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英国第二大城市曼彻斯特投资价值凸显！脱欧后大量投资纷纷涌入
9月25日，“海外掘金大讲堂”分享主题：英国第二大城市曼彻斯特投资价值凸显！脱欧后大量投资纷纷涌入
主讲人：Chloe Xu (徐斯琪)，英国约克大学商业管理硕士，英国某地产开发商中国区运营负责人，在英国住宅地产行业有丰富经验。
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大家晚上好。我叫Chloe，之前在英国约克大学就读，毕业后回国为英国开发商管理中国区的运营。跟国内众多的合作商渠道，还有一些新老客户打交道已经有很多年了，所以我自己对整个英国住宅地产交易行业也有着一定的理解。
近几年，英国中国的知名度、度越来越广，不仅是因为脱欧这个热门话题，同时还有它的留学、房产、移民这一块。
英国已经开始广泛化地进入到国内众多寻常投资者的眼中，或多或少大家也开始对这个国家产生了更多想要了解的兴趣，所以今天我们就给大家分享一下英国这个国家的一个吸引点。
今天我们在此给大家分享一下脱欧后，为什么曼城在英国，而且在全球范围内反而吸引着更多的投资，它的魅力究竟何在？而且如今CRS的大下，海外资产配置越来越紧迫，因此这这里也帮大家分析一下在英国买房交易需要注意的一些事项。
首先我们这边来了解一下英国与欧盟背后的历史。欧盟的前身是六个国家在1951年成立的“欧洲煤钢共同体”。法国意大利、比利时、荷兰、以及当时的西德，这些国家想联合起来，通过免税贸易来弥合二战给经济造成的裂痕。
1957年的时候，欧洲几个国家又成立了欧洲经济共同体和欧洲原子能共同体。这个主要是想创造共同市场，取消会员国之间的关税，以此促进一些经济、商品、服务、资金的流通。然后到1965年，这六个国家又决定将这些共同体统一起来，统一起来以后就统称为欧洲共同体。
在这期间，其实英国就已经多次试图尝试加入进来。但是法国当时的戴高乐为了这些国家的，多次否决了英国的申请，最终英国在1973年的时候加入了欧洲共同体。
之后一些其他欧洲小国家，包括希腊西班牙葡萄牙，也就是现如今在我们国内一些市场上非常火的移家，也纷纷加入了欧洲共同体的这个行列里来。
欧洲联盟也简称欧盟，它其实是在1993年的时候正式成立。它的前身就是刚才提到的。在1993年成立之后，有更多的国家加入到这个欧盟国里边来，至今有二十八个，除去英国的话，现在就是二十七个。
2016年6月23号英国举办全民开始，这个结果超乎大家的想象。大家预期基本上都是留在欧盟，结果事实上成了一个脱欧的决定。
从脱欧到2017年3月份，用了整整两百八十多天。这个过程其实是波折不断，迭起。包括中途卡梅伦首相辞职，还有百万人举行不赞成脱欧，还有特蕾莎要重组内阁，脱欧方案又出炉，还有包括苏格兰趁机又开始闹等等。
在这期间，对于整个英国的经济发展来讲，很多人认为这是不确定因素，这个期间大家也是一个观望的态度。
到了2017年的12月份，英国与欧盟达成了一个历史性的脱欧协议，之后2018年6月份，英国女王伊丽莎白批准了这个法案，允许英国退出欧盟。依照整个脱欧的程序的线月份，所以现在时间其实是挺短了。
（编者注：截止到11月17日，最新的进展是脱欧协议草案在英国内阁通过，11月25日欧盟将举行峰会，签署协议，并等待12月份的议会对这份协议草案投票。）
其实刚才也有提到过，英国申请加入欧盟期间，遭到过法国的反对。其实它加入这个的历程就不是很顺利，但是现在又是什么因素又推动了它现在一定要离开欧盟呢？
第一个，1975年，其实它已经开展过一次退欧的了，因为它刚加入欧盟后不久，它跟欧洲的发展和一些其他的蓝图其实是相悖的，包括1973年十月份的第四次中东战争，引发了全球的第一次石油危机。那个时候对于欧洲依赖廉价石油的这种经济造成了极大的冲击，并引发了战后资本世界的第一次世界经济危机。
这一次的危机给欧洲的经济，尤其是欧洲这一块的经济造成了重创，英国的经济同时也受到了拖累，然后英国人就开始想了，加入欧盟对于自己的发展是不是没有那么有利。而且由于里边的许多规则并没有照顾到英国的利益，比如说预算，还有共同的农业政策等这些问题。
其实在内部的话，很多时候都没有符合英国这个国家的一个利益最大化，而且英国跟欧盟的其他一些国家产生了非常激烈的辩论和分歧。不过当时的结果最终是留欧的票数远欧的票数，所以说英国还是继续留在老欧盟国里边，但是英国它当时就已经滋生了要离开欧盟的这个想法。
然后2013年的时候，欧债危机的出现使得英国他更想离开欧盟。2013年的时候，英国首相卡梅伦在欧盟发表讲话的时候就已经说到过，英国作为一个非欧元区，这个国家遭受欧债危机的拖累十分严重，他其实是不满的，以及对欧洲一体化进程可能损害英国利益表示出了担忧。
英国主要就是觉得自己被拖累了，当时来英国这边卡梅伦就宣布了，要推动欧盟的，并根据英欧的这个谈判，发起。大家知道就是从历史还有地理原因，她不属于欧洲。所以说英国一直以来对欧洲这个事务一直采取的是不干预的政策，也被大家其实称作为一个“光荣的”。
英国自身的话，她可以发行自己的货币，而且保持出口竞争力，拥有自主的财政政策。但是，在一定程度讲，这也使得英国其实很难真正的加入到欧洲的事务处理中去。尤其是欧债危机期间各种利益，大家分歧其实蛮明显的。
英国作为一个传统的强国正逐步在这个过程中逐步了它在欧盟里边的地位和参与权，而且英国保守党的内部，也一直对此有着猜忌，他们也觉得欧盟内部的政策对于欧盟本身就有负面作用，而且这些政策未来势必会影响到英国的利益，而且欧债危机的一个蔓延，直接就加速了他们，决定要脱欧的这个脚步。
与此同时，欧盟内部国家的这些也产生了不满，因为他们觉得对于英国这个不可靠的这种想法，他们十分的不高兴。英国作为欧盟的一个国家，它其实在过程中表现并没有积极地去融入，他们觉得是英国才拖后腿，因为英国不仅否决了欧元，而且不参加欧盟的这个危机救助方案，也不为缓解危机出力，甚至还反对一些金融监管的政策，所以部分国也认为英国如果再次伺机脱掉欧盟的话，其实对于欧盟的发展是更好的。
在整个英国脱欧之后，很多买家包括一些投资者，他们就开始抱有一个观望的态度，想看到这个市场他以后是何去何从。
其实整个英国这个投资市场在脱欧后，并没有变得萧条，相反的话世界各地的买家更是蜂拥而至，引起了新一轮的英伦投资潮。部分的人士认为这种不确定性的过渡期经济发展是比较堪忧的，实际上，在独具慧眼的投资人眼中啊，这其实是最好的一个买入时机。
据不完全统计，在脱欧通过后几个月里，单以伦敦为例，海外的投资者就已经总共投资了二十八点多亿英镑到商用物业，要占伦敦整体交易量的78%。作为英国的一个殖民地，对英国有一种独特的情结。因此的很多一些富豪对于英国的投资更是蓄势待发一直窥探已久，然后趁着脱欧的这个时机，很多人就开始出手了。
一些有代表性的交易，像华大地产就以七千多万英磅收购了在英国的一个酒店物业，同时复星以四千多万收购了英国球队狼队，而且还获得了一些大厦物业的一些改建申请规划。同时像包括中民投、四川的国栋建设600321股吧)，还有碧桂园、万达等等，纷纷都开始涌入英国的房地产市场上。
无论是从商业扩展的角度，还是资产配置的角度，脱欧过后的英国才是真正投资者的眼光的时候。大家都说投资跟着大佬走肯定没错，所以说，大佬们走的这个方向，也就是我们可以参考的一个方向。而且英国脱欧后它的一大优势就是在汇率这一块，尤其是在梅姨宣布了2017年三月份，她要准备硬要脱欧的这个消息出来以后，整个英镑的累积暴跌已经达到了15%了，已经是31年以来最低位了。趁着利率低的这个时间买入，这个大家都知道的肯定是优势。
就贷款利率而言，为了刺激经济，央行之前就把利息从0.5%降到了0.25%，这意味着在英国用杠杆并购资金的成本更低，收益就会更高。而且更多的资金融入的话，了当地的资本市场的流通性。英国的贷款利率持续在3.5%左右，跟国内还有一些其他国家的这个贷款利率相比的话就是它的优势。
在英国脱欧过后，英国的楼市的基本状况其实是没有变化的。整个市场供不应求的状况一直持续着，供需不平衡的这个关系一直保持着。因为英镑的下跌，其实，亚洲周边很多投资者对于英国地产的这个需求度也在增长，而且在市场上狼多肉少，这个现象导致脱欧过后英国的房地产市场进入了一个卖家市场的状态，价格就一直在往高走，这也显示了英国房产的保值性。
即使是在脱欧后这样一个不稳定期间，整个英国包括伦敦、曼城、这样城市，他们房价一直是处于在上升的一个阶段。虽然说价格上涨，但是这个利率优势、汇率优势其实对于我们整体购房来讲，对于我们这些海外投资者来讲，你的成本其实是远远比之前购买要低很多。
但是物业本身真实价值是远远高于它市场上的一个售价，而且英国银行其实资本储蓄常充足的，英国央行也存在着更大的一个空间，放松资本要求，所以银行是有能力持续放贷，以市场他稳定性和流通性。
从今年九月份开始，全球范围内金融账户涉税信息将自动交换已经开始了。而此前中国承诺作为第二批实施的国家，也就是在今年九月份正式开展金融账户涉税信息自动交换的工作。以后的话也会在每年定期进行辖区内的一些信息交换，所以与此相关的话，人们需要开始对自己的资产做一个打算。
富兰克林说过，世界上只有两件事情不可避免，税收和。当CRS真正落地到中国的话，这些高净值人群，他们又该怎么去应对呢？
首先，其实对于这些高净值人士的话，对自己的财富和资产一定要做一个全面的诊断和选择。诊断就是包括自己各种资产的一个梳理，知道我们到底持有了怎样的财产，这些财产和财富哪些税是该交，哪些税不应该交自己心里边这块都有数。包括随后要去做到一些选择，国家身份也好，投入到怎样的金融机构，包括要持有什么样的资产，这些都是需要自己去把自己的一个情况详细地了解到，然后做出一定的判断和选择，而且最好可以去寻求一些税务人事的一些。
第二个注意到的就是，在这样的情况下其实就应该分散资产的持仓了，用全球化的格局来考虑问题。其中在CRS的概念里边，海外房产、珠宝、艺术品还有贵金属，这几类都不在CRS覆盖的这个范围内。所以在这样的情况下，更多的客户其实可以开始考虑将海外房产，以及其他类的这些产品作为他资产保驾护航的一个工具了。
同时这些高净值的人士也需要再考虑一下自己财富传承的问题，还是要把税收这一块考虑。其中很多就是目前一些高净值人士的财富都要分给自己的子女，包括子女的移民或者海外身份，然后家庭财产的一个税收负担，这些都是完全是不一样的。所以说在这一块的话，越来越多的高净值人士都需要在这一块考虑的更多。
在这样的情况下，英国的老牌大国的优势就凸显出来了。这也是为什么投资者将英国定为一个投资目标地的一个主要原因。本来英国房产的增长的趋势就一直常强劲的，不仅是伦敦包括刚才提到的曼城啊，城市也是，这个强劲的势头也在逐步上升。
而实际上，英国它本身的这个房产和英国的经济是息息相关的。我们今天看到这个英国房产房价的一个状态，你会留意到，除伦敦以外的其他的二三线城市的房价近期是不断地上涨根本没有丝毫减弱的趋势。
在整个政策稳定度还有透明度来讲，英国在全球都是数一数二的。英国整体的政策度和透明度常高，英国的房产政策相对于中国是稳定多了，而且整个资本主义国家体系非常透明，它的整个税收的体系也常完善的。针对本地的买家和一些外国的投资者也有利好政策，而且我们可以利用这些政策进行合理的避税。同时长期以来英国其实他都是在鼓励海外投资者投资的，所以说在我们进行买卖投资英国的时候，很多海外投资者可以多多去利用这些利好的社会政策，给自己的这个投资带来利益的最大化。
在英国，投资也常安全的。和中国的产权不同，中国七十年产权，英国这边分为两种，一种是永久产权，一种是几百年这种长期的。英国整体国土面积不大，且整个国家的历史性建筑非常多，然后城市的文化非常的浓厚。其实在新楼的城建和旧楼，把控非常严格的。所以说在土地上建房子的数量是有限的，如果要买的话，有的基本上是要排队。因为好的盘好的项目，都常抢手的。
就回报率来讲，我们作为海外买家的话，基本上都是作为投资。房产投资收益又主要是分为两块，一个是房子，另外一块是租金收益。收取的这个租金的话其实是整个投资里边最稳健，也是最快的一个收入来源。英国平均房子收益率基本上都是在百分之五左右，而且像曼城、、利物浦这样的二线城市，因为房子的总价比较低，租金的收益率基本上像曼城，是整个英国最高的，最高的时候达到7.8%。
相比之下的话，上海的租金收益率基本上是在1-3%，经营的好一点可能一般都就两个多点，三个点是要差不多了。
英国的法律体系也常稳定的，而且常完善的。英国是世界上法律制度最完善的国家。整个房产交易流程都是由律师监管，而且整个房屋质量常严格。在英国最常见的就是，所有房屋都有开发商自带十年的一个房屋保险。在国内，可以说基本上大家都完全没有这种给自己房屋，或是开发商要给自己房屋上保险的这样的一个概念。
中国房产投资者在英国买房的时候，可以通过银行或者通过贷款经纪人，而且贷款经纪人可以在整个流程中帮你去提前先锁定好这个贷款方案，也不会说提前收费，收费只是会说个大概三百多镑帮你做一个核的费用。而且最终贷款完了以后，才交剩下的六七百镑。所以整体贷款经纪人收费就在一千镑左右，费用相对来说常的合理，而且能给自己贷款做一个更强大的一个保障。
再就是英国这个国家，自然肯定就不用多说了，它是一个岛国，而且所有城市里面基本上除伦敦以外，其他地方都非常乡村风的。我以前在约克那边留学，约克是一个很友好的小镇，非常美，是只要去到英国一定要去的旅游小镇。
那边的社会治安常好的，当时我自己手机落在公交车上半个小时以后才发现，然后一直打电话没人接到最后突然打通了，结果是因为手机放在那个座位上没人敢去碰，司机到了终点站以后把手机拿起来才接到我电话跟我说，让我自己去到公交车总站去把手机拿回来。英国人也非常友好，也会帮你提行李之类的。
英国整体的一个投资市场也是面向全球的。在价格、购买要求等都是统一的透明的交易流程，也不会是说因为是本国居民和外国投资者就会差别对待，所以在这一块的话，他们都是有法律，还有律师来监管整个交易流程。在购买的时候，可以完全做到放心地去做这个投资。
现在我们来讲讲曼彻斯特，大家一提到曼彻斯特可能第一印象会是什么呢？是足球曼城队曼联队，还是说精英教育的摇篮，例如曼彻斯特大学？或是工业发源地，第一台电脑就是在曼彻斯特这边发明出来的。还是说棉都还是说金融中心？
其实整个曼彻斯特，这个城市有非常多的名片，社会性也非常足，它更像是一座集艺术、文化、经济、体育、发展理论于一身，整个城市的基础设施和设备建设非常完善，文化氛围也非常浓厚，而且是英国非常重要的交通枢纽。在这里边的话，其实上物质上大家的生活都能得到一个双重满足，这也是为什么它能成为现如今英国最受欢迎和追捧的投资热点。
曼彻斯特作为英国第二大的城市，人口在市中心大概是五十五万人。相对国内大家肯定知道可能规模比较小，但是在英国的话，已经是第二大城市了，而且它也是世界上最早的一个工业化城市。
从上方这个地图来看，大家可以看到它位于英格兰西北部，比较直观地来看的话，其实就是英格兰最中心的一个地理了。曼城的面积只有一百一十五平方公里，上海是六千三百平方公里，但是曼城人口五十五万人，上海的人口两千四百多万人。整个曼城跟上海面积比的话是五十四倍的一个差异，人口的话却只有十五倍的差异。
曼城的人口密度常高的，每平方公里有4756人。而上海人口密度是每平方公里3800人。的人口密度是每平方公里一千多人。所以说曼城人口密度相当大，这也是为什么当地的租赁市场，房屋的需求量一直旺盛的一个原因。
图里右上角这一块布满了很多高速还有环线，这块区域就是曼彻斯特最核心的市中心区域，大家可以看到有一个类似于三角形的一个区域，我们把它简单叫做内环线，就跟我们上海这边的内环一样，环线里边就是最主要的城区，包括它的CBD、购物中心，还有一些主要的商业都是在这一块。
图里边往西南部那边还有一个城，那一块的话是近几年发展也常核心的一个地方，包括BBC，ITV，一些新兴产业全部都移到西南的这一块开发区域。所以说曼城的人口在未来的这几年里还将有个持续性的增长。
提到曼城还不得不提的就是英国的北部经济引擎计划。北部经济引擎计划是由当时的财务大臣乔治·奥斯本在2014年就提出来的，旨在促进英格兰北部的一个经济发展。
为了把经济集中化给分散开，旨在建设一个北曼城，南伦敦的一个发展构架，然后北部经济引擎计划包含了英格兰北部的一些众多城市，但是曼城为核心辐散开来的包括像周边利物浦，利兹，谢菲等等在内的城市群为基础，着重把这个经济中心从整个英格兰的东南部转移到英格兰的中部。
英国北部在基础设施建设投资了七十亿英镑，还投资五百亿到高铁建设。伦敦到曼城的高铁大概会在2025年通车，通车以后，将由现在的火车两小时缩短到不到五十分钟。
此外因为曼彻斯特是一个港口城市，现在就是要打造曼彻斯特成为英格兰西北部最大的一个物流中心。所以对于整个城市，它的港口，机场，铁，海洋工程，有机能源等多个领域都是在着重地去投资。
提到这呢，就给大家说说就是大家会比较熟悉的一个名字——建工。建工对曼城这边的投资也常大的，包括之前投了十亿到博尔顿。博尔顿是曼彻斯特北部的一个小镇，当地的房产价格基本上在五六万英镑一套房子。像建工，还有一些其他全球性的企业，包括整个英国，对于曼城整个城市的发展，都常看重的。
曼城的经济覆盖领域非常广的，众多世界知名的公司都汇集于此，BBC把总部从伦敦迁到曼城，它带来的员工就有两万人。英国富时指数前一百公司里面有八十家，也是选择了在曼城这边设立总部和分公司，比如汇丰、Google，还有一些律所等等，联动打造科技与金融的一个最新城区。
曼城也是英国北部的最重要的国际门户，它的交通枢纽地位是毋庸置疑的，有除伦敦以外最大的机场，与全球接轨，也是唯一除了伦敦以外，可以跟中国直飞的城市，在和的航班已经开通了，明年到上海的直飞航班也会开通。
整个城市的文化气息非常浓厚。一提到曼城大家肯定会想到最著名的两个足球俱乐部，曼城队和曼联队。曼联队是每年全球足球俱乐部中度最高的一个足球俱乐部。近几年曼城队的发展不容小觑，它在比赛中表现其实是有赶超曼联队的一个趋势。
它也是整个英国最宜居的城市。经济学人智库统计，曼彻斯特在全球排第三十五，伦敦都只排到四十八。中国城市排名都在七八十以后了。曼城的中国城，也是整个英国第二大的中国城。
提到曼城，我们还不得不提一下它的教育和科研，曼城这边主要有五所国际知名的大学，包括曼彻斯特城市大学、曼彻斯特大学、博尔顿大学等等。其中曼彻斯特大学是最出名的，尤其是中国国家最高领导人之前访问英国的时候也去到了曼城，去看了曼城队的主场，然后也去到曼大，参观了整个英国的国家石墨烯研究技术。华为与曼彻斯特大学也建立了长期合作关系，共同研发石墨烯技术的一个开发。
整个曼城学生人数常多的，大曼彻斯特地区有着整个欧洲最大的学生群体。曼彻斯特当地也是全英学生保留率最高的一个城市。什么叫保留率呢？就是说，在曼彻斯特当地读书完了以后，更多的学生也愿意选择在当地继续居住、工作、生活，一直留在这边。
所以说曼城当地的年轻人口占比常高的，这也是在曼城当地很多青年人对于住房的需求度非常高，因为不像国内可能我们二十多岁，家里边就给首付然后买了房子，在英国的话没有任何家里支持，个人是需要到三十六岁到四十岁之间，才能够有足够的资金买得起第一套房子。所以说在这之前的这些人口的话，大部分都是选择租房子为主。
我们这边来了解一下曼彻斯特房产市场的一个情况。曼彻斯特跟英国众多的城市也都是一样。住房市场常紧缺的，曼彻斯特的房子的房价增长排名是整个全英第一，达到7.9%，曼彻斯特市中心的话，连续七年的房子出租率达到96%了，而且剩下没租出去的部分基本上就是属于非常老的、破旧的这种房子，不好租出去。
因为在曼彻斯特整个房屋租赁市场上，平均一套房子七十二个小时就能出租掉一套房屋，放在二手市场上要转卖的话平均四十二天就能够卖出去。所以说，在曼城，房子的这个灵活度会更高一些。
以上文字为音频记录稿的部分内容，“海外掘金大讲堂”金牌栏目目前已成功举办120+期，每周二晚在微信社群分享干货，风里雨里，我们在线等你，聆听更多直播欢迎长按识别二维码，仅9.9元进群听课，原来投资大神是这样的！