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抢到人的地方房价会上涨 这五个城市比北京上海有潜力
早在两千多年前，孟子即在《孟子·离娄上》一文中明确地提出了“得者得天下”的观点，这跟我们今天大力提倡的“以人为本”一致。对于城市来说，这一点尤其重要，早在两千多年前，孟子即在《孟子·离娄上》一文中明确地提出了“得者得天下”的观点，这跟我们今天大力提倡的“以人为本”一致。对于城市来说，这一点尤其重要，
到底是“失去了奋斗，再多房子也一无所有”还是“失去了房子，再多奋斗也一无所有”是一个永远会争论下去的话题。但是，对于一座城市来说，失去了人才，答案却是唯一的——那会成为一座废墟。
当年英国流放的成了一个繁荣的国家，古巴流放囚犯、病患者和的迈阿密成了一个国际性大都市，而宣布破产、人去楼空之后的，则成了“”和“废墟”。
对于房地产行业来说，赚的是土地和人口的红利，而且归根到底是人口（数量加质量）的红利。大兴安岭的野生人参，并不会因为人迹罕至就便宜，但即便是去东北搞房地产，也要面临去库存的问题。
人口聚集拉动经济增长，推动土地增值，从而房价上涨。因此，长期来看，各地房价不失为判断经济发展的一个指标（鄂尔多斯(行情600295,买入)那种昙花一现的不算）。我们以珠三角和东北三省的对比进行说明。
珠三角为例拥有广州、深圳两个超级大城市（常住人口1000万以上），以及佛山、东莞两个特大城市（常住人口介于500万~1000万）。2015年末，广东常住人口达1.08亿人，而珠三角占了5874.27万人，与“十一五”期末相比，增长了4.59%。广州、深圳两超大城市的常住人口增加数量全省最多，比“十一五”期末净增 79.15万人和100.67万人，两市人口增幅占同期珠三角人口增量近七成。
2015年末，珠三角的人口密度为每平方公里1073人，约为全国人口密度的8倍。广州、佛山、东莞、中山等4市人口密度继续高于北京和天津，而深圳则已超过了上海，成为全国人口密度最高的超大城市。
拥有如此的人口基础，珠三角的楼市一骑绝尘，2016年，珠三角九市商品房均价13257元/平米，增长15.5%，增幅比上年提高8.6个百分点。虽然上海常住人口（2419.70万人）是佛山（846万人）的3.3倍，但是去年佛山新房销售接近上海（2016年新建商品住宅销售面积2019.80万平米，增长0.5%）！
至于人口净流出的城市，情况则正好相反。根据2010年第六次全国人口普查数据对比，当时东北人口较上次普查净流出接近200万人。虽然东三省一直在想办法，但是时至今日，这一趋势不仅没有得到缓解，反而愈演愈烈。
按照国际标准，东三省已进入老龄化社会。而且，生育率也在下滑。以省为例，省人口自然增长率仅为0.34%，远低于代际人口均衡所需的正常更替率2.1。带来的结果就是东三省普通小学在校学生数量锐减。数据显示，从1980年~2014年，东三省普通小学在校生从1297.9万减少到473.9万，降幅高达63.5%，远超全国35.4%的下降水平！
即便是在房地产行情最火热的2013年，东北三省的地产销售面积仍较2012年下降1%，2014年再下降35%，2015年继续下降23%。销售额也从2014年起出现拐点，2014年东北三省房地产销售额较2013年大幅下降32%，2015年再下降18%。2016年1~8月，房地产成交均价由7128元上涨至7421元，涨幅4%，已经是东北三省三个省会城市中同期表现最好的了。
人聚才会财兴。西部、西南部几个地市规划部门负责人在接受采访时坦言，他们的一个重要的任务就是抢人。去年底，陈一新刚履新武汉市委就提出5年留下百万大学生。现广东省省长、前深圳市委马兴瑞更是曾一针见血的指出，深圳如果打不赢人才这场高地争夺战，经济发展不可持续！
良禽择木而栖。要吸引人才可不是易事，各地为了留人，也是八仙过海，各显。明源君梳理发现，主要有以下三类：
3月6日上午，十二届全国五次会议海南代表团在北京举行全体会议，会上，海南省省长刘赐贵“插话”打起了广告，号召大家到海南生孩子，引得现场代表一阵笑声。
刘赐贵“欢迎大家来海南生孩子!”是海南打造“健康旅游”的重要项目之一。近两年，因北方多省雾霾越来越严重，而海南有着得天独厚的自然条件，空气质量好，交通方便，不少北方城市的孕妈跑到生孩子坐月子。
这不是刘赐贵第一次给海南做广告，2015年期间，海南团日上，刚刚履新不久的刘赐贵力推海南的“好沙、好水、好空气”，请大家到海南购房置业。
时隔两年，刘赐贵的广告语从“买房子”变成了“生孩子”，体现海南“抢人”心切。此前，海南各地已陆续放宽了入户标准。
2016年12月1日起，深圳正式开始受理新引进人才租房和生活补贴申请，补贴标准为：本科15000元/人，硕士25000元/人，博士30000元/人，补贴一次性发放。这个让不少“北漂”和“沪漂”们羡慕不已。
此前，深圳市委曾公开表示，要大幅推进户籍人口所占比例。《关于深圳市2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年计划的报告》提出的八大任务中，位列第一，其中，创新城市治理方式中提出继续深化户籍制度，出台实施进一步加强和完善人口服务管理的系列文件，提高户籍人口比重。深圳市发放数万元租房和生活补贴，其中一个门槛就是“拥有深圳户口”。
类似的补贴，不少地区均有，只是认定标准和补贴数量不同。据人民网(行情603000,买入)报道，江苏无锡为留住高端人才，市对进入民营企业的研究生每月补6000元工资！
各地的其他消费差距不大，核心是房价。不少人认为，有补贴固然好，但是补贴一般最多只发放三年，三年之后，到了结婚生子的年龄，房子依然是个大问题。
上海副市长翁铁慧即在上海政协十二届五次会议专题会议中指出，新进的硕士、博士等，有很多都被周边地区给吸引走了，非常大的原因就是住房太贵……
显然，公租房是留住人才的一种方式。为此，上海准备在2017年将现有的公租房，转换成青年教师公寓，或者青年医护人员公寓。“十三五”期间，深圳规划供应的人才安居房达到近30万套，除了新建安居房外，还考虑回购一批旧物业等，以边建边回购的方式来加大供给，保障安居房的实现。
但是，实践证明，“配售”政策较“配租”政策更能留住高层次人才。因为租的房子终究不是个人的。再加上这些年房价一飙升更让年轻科技人员觉得，早买房早得益。哈工大深圳研究生院院长姚英学就曾在去年炮轰“高房价”，称2015年面谈了190位国家长江学者和国家杰出青年基金获得者，最后只引进了十几位，大多数跑掉的都是因为住房问题。
北京、深圳等大城市已出台相关类似政策。上海的嘉定区从2009年起也曾试点实施《嘉定区优秀人才住房配售工作实施细则（试行）》，优秀高层次人才按户申请配售房，每户按市场销售价格的60%优惠申购70~90平米的建筑面积。
虽然各地推出了各种政策，但是对比之下，优劣就区分开来了，当前及今后的人口争夺，狼多肉少，近乎零和博弈，政策不给力的城市在竞争中很可能不敌给力的城市。
比如海南，瞄准了110万“候鸟”中的精英，各市县通过在、网络媒介上发布公告，鼓励候鸟人才毛遂自荐，并组织工作人员公告、发放信息表等各种方式，按户走访建人才库，积极留住候鸟型人才。
这样的方式也确实有一定效果，比如昌市人才办多次上门邀请之后，针灸专家吴瑛（退休前是大学第一附属医院副教授，曾担任硕士生导师）终于决定与文昌市中医院签订劳动合同……不过，总体上来说，规模十分有限，东方市一年的时间才建立40名候鸟型人才库。万宁市人数更少，只有约20名。
郑州市更给力一些，自2013年9月，河南省就开展实施“人才回归全民创业”战略，最近两年吸引近千名高层次人才回乡创业。2015年，郑州又公布40条优惠政策，引进各类高端人才，给国内外顶尖人才给予100万元安家费，提供不低于100万元的科研启动经费；承担国家科技支撑计划项目给予一次性励80万元……
还有不少地方也出台了类似政策。明源君认为，引进高端人才没错，但是只瞄准最顶端的一小撮，最后未必能如愿。高端人才确实能够起到火车头的作用，但是经济转型并非一蹴而就，而且，光有顶尖人才，下面没支撑，顶尖人才也呆不久。
去年郑州一百强房企总裁即跟明源君说，虽然公司拿出了很大的诚意，开出了足够有竞争力的薪水，但是还是很难招的到人才，最后只好，让新招的人才（互联网业态方向）在北京工作，只要一个月到郑州几天即可。
这个很容易理解，就像海里的一条鱼，你非得把他拉到池塘里，根本容不下，即便这个池塘足够大，但是也还有海水和淡水的区别。比如一个互联网大牛在北京年薪100万，某个互联网并不发达的地方花150万年薪挖，薪水似乎提高了不少，但是如果他在那里呆几年，再回到北京，可能100万年薪都拿不到了。
人往高处走，水往低处流。人， 一定会寻找对自己最有利的和平台做事情谋发展，优惠政策对吸引人才有一定的效果，但能够提供良好的人文、生活、自然、工作、事业……才能真正留住人才。
北上广深的房价高、节奏快、压力大，但人才和大学毕业生依然源源不断的涌入，因为大家觉得在这些地方有更多的机会。年轻人是否愿意留下来，主要取决于城市本身的特质，改善住房、交通、教育、落户政策和医疗会影响大学生的选择，但有亲和力的城市氛围才能让人有归属感。
比如，到深圳的外来人口，不会感觉自己是外地人，或者这种感觉至少要比到上海、北京和广州的外地人要弱，深圳只需缴纳20块医保就能享受综合医保；明源君去年在成都参加过一个文创峰会，惊奇地发现，主持人念出席嘉宾名字时，市委领导排在风投、创业家之后……这些细节，其实都体现了一座城市的和包容程度，这对人才的吸引力，比补贴更有吸引力，因为补贴是一时的，而、包容、创新的活力，却决定着长期发展。
苏州自不必说。明源君刚毕业那会，苏州的单位到学校去招聘，211及以上院校毕业的到江苏的企业去工作，当地每月补贴500，连续补3年。到现在，政策更加完善，既能吸引长江学者、院士这样的顶尖人才，又能覆盖刚毕业的大学生群体。跟深圳人才的认定标准（包括高层次人才、高校毕业生、技能人才等）十分接近。
武汉拥有79所大学，130万在校大学生，具有天然优势，而且城镇化到这个阶段，人才在继续往一线城市涌入的同时也在回流二线万大学生，可谓正当其时。
对部署“百万大学生留汉创业就业工程”，陈一新明确提出“走进去”“走下去”“留下来”“干起来”四项具体举措，即宣传、体验、落地的具体措施等，全方位支持。全力解决大学毕业生的落户、就业、住房、创业等痛点。一个大学生毕业后在一个城市工作，前三年是最难熬的，如果三年熬过去了，基本上就会留下来。
此外，杭州也对人才也极具吸引力，据杭州日报报道，2015年，杭州推出了“人才新政27条”，仅一年的时间即吸引人才195.7万，累计引进海外留学人才2.3万……G20以后，杭州影响力更是与日俱增，不少企业在考虑城市布局是，已经将其放在了广州的前面——因为广州是传统商贸和传统流通，它对未来新兴事物的没有杭州这些城市来得快。
《大国大城》的作者、经济学家陆铭曾在不同场合向在场的年轻学生问道：你们喜不喜欢北上广深这样的大城市？一般会有50%的人举手，我不喜欢。为什么？因为大城市差、房价高、道拥堵；那么再问，如果没有一些现有的制度方面的，大家毕业之后会不会选择在这样的大城市就业，这时候，基本上90%的学生会举手，我会选择在这样的城市工作和生活。
最近，北京和上海都在提出人口疏散，基于这样一个逻辑：人太多了，导致了各种城市病。因此，北京老阿姨会对外来打工妹说，我们要建设文明城市，你这个早点摊要撤掉的。就在2015年，上海实现了进入21世纪以来的首次人口净流出。有一种说法是，这座城市在筛选它想要的人。
城市太大了、人太多了、不宜居了。这个“太”到底是相对于什么来说呢？城市人口密度减小之后，真的就“宜居”、就更利于城市发展吗？
宜居不是人口密度低、不是公园面积大、不是树多。为什么全球的人们都在往看上去更加拥堵、上班时间更长的大城市来呢？因为在大城市获得的东西要比失去的东西多，而获得的东西就是人性里面第一追求的东西，就是就业和收入，以及带来的消费。所以，活力是构成宜居城市的第一个条件。而活力非常重要的来源就是创新，创新不是在书本里，而是在空气里、在咖啡馆里，是人和人见面、交流而产生的创新，再就是消费产生的多样性。而活力是基于人口数量和密度的，低密度的社区则很容易变成睡城，因为人口密度一低以后，服务业就很难产生规模经济。
宜居不是公园面积大、也不是树多，但是这并不意味着大城市不要环保。大城市的环保，有，第一，绿色的出行和消费；第二，建设大量的口袋公园，面积小但是很多；第三，垂直的绿化，建筑外墙的绿化，还有阳台的绿化、屋顶的绿化，大城市的宜居跟小城市的宜居和农村的宜居概念其实不一样。
而高密度会造成的交通拥堵问题怎么办？建造网、地铁网、地上地下的交通网，越是建高密度的网、地铁网、地上地下连通网，就越需要人口密度，恰恰因为人口密度高，才有会有规模经济和消费需求。
作为国际发达城市的东京，有一个非常著名的街区，叫做涉谷。在涉谷，这样的商业氛围、这样的人流，就是城市的活力。
大城市也不应只单纯看受过高等教育的人口比例，让所谓“高素质人才”留下，所谓“低技能劳动者”。
全世界范围内的大城市，有一个共同现象，高端劳动力和低端劳动力共同往大城市去，简单说来，就是经济学研究里面说的技能互补性。在生产领域，再好的公司也要配清洁工。在生活领域，城市居民收入水平越高，吃和穿在消费里面的比重越是会下降，新增的消费往往都是消费服务，而消费服务里面的供给者又是谁呢？餐馆服务员、家政服务员，都是相对来说受教育水平不高的人，所以如果看国际型大都市，比如纽约，高技能劳动者和低技能劳动者是一起往大城市流动的。根据美国的研究，美国的大城市如果吸引一个高科技的人进来，会同时创造五个劳动力需求，有两个分别是医生和律师，另外三个是超市里面的收银员、家政服务员等。这样高端和低端的比例是1：1。
一味对低技能劳动者进入进行管制的后果，就是劳动力成本和服务价格上涨，这会反过来影响城市对高端劳动力的吸引力，影响城市竞争力。
2008年，36%的纽约人出生在美国之外，接近一半的纽约人在家里不说英语，是移民；2011年，伦敦居民中，出生在英国以外的占37%，外籍居民占了24%，白种人比例从2001年的58%降低到45%。
外地人来到城市，他一定是可以创造价值的，否则的话，城市就不可能一直在扩张。移民来到新的城市，就算得不到户籍、得不到和本地人同等的公共福利，他还来了，他一定是凭自己的本事拿到了一份比他创造的价值更低的工资。也就是新移民创造的价值，是超过这个人的社会成本的。
反过来，策制定者一味地人的户籍身份的时候，外来移民在城市里就没有归属感，当一个人没有归属感，就会有三种动机去储蓄：一种是养老和预防生病，因为没有很好的社会保障覆盖；第二种，是人们预期未来要回老家，所以不买耐用消费品；第三种，是人们预期回到老家以后，自己的收入会下降，所以为了平滑消费，要把现在挣的钱用在未来花。在这三个因素的制约下，当一个人没有本地城镇户籍的时候，他的消费会比有城镇户籍的可比对象低17%到20%。
当大家去储蓄的时候，节省下来的钱往往是本来可以消费服务的钱。但是服务的提供者是谁呢？其实很多是大城市的本地人。有研究发现，当一个城市里面的外地人把越多的钱寄回老家，他所在的城市里面本地人的工资就越低，相当于有一块需求通过汇款汇回老家了。所以实际上，户籍制度这种对外地人的是不利于本地人的收入提高的。
户籍制度导致社会分割、是劳动力市场的障碍，而且在社会的维度上会导致外来的人口不幸福、对社会和不信任，并且会出现居住区的分割，而且会影响公共参与。
罗尔斯所著《论》中最核心的一个观点，就是“之幕”。所谓“之幕”，大意就是人们在讨共政策的时候，假定身处在一个幕布之后，约定好每一个人都不知道自己在走出这个幕布后，将在社会/组织里处于什么样的角色，可能是市长、也可能是清洁工，在此情况下来讨论某一政策或约定。如此，人们达成的公共政策的结论才可能是的，否则就很难避免人们希望公共政策来为自己谋利。而且因为每个人都不知道自己将来的，因此这一过程下的决策一般能将来最弱势的角色能得到最好的。
反观在城市问题的讨论中，反对放籍的人，往往就是好不容易拿到了城市户籍的，大城市里希望控制人口规模、要把别人赶走的人，基本上都是这个逻辑：你们走，我留下。人们在讨共政策问题的时候，经常会有这样一个立场，就是希望公共政策为自己服务，严格说这就是矛盾。如果一个公共政策只为少数群体来服务的话，就不是一个公共政策。
人们都痛恨，本质上就是，尤其当这个是一种公的时候，由公带来自己福利的增长或者收益的增长，这是一件不公平的事情，但今天很多公共政策导致的结果，和人们所反对的是一回事，都是用公共的来私人的利益。一些看上去叫公共政策的这些政策，其实是在一部分有的人的利益，所以才变得那么难。
大家都不是，但是老祖还留给我们一条智慧：“己所不欲、勿施于人”。当我们对一个政策有一个主张，或者有一个观点的时候，换位思考一下，如果在这个政策之下你是受损者，你愿意吗？“己所不欲、勿施于人”的逻辑就是今天我让步一下，明天你让步一下，这样的话，在相互的过程当中，大家都学会用对方的角度来考虑问题，让这个公共政策达到的某种结果，就是如果人们换一个，我是你，你是我，也觉得这个结果可行。这样的话，就在一次又一次的公共生活里、谈判里，形成一种动态的、对彼此来讲都有利的一个结果。
在大城市里面，所谓的公共其实是一个更大的范畴，人们希望形成制度、达成契约的都是一些陌生人，跟陌生人、利益不直接相关的人，如何达到一种公共生活里面有规则的？这个其实超越了某一个很具体的政策的争论。生活在城市中的人们需要一起学习如何去过真正的公共生活，让公共政策的决策能够更加的、科学，并且有利于整个社会福祉的增长。
