如何降低购买的澳洲房产资本所得税
2020-07-16 09:34:57
澳洲房产的资本所得税（CGT）指的是您在卖出房产并且获取收益时按照合理的计算方式支付给澳洲税局（ATO）的一种缴税形式,本文主要讲的是如何降低您的房产资本所得税。
澳洲常见的房产资本所得税（CGT）的问题一般包括:出售自住房、出售出租房、房产转让,继承房产和土地分割。
出售自住房:豁免CGT的前提是您从购房交割日起,即入住且一直住在里面,而并非将房产作为出租房使用。这种情况下,出售时可以豁免CGT。
如果您从自住房中搬走,并将该房产出租,出租期间这套房产就不再是您的主要住宅,所以在出售时,您只能豁免特定部分主要住宅资本所得税（Partial main residence exemption）。
当您搬到新房中,准备出售旧房时,您只有六个月的时间能够同时将两处房产作为自住房。所以如果您在住新房的同时,如果能在六个月内成功出售旧房,便可豁免CGT。
如夫妻各有一套自己的房产,如果没有选定一套为两人共同自住房,当同时出售两套房产时,您不能享受两套房产的CGT豁免,并且要按照比例计算能豁免的CGT。
出售出租房产:最重要的是日期,当您出售您的出租房产时,CGT的产生是您签订合同的日期,而不是您物业交割的日期。
房产转让:当您将房产转让给亲朋好友时,如果转让房产作价高于或等于市场价,CGT将按照转让作价计算（自住房依旧豁免）。如果您以低于市场价的价值将您的自住房出售或赠给亲朋好友,也能豁免CGT。但如果您转让的房产不是您的自住房,您不但不能豁免CGT,而且税局还会根据此房产的市场价值（非转让价）来计算您的资本所得。
如果转让原因是离婚或者信托导致的,则有可能豁免CGT,这种情况下市场公允价值算法失效。
继承房产:当您需要出售您以继承方式获得的房产时,在特定的情况下,您是能全部或者部分豁免CGT的,先决条件是此房产的曾经拥有者购买房产的时间和去世的时间,并且要考虑是否是澳洲居民以及此物业之前是否有出租记录等等。
土地分割:土地分割指的是您将一块地分割成几块较小面积的土地,并且给每块土地都单独注册,这意味着您同时拥有了几个小资产。如果您同时持有这若干块独立地,则不需要考虑CGT;如果您出售每个单独地块（即变更所有者）时,就需要考虑CGT。如果同一持有者分割土地,每个独立地块的成本计算一般按照原有整块土地的百分比来计算。
如果土地上有房屋,应找专业评估机构对房屋本身和土地进行评估,再按照土地单独的价值作为计算分割的基础。房子本身的价值不包括在内。
海外人士的资本利得税:2019年12月初,澳洲政府通过了海外人士的资本利得税改革方案。一般来说如果是澳洲税务居民,持有一年以上的投资房产在出售时都会享受CGT减半的税务优惠。这个政策在2012年5月8日之前对海外投资人也适用。但是从此日之后海外人士购买的房产将不再享有CGT减半。受影响的人有:目前或将来居住在海外的澳洲人;在澳洲工作期间在澳洲买房居住的外国人;主要居住在海外但暂时在澳洲居住的澳洲人。
此政策意味着身在海外的澳洲人将来如果要卖掉在澳洲的房子,将无任何CGT豁免优惠。而征税期将从他们购房之日起算,而不是他们迁往海外的日期。如果您的房产是在2012年5月8日之前购买或者您在此日之后变成了澳洲纳税居民,您或许能享受到部分CGT减半的优惠。
澳洲常见的房产资本所得税（CGT）的问题一般包括:出售自住房、出售出租房、房产转让,继承房产和土地分割。
出售自住房:豁免CGT的前提是您从购房交割日起,即入住且一直住在里面,而并非将房产作为出租房使用。这种情况下,出售时可以豁免CGT。
如果您从自住房中搬走,并将该房产出租,出租期间这套房产就不再是您的主要住宅,所以在出售时,您只能豁免特定部分主要住宅资本所得税（Partial main residence exemption）。
当您搬到新房中,准备出售旧房时,您只有六个月的时间能够同时将两处房产作为自住房。所以如果您在住新房的同时,如果能在六个月内成功出售旧房,便可豁免CGT。
如夫妻各有一套自己的房产,如果没有选定一套为两人共同自住房,当同时出售两套房产时,您不能享受两套房产的CGT豁免,并且要按照比例计算能豁免的CGT。
出售出租房产:最重要的是日期,当您出售您的出租房产时,CGT的产生是您签订合同的日期,而不是您物业交割的日期。
房产转让:当您将房产转让给亲朋好友时,如果转让房产作价高于或等于市场价,CGT将按照转让作价计算（自住房依旧豁免）。如果您以低于市场价的价值将您的自住房出售或赠给亲朋好友,也能豁免CGT。但如果您转让的房产不是您的自住房,您不但不能豁免CGT,而且税局还会根据此房产的市场价值（非转让价）来计算您的资本所得。
如果转让原因是离婚或者信托导致的,则有可能豁免CGT,这种情况下市场公允价值算法失效。
继承房产:当您需要出售您以继承方式获得的房产时,在特定的情况下,您是能全部或者部分豁免CGT的,先决条件是此房产的曾经拥有者购买房产的时间和去世的时间,并且要考虑是否是澳洲居民以及此物业之前是否有出租记录等等。
土地分割:土地分割指的是您将一块地分割成几块较小面积的土地,并且给每块土地都单独注册,这意味着您同时拥有了几个小资产。如果您同时持有这若干块独立地,则不需要考虑CGT;如果您出售每个单独地块（即变更所有者）时,就需要考虑CGT。如果同一持有者分割土地,每个独立地块的成本计算一般按照原有整块土地的百分比来计算。
如果土地上有房屋,应找专业评估机构对房屋本身和土地进行评估,再按照土地单独的价值作为计算分割的基础。房子本身的价值不包括在内。
海外人士的资本利得税:2019年12月初,澳洲政府通过了海外人士的资本利得税改革方案。一般来说如果是澳洲税务居民,持有一年以上的投资房产在出售时都会享受CGT减半的税务优惠。这个政策在2012年5月8日之前对海外投资人也适用。但是从此日之后海外人士购买的房产将不再享有CGT减半。受影响的人有:目前或将来居住在海外的澳洲人;在澳洲工作期间在澳洲买房居住的外国人;主要居住在海外但暂时在澳洲居住的澳洲人。
此政策意味着身在海外的澳洲人将来如果要卖掉在澳洲的房子,将无任何CGT豁免优惠。而征税期将从他们购房之日起算,而不是他们迁往海外的日期。如果您的房产是在2012年5月8日之前购买或者您在此日之后变成了澳洲纳税居民,您或许能享受到部分CGT减半的优惠。
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