联系方式：renmin@163.com 
10月楼价环比骤降将近10% 深圳楼市提前入冬
深圳楼市的寒冬，要比广东的冬天来得快很多。
调控的风仅仅吹了一个月，但数据已经印证了寒冬的来临。根据深圳中原研究中心监测规土委的数据显示，10月份，深圳新房成交均价跌至55611元/平方米，环比下降接近10%。更能反映市场情况的二手住宅成交均价56790元/平方米，相比9月下跌4.2%。从国土局备案数据来看，10月二手住宅共成交6329套，环比减少18%。
的确，深圳楼市这匹“野马”似乎终于勒住了“缰绳”。在这样冰冷的季节里，那些与楼市有关的人们，将面临怎样的一个冰河期?南都记者走访了相关购房者、卖房者、开发商以及中介从业人员，希望从他们的故事中，获得些许关于经济上的冷静思考。
1
买家
小夫妻
好时光
寻寻觅觅一年多，这一次敲定上车决心
在这个光棍节前夕，小洛和声细语地聊起自己与房子相关的故事。
这是毕业的第5个年头，她刚刚完成了人生中的一件大事，与相恋七年的男友喜结良缘。
从来没有直接的显示，房子是通往婚姻的必需品。然而，正如大部分习惯于以一套房子来安放归属感的新婚夫妻一样，早在去年6月，小洛就与彼时的男朋友如今的老公了看房的行程。“那时候深圳房价开始上涨，我们也觉得很快就要结婚了，反正都得买。”
小洛理想中的婚房，是2+1房或小三房的户型，“小区要好一点，最好不要太嘈杂。”过去一年多的时间里，小洛和老公的足迹常常徘徊在南山与福田两个片区，“看过的那些房子，总价介于500万-600万元之间，但都没有遇到特别喜欢的。”对房子品质向来颇有要求，加上此前深圳几乎是卖方市场，小洛的看房之程一直断断续续，“我想等市场冷静下来再说。”
事实上，小洛两夫妻并非是纯粹的刚需。“我们在有一套房子，现在租出去了。当然，产权登记的并不是我俩的名字，所以在深圳依然是首套房的名额。”不急于早早确定，也与小洛目前舒适的居住状态息息相关。毕业后与老公租住在安托山六的听泉居，83平方米的两房每月租金只需5500元，远远低于邻居家同户型的6800元/月，而且小区幽静、生活氛围成熟，小洛笑着说，“有时候觉得租房也挺方便的。”
若不是国庆之后，深圳楼市迎来史上最严的大规模调控行动，也恰好忙完了婚礼，或许小洛还一如既往，对买房这个事“吊儿郎当”。在房价全线看跌预期的下，10月至今小洛加快了在市场中寻寻觅觅的脚步。“最近一直在看房，很明显感觉到市场正在降温，价格还是有松动。”小洛讲起近期意向中的房源，“福荣上的鸿景湾名苑，就在万科金域蓝湾旁边，高峰时我们曾经看过一次，当时报价550万元，现在已经降了20万-30万元。”
“最近我朋友圈里一个Q房网的中介还推荐了一套108平方米的房子，位于香蜜湖的恒星园，带侨香外国语学校学位的地铁口物业，现在单价6.39万元/平方米，总价就690万元。”小洛兴奋地截了图，“之前同户型的成交价要到840万元，直降了150万。”
或多或少的降价楼盘这一次终于给了小洛足够坚定的入市底气，“新政之后的这段时间对于刚需来说，利好还是挺多的。既然已经结婚了，这一次我们还是希望能把握住机会尽快上车。”
在聊天的末尾，小洛再三嘱咐，若有合适的楼盘或者片区，一定记得分享。或许，在密集的调控“车轮战”过后，买方市场已经提前来临了。
2
卖家
狂欢后的焦虑
价格一降再降，买家签约时间仍一改再改
如果不是抵押了另外一套房子贷款办理移民，每个月4万元的负债足够“压力山大”，燕姐大概也不会痛下决心在这“非常时期”急于抛售手头这套地段颇好的小户型。
身处房价尖的深圳楼市，燕姐超前的投资头脑可以追溯到9年前。当那场疯狂的楼市突进尚未拉开序幕，在一家世界性连锁企业工作的燕姐早已迅速出手拿下上梅林华府馨居一套38平方米的小户型。
8月伊始，移民的决定尘埃落地，燕姐开始将这套小户型放出来。“一开始我的报价是238万元，相当于6.27万元/平方米。”定出这个价格，燕姐也是经过一番深思熟虑。她先上网查了一下楼盘及区域的整体均价，“当时安居客网站信息显示，7月份这个盘的均价大概是6.4万元/平方米，整个梅林片区均价也就5万元/平方米。我急用钱，挂盘价那就‘’一点吧。”一边是燕姐感慨着“价格有点太便宜”，一边令她意想不到的却是，每天都有客户来看房，但并没有真正想买的人。
一晃两个月悄然而过，燕姐的房子一直无人问津，而此时，“104”新政伴随着各式各样的调控“大招”铺天盖地席卷而来。“听说市场更淡了，我一咬牙又降到228万元，心想这回总有人感兴趣了吧。”果然不出燕姐所料，价格直降10万元之后，终于有买家流露出购买的意愿，“对方看了房子，没有还价。中介希望趁热打铁，就催促我们赶紧约定签约时间。”正值10月中旬，燕姐以为终于可以舒一口气。谁知，原本确定的签约时间在买家的要求下一改再改，“两次后，买家直接说不买了。”时隔半个月再谈起这件事，被放了飞机的燕姐依然心烦气躁，“要是换成去年，买家哪里敢这么强势?”
如今，燕姐的房子依然安静地挂在周边中介地铺的玻璃门上，每天二到三拨的看房客，不多不少，却再也没有意向买家。对于急需用钱的燕姐来说，这并不是好消息，“中介告诉我，一旦有购房者来询价，我能降就再降一点。可是，我能接受的底价也就是223万元啊。”一想到观望甚浓的市场，燕姐不禁双眉微蹙。
“中介还特意提醒我，新政之后，小户型未必好出手。因为很多人不愿意在一套小房子上浪费购房指标，多是想入手小两房，住久一点。”燕姐说，她也确实遇过这样的买家，刚毕业不久，本来想家里支持买个小户型，后来觉得太浪费名额，只好作罢。
调控之下骤冷的市场里，“违约风云”第二季持续上演。而这一次，诸如燕姐之类的业主们，正集体陷入狂欢过后的焦虑之中。
3
开发商
低调低调
也有新盘准备入市，也笃定不降价
哪怕浸淫房地产行业多年，在深圳某家大型开发商担任营销负责人的孙先生谈起近期的市场也是颇为感慨。两个月前，孙先生曾私下预判，无论是开发商、购房者，还是金融机构，都已经适应了“3·25”楼市新政以后的市场格局和，“金九银十”的成交量会有所上涨。
然而，连孙先生也预料不到，“104”新政会来得如此措手不及。在那之后，深圳市场的整体形势急转直下，此前预计即将入市的一众新盘，仿佛一夜之间“销声匿迹”。熬过一个忐忑不安的10月，惨淡的数据说明了一切，整个月没有一个住宅项目取得预售证，仅有一个新盘入市。
“主要原因肯定是新政，集中整治市场秩序，而且力度很大，很多项目急着整改，按照规则办事，节奏肯定比之前慢很多。”孙先生叹了一口气，“这个行业以前太火了，许多原本应该的制度就这样慢慢被模糊化，不知不觉中，大家习惯了按照行规来办事。”
在孙先生眼中，如果按照严格的制度来操作，大部分项目根本不“及格”，很多东西都需要去规范。“现在开发商普遍的心理都是，做得越多，引起的关注度就会越高，到时候反而容易出问题。”孙先生笑了笑，“所以，少出动作低调一点是这段时间的主旋律，包括陆续取消一些营销活动，大家都是随行就市。”
孙先生的公司在深圳热点片区有一个新盘，正在准备入市。“我们根据预售证的办理情况，什么时候办下来就什么时候开盘。”相比起其他开发商的恐慌，孙先生倒是比较淡定，他告诉记者，虽然市场行情不好，但他们认为需求一直在，“只要规范自己的行为，合规就行了。如果每个开发商都守着不开盘，影响自己的正常经营，这也会出大事。”
对于深圳所有新盘来说，在10月4日之后，备案价格无疑成为一枚不定时“”。孙先生和同事们对新项目的备案价也小心翼翼，“我们主要有两方面的考虑，一是市场的接受程度，另外则是目前对备案价管理非常严格，要按照的导向性来操作。”孙先生透露，一般会以区域的成交价格、周边成交价格为对标来检查备案价是否合理。对于原特区内的楼盘，因大部分是动辄十万八万的高价盘，盯得更是很紧。
不过，即使背负压力，孙先生还是笃定地说，没有降价的想法，定价本来已经足够合理了。“但我不排除市场会慢慢出现局部降价的行为，特别是明年初，对于开发企业来说又是新的销售节点，如果市场一直维持这种态势，中小型开发商基于经营压力，急着打破僵局，价格调整是一种方式。”孙先生呵呵一笑，“但在深圳出现大规模的降价潮，那是不可能。”
孙先生所在的公司，截至目前已经完成了200多亿元的销售目标，他坦言，还想在最后阶段冲刺一把，目标大概是300亿元。“现在市场不景气，部分上半年表现不错的开发商还能从容一点，那些走货比较慢或者本来预计年底才开盘的项目，突然之间也无计可施，没有完成销售目标，也只能根据实际情况重新调整了。”
在风声鹤唳的时代，习惯了意气风发的开发商，这一次该拿什么来突破自己，征服市场?也许，需要的不仅是智慧，还有守规。
4
中介员
无奈退场
辉煌不再，从月入10万到三个月不开单
回头看去年，刚刚离职回老家的小方连连感慨，当时遇到了好时候。
去年年初，小方从四川来到深圳，因为过一家中介店面，被店长的“在深圳做什么都不如做房地产挣钱”的话撩拨得入了行。
事明，店长所言非虚。去年业绩辉煌的时候，小方一个月卖过6套房，按300万一套的均价计算，小方收入最高的一个月拿到过超10万元的佣金。而平均下来，小方的月收入也达到了3万元左右。但根据小方的观察，他的业绩在店里只能算是一般。有的老同事，佣金收入是他的数倍。
然而从3·25新政以来，深圳楼市一度陷入深度观望，二手房成交量甚至连续两个月出现腰斩。小方也切身感受到了市场的寒意———在市场最淡的4月到6月，连着三个月，小方没有开出一个单。“四月开始已经陆续有人辞职，但我想再看看，而且虽然入，但还有去年攒下的积蓄。”
虽然比之前付出更多的努力，然而情况并没有太多的好转，之后的7月到9月，小方只成交了一单，300万总价的小户型单位，拿到2万左右的佣金。
虽然半年只挣到2万元，但是渐渐好转的市场还是让小方心里生出了一丝希望。
然而好景不长，10月4日深八条的突然出台，令刚复苏的市场瞬间又陷入冰冻。而最终让小方决定离开的，还是10月中旬，委托放盘业主的撤盘。
那是小方半年来一直跟的一个客户，从6月份就委托小方挂盘出售其手里的两套物业。按照小方的盘算，这两套物业价值在800万左右，如果能顺利成交，他将获得7万元左右的佣金收入，拿到这笔佣金足够回家过个体面又丰盛的年。然而，10月4日深八条的突然出台，客户最终告诉小方，房子先不卖了。
这对于小方不啻于，因为这是小方手上仅有的一个客户。“公司是要看业绩的，没业绩就没有收入，我这几个月基本是净支出，反正也到了年底，所以干脆先辞职回家。”
而小方隔壁公司的老乡小文也几乎在同时做出了和小方同样的决定。“我们店去年最辉煌时有三十多人，4月开始就陆续有人来来走走，我走之前店里只有十来人了。像我们这样的新人基本全走了。”小文说。
而位于罗湖区文华花园的一家小型中介公司经理则告诉南都记者，他们公司现在就他和他亲戚两个人在，其他的五个员工已经都离开了。“整个文华花园二十多座楼，就一个放盘的，你说这生意怎么做?”
美联物业深圳大南山区董事兴注意到，从8月到现在，他所在片区的人员流失率达到20%，而在10月4日深八条出来后，离职率还更高。他预计，接下来的两个月，还会有更多的员工离开。
在他看来，房地产中介行业本身就具有高流动属性，在市场不好时这种情况尤甚。
不过，在他负责的南山及宝安片区，虽然面临人员流失问题，但今年店铺的数量仍然有了5%的扩张，达到了70家店面的规模。“流失的员工主要以新员工为主，因为他们入行时间短，手头没有足够的客户资源，加之从未经历过如此起伏的市场，不知该如何面对。而公司也有业务考核，所以，人员的流失也算是一种正常现象。”
深圳中原董事总经理郑书伦则表示，中介行业普遍的人员流失率在2%—3%之间，但今年下半年以来流失率较高，预计达到7%—8%。10月4日到现在，应该这个比例还更高一些。
郑书伦分析认为，在中介行业，深圳每到年底都会有不少的人员离职回家，或者去往其他同行处重新上岗，而新政的出台，让离职率有了一定的提升。
“虽然经历了3·25的新政，但从前三季度统计数据来看，市场和往年相比并不算差。到目前为止，我们的店铺数量已经达到480家，基本完成年初制定的500家开店目标。”
但是10月4日深八条的出台，确实让市场迅速转冷，一二手基本都没有什么成交。“对于一线中介人员的收入肯定会有比较大的影响。”
郑书伦预计这次政策的影响期会在半年左右，要在春节以后，楼市的才会明朗。不过，深圳的刚需数量摆在那儿，所以大致上明年年后成交量应该会呈现爬升态势，而价格则应该基本保持平稳。
而多位中介店长也大致持类似观点。他们认为，楼市应该会在明年春节后有所恢复。
而刚刚回到家的小方和小文，也在时刻关注着深圳的楼市情况。他们计划着等年后深圳的行情好了一些再回来从事中介行业，因为在他们看来，没有比在深圳做房地产中介更挣钱的行业。
