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27年前日本主动刺破房地产泡沫今天的中国楼市要不要学习日本？
二十世纪十年代发生在日本的房地产泡沫及其破裂，是世界历史上规模最大、持续时间最长、对经挤发展造成的最的一场房地产危机。资料显示，日本大城市各类物业价格普遍下降了50%以上，尤其在东京银座地区，写字楼和商铺及其用地的平均价格只是1990年泡沫巅峰时的1/4,而普遍下降了75%，低于1983年的水平；住房及其用地的平均价格是1990年的40%，而普遍下降了60%，接近1983年的水平。
房地产价格的暴跌，使日本一些涉足房地产较深的大、中、小型企业纷纷倒闭。据统计。在日本的破产企业中。房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，创下了战后上市公司倒闭的最高记录。
房地产价格的暴跌也使日本金融业遭到了重创。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资失败。因无力银行贷款，只得宣布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都用房地产资产作为，但随着土地价格的不断下跌，的价格日益下降，使得日本金融机构不良债权不断增加，资产充足率大幅下降。
不良债权大量增加导致了金融机构的财务体制十分脆弱，抗风险能力低，部分金融机构还出现了资金周转失灵等问题，导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日木金融体系发生剧烈动荡。
日本房地产泡沫虽然已经破灭了15年，但其负面影响依然十分严重，至今还制约若日本经济的健康发展。引起日本房地产泡沫及其破裂的原因分析起来主要有以下几条：
（1）低利率政策引发经济泡沫。1985年9月，五个发达国家（即美国、日本、西德、英国和法国）财长和央行行长在美14纽约的广场饭店签署协议，一致同意通过国际协作干预。推动日圆等非美元货币对美圆升值，这次会议签署的协议称为“广场协议”。协议签署后，日本在外汇市场上大量抛售美圆，使日木汇率一上扬，在广场协议达成前一天的东京汇率是1美圆=242日圆，而到了1985年底，美圆就跌破200美圆大关。
到1988年年初，美圆跌到了1=128日圆的水平，短短不到两年的时间里日圆升值将近一倍。日圆的大幅升值造成了出口的急剧下降，出现了经济“不景气”的征兆，为了提高口本的经济竞争力和扩大内需，日本一再放松银根，使基准利率连续五次下调。1986年]月30日将基准利率从5%调到4.5%；3月10口调到4%；4月21日调到3.5%；11月1日又调到3%；1987年2月23日再调低到2.5%,降到历史及当时世界上的最低水平。低利率的长期持续使货币供应量大幅增加。几乎每年都超过10%,造成市场上的资金数最极其充沛，出现了所谓“过剩流动性”。
但是由于当时日本上下对日圆升值和经济转型的困难认识不足，大量资金并没有流入制造业和服务业，而是投向易于“见效”的股市和房地产，造成股市和房地产价格的攀涨。口本股市在1985到1989年，口经平均指数从13113点上升到38916点，不到5年的时间增长了两倍；日本房地产的涨幅也很大，1985年日本东京都的商业用地价格指数为 120.1（1980年为100），但到了1988年暴涨到了334.2,短短的3年暴涨近2倍。 1985年本土地资产总额是1004万亿日圆，1987年上升到1638万亿日圆，约为同期美国土地资产的4倍，截止1990年，日本土地资产总额更是上升到2389万亿日圆，比1985年上涨了近1.4倍。制造了世界上空前的房地产泡沫。
（2）银行资金的盲目参与，为泡沫经挤提供了金融条件，日圆升值以后，日本的出口大幅度减少，内需又不足，银行机构对生产领域贷款的兴趣降低，而由于土地和房产的价格一上扬，银行人上普遍认为只要有房地产作抵押，贷再多的款都不会有风险，因而将房地产贷款作为最佳贷款项目。房地产和建筑公司等机构需要大最资金进行开发投资。银行则毫无地发放抵押贷款，大量向房地产融资。据统计，房地产抵押贷款在全国银行贷款中的比例，1984年为17%,1987年达到20%,1992年3月末更是达到150万亿日圆，占全国银行贷款余额的35.5%。有些银行甚至发放不要抵押的高利率的信用贷款，也有的银行管理层以贷出额多少作为对银行职员工作业绩的考核指标，千方百计地提高贷款额，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构，以及形形色色的财务公司和投资公司等非银行机构，也不顾政策，挤身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日圆。日本的各种金融资金支持了房地产饱沫的形成。
（3）过度的投资投机，促使了经济泡沫的膨胀。由于房地产的价格升值很快，利润很高，日本的企业和个人纷纷进地产的投资和投机。特别是日本大企业不甘落后，有的深深地插手房地产业。日本企业在第一次石油危机之后，积累了大量的资金，进人80年代后，自有资金的比率基本维持在80%左右，企业的经济实力很强。同时日本企业还可以运用权益融资的方式，筹集到成本低于银行贷款的资金。所谓权益融资就是伴随可调换公司债券、附认股权证公司债券的发行来发行新股票筹措资金的方法。通过这种低成本融资方式取得的资金在1987年后呈现出显着增长的势头。在1985年通过权益融资的方式筹集到的资金只有4万亿日圆，而到了1987年增加到12万亿日圆，1988年增加到18万亿日圆，1989年达到26万亿日圆。许多企业运用这些资金进行土地和房产的倒买倒卖，从中获取巨额利润，进而大大抬高房地产价格。在泡沫泛滥期间，日本的许多个人也从事房地产的炒作，他们千方百计从各个方面去筹集资金，将钱投入房地产，很多人辞去工作专职炒楼。用证券或房产作抵押，向银行贷款再投资房地产，通过大量的重复抵押和贷款，来实现资金的流动投资。
（4）猛烈的政策调控，导致了泡沫的破灭。的不断膨胀。逐渐使日本感到受到了压力。他们立即采取措施来泡沫。首先是改变货币政策的方向。在控制房地产融资总量的基础上，大幅度的提高利率。1989年5月31日日本央行把维持了两年零3个月的2.5%超低利率提高到3.25%。接着在10月11日及12月25日两次各加息0.5%.达到了4.25%。1990年3月20日再加息1%，达到5.25%。8月30日最终升到6%。在短短的一年零三月里加息3.5个百分点，超过了“广场协议”以前的5%的水平，其次，制定了“土地基本法”，设立了以地价税为支柱的土地税收制度。并从1991年4月开始征收地价税，进而土地市场的投机。由于日本从金融到土地实施了过快过急的调控政策，使过热的日本经济了“软着陆”的机会。经济泡沫终于崩演。先是股市在1990年1月4日崩盘，此后一下跌。房地产价格也在这一年急剧下降。1991年东京城市圈地价下跌了1%，东京城区下跌了2.9%, 1992年地价加速下跌。东京城市圈下跌了12.9%.东京城区下跌了19.1%。 1993年地价下跌福度进一步加大，东京城市四地价下跌了14.6%，东京城区下跌了22.2%, 直到现在，日本全国的平均地价巳经连续下跌了14年。日本经济也陷人十多年低迷不振的局面。
日本的房地产泡沫及其破灭，是一个案，受到特定的国内国际条件的制约，有其不同于他国的特点。但是日本也有一些同我国的近似之处：人民币虽然没有像日圆那样大幅度升值，但经过慎重准备后，也对美圈升值了2.1 %，开始了汇率调整的第一步。我国的利率比当时日本的低利率还要低，而且持续的时间更长。我国也存在宽松的银根和宽松的信贷，房地产贷款占总贷款额的比例迅速增长，银行风险明显增大。我国投资投机购买房地产的比例也相当可观。
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