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上海重庆开征房产税？是什么
每到年底，上海重庆率先开征房产税的消息总会刷屏。近日，有市民上海、重庆的房产税缴纳通知书，少则几千元，高则数万元，惊呼“房产税来了”。
1986年，我国就出台了《房产税暂行条例》，开始对城镇经营性房产开征房产税，迄今已有32年时间。目前各地出台的房产税条例，基本都在这一上位法范围之内，没有任何特别之处。
这里的房产税，只对经营性房产进行征收，普通住宅均在免征范围之列。所谓经营性房产，指的是写字楼、商铺、酒店、购物中心以及经过备案的租赁房，这些能产生现金流，而非简单用于自住。
换句话说，即便你有十套房产，九套空置一套自住，也不用缴税；就算全部出租出去，只要不去备案，也谈不上缴税。
2011年，上海重庆开始新试点，对传统房产税进行扩围，将普通住房纳入房产税征收范围，这就是今年两地征缴通知的由来。
这两地的房产税，与如今正在讨论的房地产税，完全不是一个概念。无论是征收形式，还是征收范围，以及实际影响，都有天壤之别。
虽然都有房产税的名字，但上海重庆的房产税，普遍存在税基较窄、免税面积较大、计税依据不科学、税率偏低等问题，且只针对房产，而未涉及土地层面的税费。
重庆只针对独栋别墅、高档商品住房以及三无人员的第二套住房征收，所谓三无人员，指的是“无户口、无企业、无工作”的购房者。
在重庆，即便你满足了别墅、高档住宅或三无人员，且面积超过100平方的要求，在房产税缴纳上，也要先扣减10%-30%，然后按照三无0.5%、别墅0.5%-1.2%的税率进行征收。
这两地的房产税试点，只为调控高端购房人群，所谓的税率在房价上涨面前完全可以忽略不计，所得税收与土地出让金相比更是九牛一毛。
显然，这样的试点，不具推广价值。事实上，早在2014年，房产税要进一步扩围的消息就戛然而止，取而代之的是新的房地产税。
真正的房地产税，不仅包括房产，还包括土地，不仅包括建设和交易环节的税收，还包括持有环节的税收。不仅要有最终取代土地财政的价值，而且也能对市场价格产生一定影响。
就此而言，上海重庆试点，只涉及房产，而未涉及一系列税收体系。我国房地产税收体系，涉及10多个税种，包括土地、契税、城镇土地使用税、房产税等诸多税种。只有综合进行，减少交易环节税收，增有环节税收，这是新的房地产税的大方向。
房产税是持有税，也是国外地方普遍的主要税源。在大城市土地资源日渐紧张的背景下，以房产持有税替代土地财政，有现实的迫切性和可能性。
与此同时，2016年上海土地出让收入高达1578亿元，重庆为705亿元，房产税可谓九牛一毛。
这其中最关键的一点，就是不动产统一登记和全国住房信息联网，这两项工作在2018年已经基本完成。
显然，只有住房联网，才能让楼市数据一目了然，每个家庭在全国有多少套住房，有多少用于自住需求，有多少属于投资和投机，都将一清二楚，这为房地产税的开征提供基本的技术储备。
与此同时，全国国地税合并，也在今年6月迈出步伐。这一合并，最大意义还不是减少交易成本和信息壁垒、降低人员冗余，而是统一税管，为个税、房地产税的征收铺。
再加上物权法相关草案修订，明确“土地使用权满70年之后，可以自动续期”。解决了70年产权问题，也就为房地产税解决了最大的障碍。
不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年产权自动续期，这些问题的陆续解决，意味着开征房地产税，在技术上已经不存在障碍。
目前最新消息的是，房地产税已被纳入5年立法计划，且已明确“立法先行，充分授权，分布推进”的12字方针，这一切都意味着房地产税离真正落地已经不远了。
不过，悬念在于，如果经济下行压力加剧，楼市下行周期进一步延长，房价下跌的风险日益放大，房地产税推出的时间可能还会推迟。
毕竟，房地产税虽然不是为调控房价而来，但涉及利益格局的重新匹配，必然会对市场心理产生巨大影响。
一个简单结论是，房价越是高涨，房地产税的落地时间就越早；楼市越是低迷，房地产税被推迟的周期就越长。
从短期而言，房地产税对于市场是利空，能让投机者产生一定抛盘效应，对房价有一定作用。尤其是住房联网，将对某些群体产生威慑作用，抛盘效应将会更加突出。
但从中长期来看，房地产税的影响十分有限。房价受到一系列因素影响，房地产税只是影响因素之一。房价的未来，取决于人口、土地和经济基本面，而非房地产税。
所以，从政策博弈角度而言，房地产税，最大的目的就是为土地财政提供替代选择，弥补地方日益减少的土地收入，至于降房价，则从头到尾都不在政策目标体系之内。
房价持续上涨时，要“遏制房价上涨”，这是稳房价；楼市持续调整时，要“防止房价大跌”，这也是稳房价。