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宁新推出房地产刺激政策 “鼓励农民进城买房”只是其中一个措施
住建厅最近发布文件，要求对农民进城购房给予优惠补贴，把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。
这是继2017年3月沈阳刺激在校大学生买房后，辽宁推出的另一个刺激买房意向较弱群体参与去库存的文件。
辽宁为什么出台这样的政策?很多人第一个想到的可能是增长疲软的辽宁经济需要房地产这只“夜壶”，其实，具体情况更糟。
辽宁当地12月9日称，辽宁住建厅最近下发了一份名为《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》的文件，要求到2020年各地商品住宅库存去化周期回归到合理区间。
单从时间来看，去库存任务的周期是很长的;从文件下发的时间点看，明年是去库存压力最大的一年，说明辽宁的库存压力是很大的，很着急。
1、支持企业团购或长期租赁库存商品房用于职工宿舍。2、支持房地产开发企业将符合条件的商品房为孵化器、创客空间、电商企业等用房。3、吸引社会资本参与新城新区基础设施建设和运营，增加房地产的吸引力。4、市场房源充足、库存量大的区域，棚户区可继续推行货币化安置。5、除了多卖，还要增量。从新开工、施工、预售等环节加大管控，控制商品房增量。
除了以上5条，其实刺激力度相对较大的还是针对农民群体，比如农民进城购房给予补贴，鼓励地产商给打折，鼓励银行提供优惠贷款政策，把农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。
以上很多政策其实和现在的房地产调控政策是相悖的，比如让银行提供优惠贷款，现在全国房地产贷款利率都是上浮的，优惠是不是要打折?
又比如，给农民工缴纳公积金，现实情况是，由于农民工的流动性较高，很多公司或单位都不给缴公积金，辽宁这个新措施，力度能有多大?
所以，从这些政策本身就能看出辽宁去库存的紧迫性，为什么要去库存，最直接的原因就是库存太高，无法新卖地，再加上经济不景气，财政收入压力很大。
辽宁财政厅11月末发布的数据显示，1-10月份，全省一般公共预算收入2055.4亿元，同比增加156.1亿元，增长8.2%;一般公共预算支出3708.4亿元，同比增加313.4亿元，增长9.2%。
1-10月份全省一般公共预算收入累计增长9.1%，比前三季度 从全国位次情况看，1-10月份我省增速高于全国地方平均水平2个百分点，居全国第11位， 第三产业中，房地产业税收增长依然较快，增长16.7%，金融业税收扭转了连续两年的负增长局面，增长0.3%。
在受政策性因素影响，建筑、金融税收减收较多。1-10月份，全省建筑业税收下降45.2%，金融业税收下降14.7%。
上图是沈阳2008年以来房地产开发住宅投资额，可以看出，从2013年开始，连续3年下滑，2016年只有490.38亿，比2008年金融危机的时候还低近240亿。
今年增长更快，2018年1-8月沈阳市商品住宅开发投资额为596.22亿，同比增长34.5%。
反观沈阳2018年P增速，只有6.3%，房地产投资增幅远高于P增幅，成为拉动经济增长的巨大引擎。
再来看看沈阳2008年以来房地产企业住宅竣工面积，从2013就开始下滑，也是连续下滑三年，2016年有小幅增长，达到802.08万平方米，但仍然比2008年低270万平米。
2017年，沈阳市商品房竣工面积(含办公用房)为823.03万㎡，同比下降8.9%，仍不见好转。
以上是2008年以来沈阳住宅商品房销售面积，也是从2013年起开始连续下跌，到2016年有了小幅回升，达到1099.39万平米，但仍不及2008年金融危机时的水平。
再看看2017年，沈阳市商品房销售面积为1300.23万㎡，同比增长9.8%，和2016年相比，已经开始回升。
2018年1-8月沈阳市商品房销售面积为892.36万㎡，同比增长9.6%，和2017年持平，按照这个增速，应该能赶上2008年的水平，但和2012年的最好水平相比，还差的很远。
和投资数据、竣工面积和销售面积相比，平均销售价格是沈阳房地产市场这几年不多的亮点，2008年-2016年，沈阳平均房价涨了3000元/平米。
发布的数据显示，2018年1～6月份，全市商品房备案均价8451元/平方米，同比上涨12.7%;商品住房备案均价8371元/平方米，同比上涨13.6%。
在房价方面，沈阳和西安走出的轨迹有点像，前几年一直非常缓慢的上涨，多次错过了房价大涨的周期，但是在房地产寒冬，这两个城市房价反而涨出了一波小。
因为房价上涨太快，今年8月6日，沈阳将限购区域扩大为全市行政区域。同时，开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖等违法行为将被严格查处。
更有意思的是，今年8月7日，住建部召开了“遏制房价上涨”有关的部分城市房地产工作座谈会，地点就选在了沈阳。
以上是2008年以来沈阳房地产开发企业购置土地面积，可以看出，从2009年骤降后，就一直比较疲软，尤其是从2014年开始，连年下滑，2016年只有可怜的105.88万平米，连2008年的十分之一都不到。
中国指数研究院数据显示，2018年1～6月份，沈阳土地市场共推出地块81，同比增长138.24%;供应面积为407万平方米，同比增长129.94%。
1、前几年，尤其是2012年以来，沈阳的房地产市场都很疲软，从2017年开始才有所改观。2、这两年的改观让沈阳尝到了房地产增长的甜头，所以开始不遗余力的发展。3、从价格来看，沈阳的房价上涨，很大一部分原因是在补涨，作为东北的大城市(也是第十个国家中心城市的有力竞争者)，没有与城市地位相适应的房价是说不过去，具体逻辑参考西安。
2017年1月17日，时任委副、省长陈求发在十二届八次会议上做报告，称在2011年至2014年，辽宁各市县存在财政数据造假的问题，存在“官出数字、数字出官”现象，导致经济数据被注入水分。
从自2015年开始，辽宁逐步开始了数据去水分的过程，2017年，辽宁的P规模为23942亿，较2016年的绝对值增幅8.6%。
比如固定资产投资，2016年为6436亿，2017年6445亿，绝对值增幅0.1%，增幅很小。
常住人口也一直处于坚定的下降通道之中，2016年减少了4万，2017年减少了9万，呈现出加速减少的迹象。
最重要的是，辽宁的财政收支数据一直维持着高度不平衡状态，为了更能反映问题，这里的财政收入不包括转移支付。
从数据上看，2015年辽宁的财政总收入为3592亿，对比当年度4618亿的财政总支出，财政缺口1026亿。这意味着将从辽宁收取的国税全部归还给辽宁之后，还必须向辽宁补贴1026亿。
2016年辽宁需要959亿的额外补贴，2017年也还需要863亿。在数据上虽然看起来有所缩减，但是离财政自给自足还远着呢。
今年2月份，财政厅公布的2017年末全省债务总额为6767亿元，7月份，财政部公布的辽宁全省债务总额为8455亿元，比地方的数字多了约1688亿元。
为什么多了1688亿元，原来省将一部分债务转为企业集团作为承担主体，具体指通过签订协议将债务以及相关资产划给交投融资平台公司，从而实现了债务转为企务。
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