瑞银集团（UBS）在每年秋季，都会发布一份全球房地产泡沫指数的报告。这份报告挑出了全球20座国际大都市，从房价/收入比和房价/租金比两个维度，测算各个城市的房价泡沫指数。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　中国人投资，无论是在股市还是在楼市，一向喜欢买涨不买跌。过去几年房地产的红利期，让先买房的人，成了人生赢家。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　但如今全球格局大变，闷着头买房，一两年就翻倍的大众创富故事，已经成了“故事”。如果再不好好挑一挑，不仅跑不赢通胀和汇率跌幅，甚至会让自己的房子变成“负资产”。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　瑞银连续监测的城市中，不乏中国人海外置业和移民都喜欢去的城市，比如、伦敦、悉尼、、、、东京……kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　这意味着，全球房价正式进入调整期。更早迈入这一步的城市，往往更早地重获新生，重现一个鲜活的楼市。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　与一起，被瑞银视为有“泡沫风险”的城市还有五个，按泡沫大小（或者程度）排列，分别是慕尼黑、、、、伦敦。两座城市上榜，而且与的差距并不大。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　虽然今年有6座城市的楼市被瑞银评估为有泡沫风险，但其数量较2017年少了2座，而且同等排名的城市中，泡沫指数也更低。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　从2016年下半年开始，全球几个主要国家相继出台各类楼市调控政策，有单独针对外国买家的，也有对外国买家和本地买家一视同仁的。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　例如，和征收海外买家税，的银行收紧对海外买家的贷款，英国对购买投资房或者购买第二套住房的人群加征3%的印花税……kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　事明，调控是有效果的。仅仅一年时间，伦敦不再是全球楼市泡沫最大城市，在2017年的排名中，从第二滑落至第六，到了2018年，伦敦的泡沫指数为1.61，相比2017年的1.77，有了明显的改观。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　过去四年，悉尼的房价泡沫指数与它的房价是密切相关的。2015年，悉尼尚未被瑞银列为房价泡沫城市，但它的房价泡沫指数也排在了第三位，仅次于伦敦和。2015年，也是悉尼房价加速上涨的起点。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　接下来的两年时间，悉尼房价一飙升，房价泡沫指数也突破1.5，连续两年（2016年和2017年）都处于有房价泡沫风险的状态。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　不过，2018年，悉尼的房价泡沫指数有了非常明显的下滑，从2017年的1.8跌至1.29，悉尼也终于不再是“房价泡沫城市”了。悉尼房价也连续15个月下滑，截止目前，已从房价顶点下跌了8%。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　接下来的日子，我们大概率还会看到更多曾经处在楼市泡沫中的城市，楼市转向，增速变缓甚至下跌，只有这样，才能平稳地挤压泡沫，获得新生。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　今年的排名中，有一个非常明显的变化，那就是不同城市的房价泡沫指数差距越来越大。慕尼黑、、、、法兰克福的泡沫指数上升幅度最大。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　有一些慢热的城市，由于对市场管控较严，刚刚打破过去的沉寂，步入它自己的上升周期，这类城市虽被列为“泡沫城市”，但也可以继续关注。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　还有某些个城市，还在崩溃的边缘挣扎，若没有充足现金流的支撑，怕是要重蹈1998年“负资产”的债务陷阱。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　慕尼黑和法兰克福都是的两座大城市，前者在2016年首次出现在瑞银的列表中，此后每年的房价泡沫指数，都处于“有泡沫风险”的范畴，而且排名和泡沫指数逐年升高。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　过去十年，慕尼黑的房价已经翻倍，即使去年一年租金上涨了9%，但慕尼黑的房价从购入到出租回本，大约需要35年时间，远远高于2008年时的水平。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　在2010年来，房价上涨约60%，这对于一个几乎已经二十年没有起伏的房地产市场而言，算得上是史无前例。从2016年开始，虽然欧洲经济逐步摆脱欧债危机的困境，经济也成了欧洲的领头羊，吸引了大批投资者涌入，带动当地的房地产市场。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　据彭博社报道，2017年仅来自的投资者，就占了整个买家的5%。外来投资者的涌入，刺激了大城市的房价迅速上涨，2017年的房价涨幅几乎都超过了13%。其中慕尼黑去年一年涨幅为13.8%，法兰克福为13.4%。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　突如其来的暴涨，已经引起了央行的担忧。在今年2月份的一份报告中年，央行认为，、法兰克福和慕尼黑的房价，被高估了35%，这些城市正在吹大它们的房地产泡沫。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　不过，由于早已习惯了稳步前进的房地产市场，一向谨慎的市场自然常忌惮和恐惧当前迅速增长的房价。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　而且，对租房市场的管控也非常严格，注重租户的权益，因此每年的租金涨幅也仅有3-5%。面对突然暴涨的房价和涨不动的房租，市场平衡被打断，担忧房价泡沫的声音也就出现了。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　从2015年开始，每一年都被列为“有泡沫风险”的城市。前两年，在榜单中的排名还未进入前五名，今年则一跃成为全球房产泡沫最严重的城市。别的国家都在调整姿势，挤压泡沫，而却反其道而行之。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　从2008年至今，房价十年翻倍，即使扣除了通货膨胀后，房价在2017年和2018年的涨幅依然超过10%，也远远超过过去20年的平均涨幅。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　不过也正是因为这样，现在成了最脆弱的市场。一向跟随美联储加息的，前段时间已经上调了房贷利率，直接影响的房地产市场。kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台

　　一边是住宅供应不足，住房需求强劲，一边房价上涨推动居民杠杆增加，房贷利率上浮，此时的步履维艰。此刻再往里冲的，线这些城市的房地产更稳定kkk仁明房产网_房产楼市买卖出租信息新闻资讯平台