值的，需要立即拆除。
仁明房产网报道造访:如果业主经济困难，无力承担相关治理费用该怎么办？《意见稿》给出了救济办法，明确业主对危险房屋确实不具备维护、修缮能力的，经本人申请，辖区区政府可以与房屋产权人通过协商，对房屋采取置换或者收购后予以治理，也可以申请减免治理费用，房屋鉴定是危房，但业主拒不依据鉴定结论采取相应治理措施，且危及公共安全的，区政府应当组织区房屋行政主管部门和街道、镇政府代为治理，所需治理费用由房屋安全责任人承担。
上述负责人表示，在房屋安全管理中，对危险房屋的解危措施往往不到位，特别是困难群众对危房治理有困难的情况下，各级政府亦无依据出资或采取其他措施进行帮扶，只能任由危房存在，因此《办法》还提出设立解危资金及资金使用方法，使政府在房屋安全管理上依规依法。
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