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济南办理房产证流程全攻略：离婚后房产如何处理？
摘 要： “我买的房子咋没过户”“我的房产证咋这么麻烦”……近日，一些市民反映办证难的问题。是真难还是有其他原因?济南市住房保障管理局解释称，许多“办证难”实际是由于手续不全或不规带来的“假难”。
“我买的房子咋没过户”“我的房产证咋这么麻烦”近日，一些市民反映办证难的问题。是真难还是有其他原因?济南市住房保障管理局解释称，许多“办证难”实际是由于手续不全或不规带来的“假难”。
“同样是买离婚后归一方的房子，为何有的可以直接过户，有的却要叫上前夫(妻)才能办呢?”省城市民张先生有些疑惑。
为了孩子上学，张先生看中了市中区一套学区房，并与房主王女士达成交易意向。查看房产证时张先生发现房主却是李先生。王女士说，李某是她前夫，两人于2010年协议离婚。协议约定，这套房产归王女士所有。王女士还向张先生出示了离婚协议书。
“这下我觉得没问题了。”张先生说，但两人一起到房产交易大厅办网签时却被告知，王女士要先和前夫李先生共同办理房屋的离婚协议转移登记，换发新证后才可与张先生办理买卖手续。而王女士担心前夫不来，心里没底，因此这事可能还得费一番功夫。
但在办理业务时张先生发现，隔壁窗口办理房产过户手续的钱女士和他情形相似，卖方拿着关于离婚的民事调解书就直接与买方办理了网签手续，并未专门办理房产的离婚析产手续。
对此，济南市住房保障管理局房屋产权登记中心有关负责人说，看似一样却有“本质区别”。《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有的除外。
王女士的离婚协议虽约定房产归王女士所有，但由于其未办理相关登记，房屋登记簿中记载的房屋人仍是其前夫李先生，王女士应按照先办理登记，才可以出售。
而钱女士购买的房产卖方也是离婚，但有生效法律文件。《物权法》第二十八条：因、仲裁委员会的法律文书或者人民的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民的征收决定等生效时发生效力。该条与第九条中的“但法律另有的除外”相呼应。“离婚协议不能代替房产过户。”该负责人说。
近日，省城市民刘先生反映，2012年，他与卖方柳女士达成购房协议，由于柳女士的房产证还有半年就满五年，为了达到房产证满五年免缴营业税的条件，他们决定半年后过户。双方还办理了委托公证，卖方柳女士委托买方刘先生全权负责房屋出售事宜，其中包括签订网签协议、办理完税、房屋登记等，办完了公证后，刘先生便把全部购房款交给了柳女士。
半年后，房产登记满五年，刘先生持委托公证到房产交易大厅办理房产过户手续，网签时被告知，他既是买方，又是卖方的委托人，不符合相关。
这是为什么呢?济南市住房保障管理局房屋产权登记中心有关负责人说，签订合同属于双方法律行为，当事人都追求自身利益的最大化，而自己代理或双方代理订立的合同，是代理人的单方行为，很难避免发生代理人为自己利益而被代理人利益，或损害一方或双方利益的情况。这种代理行为，明显代理权，有违代理的本质特征和诚实信用原则，应该被。