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房地产销售技巧房地产中介必备的100个话术技巧
答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。
销售工作常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。（销售创业人脉群：553650774验证码bk10）
答：首先让客户了解我公司的经营，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种危机感。
客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大量的事要做，通过我公司的售后服务，能让你省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管。
4、对这样的要求，第一时间就应该，因为：这违反公司原则；这是对我们的一种，是对我们公司极大的不信任；交易中心也是中介公司，同行是冤家，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到银行实行监管。
答：出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户。1、首先我公司受理业主委托；2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《购房委托书》，并收取定金；3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《售房委托书》，并收取订金，留房产证原件在我司（以举止防业主有条件将该房售予他人）。如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。
答：1、首先告诉他/她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请您仔细考虑。
答：1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务旨诚信产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢？2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。
答：向客户说明，业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格，如果客户要按成交价填写，1、高出的部分税费业主要加到成交价中；2或是由客户承担高出的这部分税费，这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时，必须在收定委托书中注明：现售成交价必须按房产证原价填写。
答：1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的过户，只不过是将《现售买卖合同》，市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单五个工作日后产权才可做变更登记，如果有查封等转让的因素，将给公司造成巨大风险；2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；3、万不得已到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受。
答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有表露，应该向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同执行。
答：1、购、售委托书，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之有时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。
答：1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然质押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有的，原则上给付1万元，总金额高的物业最多不得超过2万元。
答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下按揭合同、保险费单等有价有效文件、资料，付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订借款合同和借款借据，承担5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、若为买卖合同的可付给业主适当定金，并将买卖合同、付清房款证明、等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续，直至出房产证，同时提醒业主承租一手房产证税费。
答：1、向客户解释递件后，文件不能撤件；2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已，退件的原因很多，诸如：由于价格填错造成高额税费；人错写或少写；房产名称、标号等填错等等，退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请，国土局酌情处理。
答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到盘源第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专类人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的，让业主感觉你很专业、敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主，广告后给业主汇报。
答：须提交：1、加盖有工商局执照复印专用章的企业法人营业执照复印件；2、代表人证明书、委托书（原件），代表人、委托人身份证复印件；3、境外企业或组织提交的资料按须公证或人证（原件）。区域内的，有经国家司法部认可的律师楼，并经出入境事务处盖章确认；其他境外企业或组织须有驻该国或地区大（馆）盖章确认。人证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议、董事证明及身份证复印件、授权委托书和受托人身份证复印件。
答：1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后商议。2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。
答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度！哪些因素客户不满意，充分战士物业的优势。2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的物业。话术一生整理
答：有些业务员在带客看房时过于热情，滔滔不绝，而客户却一声不吭。到最后一句考虑考虑结束此次看房，搞得业务员一头雾水，不知所终。其实，这里业务员犯了一个错误：就是无的放矢，这种毫无目标的夸夸其谈是没有人欣赏的。所以我们的业务员要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需，不仅如此，我们的业务员还要善于聆听。聆听中可以了解客户的真正需求，可以随机应变，改变自己的策略，可以投其所好，有的放矢。
答：当客户出了个超低价时，可能有两种情况，业务员应根据当时的情况做出判断，并采取相应的措以应付，第一，客户出的超低价不是很离谱，只是这种价很难谈到或很难成交，这时，我们的第一反应应该是客户在探底，有可能成交，那么，我们应该面带笑容的说：我知道您在跟我开玩笑呢！你的笑容和回答让客户感觉到他开的这个价根本就不可能，同时，又要让他有面子下台，并告诉客户决定价格的不在于我们而在于业主，我们没有决定权，第二，客户出了根本就不可能的价，这时我们就不能会错意，以为客户还价就有希望了，其实，这是客户以进为退的手段，他是在存心为难你，你，因为他根本就看不上这个物业，而又不好意思直接你而已，这个时候我们应该顺着台阶而下，告诉他这个物业不适合他，我们给他另找，这样大家都留着面子，日后还有机会。
答：客户看房有时会有一种冲动，这种冲动持续时间往往都不会太大久，而且稍纵即逝。我们应该及时抓住这种冲动促使成交，在看房或谈判过程中，如果发现客户对你所介绍的物业表现出极大的兴趣，或者所出的价格在你的底线以上或左右时，应该不失时机地逼定，一定让他空手出了门，谁没有更好，价格更低的物业供他选择呢？
答：房地产转移登记申请表１份；房地产证原件；离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、；变更方业主的身份证复印件（协议的双方必须共同申请，法院调解除外）；属所在单位房最好需提供原产权单位同意变更的证明原件（商品房不用５、６项）；属在住宅局购房的需提交《离异后产权变更审批表》原件（在住宅局领取）准备好上述资料去国土局办理即可。
