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欧阳先声：政策放松的边界在哪里？
机构的嗅觉非常灵敏，各种政策研讨会的信息都会流传出来，虽然大多仅仅是专家意见，但官员的调研方向本身就是最重要的信息。
毕竟10月份中国对日、韩、英、德、法、意、印度南非美国出口都出现下降，当月主要国别（地区）出口下降3.8%。
虽然11月份出口有所回升，但随着欧盟增长再次放缓、美国面临衰退可能，出口增长很难纳入经济增长正贡献的预估之内。
第三产业、房地产业投资增速都是趋于下降的，建筑安装工程与设备工器具购置投资增速也都是下降的。
二是老龄化趋势性上升。2017年65岁以上老年人口比20年前净增加7762万人，增长96%，几乎翻了一番；
三是消费趋势性减弱。当家电、汽车下乡大潮过去，农村人均住房面积已经远远超过城镇住房面积，农村人还有什么可以大消费的吗？
中汽协预测汽车销量将零增长，电商网上零售增速也在下降，城里人如果不买房，也已经不知道要消费什么了。
因此，近两次局会议反复强调“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，稳中求进”。
近半年来，两次局会议均未提及房地产，是否意味着房地产调控已经到位？未来不再需要甚至可以放松调控？
尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间，但市场已经出现下行信号，增速整体趋缓，销售出现明显压力。
房地产的重心在住宅市场，市场下行三要素来自于投机客全面退潮、首置客无力购房、改善客出现观望。
土地出让金溢价，如果地价下降过快、溢价过低，土地出让积极性将打折。在稳地价收益的基础上，地方还是需要加大土地出让、提升土地溢价来获取基建的启动资金的。
近两年房企收入大增，负债率相对稳定，更为重视现金流，从形势看，房企资金紧张度远不如2008年，大幅降价的动力不足。
与此同时，资产“买涨不买跌”的特性也导致市场观望情绪日浓，促销折扣越多，越加剧市场观望，去化率走低，反而促使部分房企促销动作有所。
同时，出于维稳目的“双向限价”，既了房价下降，也防止了地价下降，有助于稳定市场预期、减少客户观望。
限价也有放松，一些城市在市场下行时放松高端盘价格，高价地入市，顺势解决了高端盘堰塞湖问题。
放松的边界将聚焦在限购条件上，比如农民进城买房即可落户，本科落户降为中专可落户，社保年限可以降为半年甚至更低。
三四线城市投机客已退潮，自住客2套住房已经足够，限购已无必要，不过，放松限购可能只做不说，以免炒作。
因此，当投机客退场之后，限售自住型购房者的实际意义已经消失。也许，过去的限售不会取消，但新的成交不会再限售了。
一个观点是：“当经济衰退或者外部冲击时，货币政策应该及时出手，稳定金融市场，增强信心”。
这意味着货币政策的调整已经箭在弦上甚至可能已经出手，这是央行的逆周期调节动作，核心主要不在数量调控，而是价格调控加上宏观审慎。
这也意味着，未来会有更多城市的房贷利率下调，而且房贷额度可能有所回升，这不仅是商业银行看好房贷业务，更重要的是监管层在逆周期调节中窗口指导态度在转变。
另一个观点是：“住房金融就有一些宏观审慎，具体到首付比例可以逆周期地调节。在首付的比例都不一样，有的国家高，有的国家低，不同经济周期首付比例也不一样”。
这也意味着首置和改善自住客户的首付比例将出现不同程度地下调，而且不同城市的首付比例也将不再一切，这将支持首置客和改善客的自住购房，符合“房住不炒”的逻辑。
在当前的市场预期下，房价上涨空间很小，房企促销价格都在备案价格之下，限价令更多是象征意义，一些项目即使备案价格上调，也很难获得快速去化。
因此，从地方的角度看，适度放松限价、提高备案价格，逐步恢复市场价格信号，既可以提高房价真实性与透明度，也可以满足调控房价的要求。
当更多的实际销售价格低于备案价时，房价均价下降反而造成市场预期不利，高端住宅价格加快网签有助于平房价、稳预期、助筑底。
回温意味着市场热度有所回升，购房者心态逐渐转向平和，该买房的选择，房企拿地，保持好现金流，地方适度放松调控，吸引房企买地，金融机构下调利率，助推市场回温。