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郑州房产中介：1个单子佣金20多万 有人到别店挖客户
一拨又一拨loser离场，又立刻有新手填充进来，以社区为母体的房产中介环社区蔓延寄生。这仿佛是一个永不落幕的情景剧，各家房产中介你方唱罢我登台，迎来送往、好不热闹。
社区是一个江湖，房产中介是落脚的龙门客栈，买卖双方在这个驿站完成巨额交易后四散。中介有互通有无的掮客之职，又背负撺掇交易的业务重压。
选择进驻社区江湖的那天，就要接受或出局或业绩飘红的两极结局。销售不振，意味着悲怆退场；抢夺客户，避免不了流血和撕咬。幸运的是，大部分尚且还活在明天的希望里。
“养不活恁些房产中介！”河南商报记者发出房产中介数量是否饱和的疑问后，做了5年之久的张帅（化名）不假思索地回答。
张帅在郑州市工人一家房产中介上班，主要服务中原新城学府一号社区。该社区一共6栋楼，约2100户，竟驻扎有9家房产中介。
“这6栋楼只有一半业主有房本。如果全有房本的话，就能养活这些中介。”房产中介李远（化名）说，无房本房子也能交易，只不过业务员拿不到提成，这就大大压缩了中介空间。
一拨房产中介关门，新的一拨房产中介随即开业。这仿佛是一个永不落幕的情景剧，各家中介轮番登场，迎来送往、好不热闹。
李远称，今年春节前后，他所在区域有三家中介退场，一家倒闭，至今店铺仍空置，一家改换了门头，另一家被收购。
张帅印象中，房产中介门店数量有所下降，他服务的这家公司，最辉煌时开有30多店，如今只剩9店在运转。
“僧多肉少”的格局下，房产中介门店不得不把辐射范围向周边社区扩散。李远所在门店的辐射半径，往北扩散到建设，往南延伸至航海，西到伏牛，东至嵩山。
这样，该门店服务的小区数量超过了100个，其中新小区20多个，辐射业主数量过万，“中原新城王府一号有2500户左右，观澜小区差不多有2000户，辐射人数上万肯定有。”
因为做的就是社区业主生意，环社区布点，就成了房产中介的“套”，不过选址也讲究“套”。
多数中介认为，是核心因素，“做得好的大部分是因为好，当然和业务员水平也有关系。但是同等服务水平下，客户会优先选择地段好的门店。”
举例说明，郑州市工人上有两家房产中介门店毗邻而居，分别为“达康”和“恒辉”。达康位于T字口，两面临街，恒辉只西面临。两家西面均临工人和外国语小学。
“工人是由南往北的单行道，客户从南边走过一眼就能瞅到两店，又依傍着知名小学。但是相比，达康生意要好。它刚好位于交叉口，又靠近停车场出入口。”李远分析，“事明，达康确实是附近十几家中生意最好的，占了四分之一到三分之一的客流量。它好、信息全。”
是否有知名学校也是中介选址时看重的因素。“学区房一直有人买，因为是刚需。”张帅告诉河南商报记者。
在房产中介眼中，一个社区就是一个江湖。江湖的兵荒马乱、明争暗斗，中介全看在眼里，也或多或少正经历着。同一屋檐下，毗邻而居，中介因为抢夺同一客户也时有发生。
张帅目睹过此类流血事件。2013年的一天，同事看完房子带客户回店休息，隔壁门店一中介靠近与该客户攀谈。
“俺同事不愿意了，哪有挖客户挖到店里的，和对方动起了手。晚上，俺经理把隔壁门店的玻璃窗给砸了。这事儿惊动了两家公司的区域老总，双方见面聊了聊，最后不了了之。”张帅回忆。
中介“套房”现象也有发生。张帅解释，中介找来亲戚朋友装作客户，在竞争对手引领下去现场看房，借机搭上业主，套取房源。
“中介间的竞争较为常见，客户信息在网上都有公布，一个客户可能同时联系好几家中介。谁有本事，谁的服务好、技能扎实，单子就是谁的。”业内人士称。
血案的双方当事人分别是两家不同的房产中介。由于附近小区的业主想快速把房子卖出去，就委托了好几家房产中介代售。
而业主只留了一把钥匙，给其中一家房产中介，其他房产中介如果带客户看房，可来这家房产中介借钥匙。
由于借钥匙方的客户急等着看房，情急之下，双方中介人员便吵起来，最后引发了一起多人受的血案。
对此，一名目睹了整个事件过程的房产中介负责人告诉河南商报记者，中介机构共同的服务对象是业主，中介机构之间相互借钥匙是再正常不过的事情了，“一方面，现在房产生意不好做，中介机构尽可能地把机会留给自己；另一方面，生意平淡时，不可避免地会出现一些负能量事件。”
河南商报记者了解到，就在去年下半年，郑州市房屋价格猛涨，位于农科上的鑫苑世家小区门前，也曾发生过类似的打架事件。
相互竞争的背后是高额的提成和回报。今年6月份，张帅一个同事完成了联盟新城一套房子的单子，约270平方米平层，总价1300多万元，单单中介费20多万元。交易完成后，该中介个人提成7.5万元。
今年3月份，郑州普罗旺世一套460平方米的房子，在中介的帮助下以900多万元成交，15万元的佣金轻松入袋。
然而，中介的辛酸也不足为外。“凌晨两点回家是常事儿，一个单子往往跟了三四个月后被跟丢了。”李远说，“这个行业流动性也大，有待了两三天就离开的，要赚到钱，最起码在行业得待够两三个月。”
限购限贷限价给郑州房产中介市场带来的影响，远未结束。部分中介门店二手房交易几乎停滞，有的甚至全部转向新房市场。
客户难觅，收入降低，加微信好友、朋友圈发广告，玩手机游戏成了部分中介的工作日常，他们靠着的希望正度日。然而，即便生意转淡，房产中介扩张的步伐却未停歇。
兴也社区，败也社区。社区是这些中介门店赖以寄生的母体，数量庞大的门店组成兄弟团，靠自家本事吃饭，各家经营情况却千差万别。
河南商报记者拿到郑州一家品牌房产中介核心数据。其在郑州开设有9店，每家社区店的经营情况却有天壤之别。
以2017年1~8月份数据为样本。销售额最高的门店位于CBD，8个月销售总额为113.5万元。成交的买卖套数为59套，租赁套数为58套。
销售额排名第二的门店位于郑州火车站商圈，8个月总销售额为99.9万元，买卖和租赁套数分别为58套、16套。
排名第三的门店位于北龙湖，紧靠绿城一高档小区，销售额为63.6万元，买卖和租赁套数分别为21套、35套。
排名最后的门店位于西区棉纺，1~6月份销售额仅为16.3万元，买卖和租赁套数分别为12套、46套。因为业绩不佳，该门店于今年6月份关闭。
显然，销售额高低、生意好坏与区域有紧密关系：占据销售额排行榜前6名的门店，有4家位于郑东新区。
销售不振，就意味着退场。即便，门店老板也要顶着压力。郑州西区一店，原先占据优质地段，上下两层，后因房东涨租金，不得不搬迁新址；现如今店面缩减至约60平方米，7个业务员，每月房租6800元。
该店人士算了一笔账后称“每月做不够5万元就赔钱”。这些成本包括：按照一个员工开两个端口，一个端口费300元，7个员工每月就是4200元；消耗品、物业水电费一个月2000元，房租6800元，还有给总公司的利润。
小刘是广电南一家房产中介的置业顾问，从事这一行业有5年多时间。去年下半年房价上涨，吸引了大批投资客，由此许多房产中介和置业顾问的腰包快速鼓了起来。
“那时候，每个月都能有两万多元的工资、提成。”小刘说，钱非常好赚。如今限购政策出台以来，生意明显冷淡了许多，工资收入也只有五六千元了。
另一名置业顾问告诉河南商报记者，在市中心工作的置业顾问工资并不是最高的。“郑东新区由于房价高、别墅多、交易额大，给公司带来的效益高，相应的，个人提成也会高。有个同行，去年高峰时期，一个月收入十多万元。”
据筑梦地产001店经理飞介绍，做房产中介，没有太高的门槛，只要能吃苦，付出多，就能拿到高工资。
河南商报记者了解到，目前，郑州市各房产中介机构大部分的收入由房产中介费、代办费两部分组成。而房产中介费大部分是房屋总成交价的2%，代办费从2000元到5000元不等。
“大多数公司的业务提成从30%开始，3万~5万元一个标准，5万~10万元一个标准，单笔销售额越高，置业顾问的提成越高。”飞说。
上网搜信息、朋友圈发布广告、玩手机游戏，这是中介张帅一天的状态。因为限购限贷限价政策，他所在的店二手房交易几乎处于停滞状态。
福彩上，房友中介一名置业顾问告诉记者，今年3月份、5月份，两个房产限购政策出台，大部分人失去了买房资格。
“根据限购政策，想要在郑州买房，需要有郑州户口；没有郑州户口，至少缴纳两年的社保统筹或者两年的纳税记录。”这名置业顾问说，这是硬条件，许多外地人都没有郑州户口，没有交社保统筹、没有纳税记录。
对此，文博东一家房产中介机构负责人称，租房市场比买卖市场好一些，但是较之前两年仍比较冷淡。“城中村拆迁之后，表面上看是有大部分人需要租房，实际上有很多人离开郑州去别的城市，或者回老家发展了。”
“以思达数码公寓为例，一年前一个普通一室一厅，月租金在2000元左右，而现在1700元都不好出租了。不是价格高低的问题，是根本就没人租。”这名负责人说。
对此，一名房产中介的负责人说，现阶段，房产销售与限购前相比的确下降不少，尤其是竞争压力在增大，发展一个客户非常不容易。
“这样的情况下，我们把房产买卖和房产租赁分开。”一中介机构的置业顾问说，租房市场这两年都非常火爆，尤其是城中村拆迁之后，再加上每年有大量的人来到郑州，都要租房，所以市场比较庞大。
许多房产中介机构开始尝试更多的业务探索，比如，中介从业主那里租来房子，然后再转租给租客，从中赚取差价。
在采访中，河南商报记者发现一个现象，许多房产中介都表示生意不好做，但仍有多家公司表示今年有扩张计划。
我爱我家农科店一名负责人说，目前，我爱我家在郑州有70家左右的店面，目前仍有几个店在装修中，要不了多久就会开业。
现在是信息时代，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。一个单店在资源、房源数量、员工数量等方面肯定竞争不过一些有多家连锁店的中介机构。
扩张的目的，除了开拓周边的业务之外，还能收集更多的房源信息，这些房源信息在所有的店面都可以共享，这样为客户提供的房源就多一些，品牌美誉度就会上升。
筑梦地产001店经理飞说，尽管目前行业比较平淡，但由于相信市场前景可期。“平淡时期，正是扩张、内功、养精蓄锐的好时期，等到行情好的时候，能够快速抓住机遇。”飞说。
据了解，筑梦房产自今年7月11日在郑州开店以来，短短两个月的时间内，就在郑州多个小区周围开了十多家新店。如此快的发展速度，就源于对未来市场的自信。
有5年从业经验的房产中介张帅（化名）分析称，目前的限购限贷限价政策，使得中介的二手房交易几乎停滞，但是中介的新房交易量却很喜人，比如某中介锦艺店已经停止了全部的二手房交易，转向了新房交易。
“现在虽然中介生意进入低谷，但占领一个坑算一个，未来政策好转后，门店生意会再次好起来。”他对房产中介生意依然充满了期待。