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买完房成为业主之后，最关心的就是自己的房本什么时候能够拿到。对于开发商约定的日期却一直没有给房产证的，业主应该怎么办，接着等下去吗？买房之后多久能拿到房产证？我们看看法律是怎么的，根据《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的：由于人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。也就是说，如果是期房，已经交房有90天了，还没有拿到房产证，或者说现房签完合同90天了，还没有拿到房产证，你就应该向开发商讨个说法了。实际上，即使在合同中没有具体取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。开发商为业主办理房产证一般程序如何？开发商开发建设一幢商品房竣工后应首先申请初始登记，就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下，也就是平时我们说的办大证。然后开发商持其名下的房屋所有权证明同业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。办理初始登记须由开发商单方面提出申请，应提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料。为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。开发商到期未将房产证交到业主手里，对业主来说有何损失？身边很多朋友对于两、三年才拿到，甚至还拿不到房产证的情况不以为然。但其实这样的情况对于业主是有很大的风险的。具体而言，我国房地产的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或的设立。也就是说，在办理房产证之前，买房人只能得到债权的，而得不到物权的。由于登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响买房利的实现，体现在不能办理房屋抵押登记取得新的资金，不能根据需要随时出售房屋，并且会面对房屋被人抵押、再次出售的风险。什么意思呢？举个例子，比如买房人由于生活或工作的变故，急需资金，如果房屋具有权属登记证书则能顺利的将房屋抵押或出售；而对未办证的房屋，买房人就不能将房屋抵押，出售的价格也会打折扣，这甚至会影响到买房人失去好的投资机会，并且这种损失难以确定。那么，开发商逾期不办房产证，业主应该怎么违权呢？对于逾期办证的开发商，业主可以要求违约的一方支付违约金，如果能够举证证明逾期办证损失，还可以实际损失为限要求法院或仲裁机构增加违约金。目前，我国对逾期办理房屋权属证书的违约责任的比较明确，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，按照已付购房款总额付息，参照标准是中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准。其实如果真的遇到比较着急的情况，这个违约金对于开发商来说几乎不算什么。所以实际情况中，比较着急拿到产权证的朋友，注意搜集，可要求增加违约金。
买房贷款时间多长合适呢?目前市场上存在的两种观点：观点一：通胀高、货币贬值快、贷款期限越长越好将一次性债务成为分期债务，然后将中短期债务成为中长期债务，是一个比较明智的选择。货币，是在不断贬值的，也就是我们通常所说的通货膨胀率，通胀越高，贬值越快。也就是说去年的1000到今年已经不是1000了，能够购买的东西会变得更少。为什么在10年前我们觉得100块钱很多，到今天100块钱已经不算什么是一个道理。所以，还是把还款期拉的越长越好，虽然貌似付出了很多的利息，但是仔细算算还是很划算的。观点二：贷款期限并非越长越好，会造成更多利息还款期限越长，您需要支付的利息就越多。有人算过一笔账，按揭购买一套房子，首付三成，按揭七成(按基准利率算)，贷款30年下来，最终的总成本比原房屋总价多了七八成，有的甚至翻了一倍。也就是说，按揭购房的利息负担占了总成本的近一半，30年后，购房者等于花费了两套房子的价钱只购买了一套房子。这就是按揭的代价！总结：投资收益率超过贷款利率则期限越长越好。尽量多占据现金，还是尽快把手中的现金给银行？占据现金显然是要用于投资，不可能放在家里睡。所以这个问题再变一下：我是尽量占据资金去投资，还是尽快还给银行？持有资金的投资收益率是否可以超越贷款利率？1.对于投资收益率能超过贷款利率的人来说，期限越长越好、本金还的越慢越好、越晚还款越好、等额本息好。2.对于投资收益率低于贷款利率的人来说，期限越短越好、越提前还贷越好、等额本金好。注意：这里的投资收益率，是指长期来看，平均的年化收益率。为什么投资收益率和贷款利率的大小关系，决定了是期限长短好，是否提前还贷好呢？你可以这样理解：利率就是资金的价格。如果我们以一个利率买入(借入)资金(比如以6%的利率获得银行贷款)，然后可以以8%的利率将资金卖出(投资)(将钱去投资获得8%的回报)，那么显然我们赚了2%，这样赚钱的买卖我们应该多做为好，多占用资金。反过来，如果我们买入资金的价格成本高于我们卖出资金的价格，那么显然我们尽量不要占用这种资金，尽快脱手为好。量力而行，收入高且稳定者期限越短越好总之，贷款年限并非是越长越好,主要是看自身的经济基础和能力。如果是中老年人,则尽量贷时间短点,因为中老年人收入比较稳定,投资和花费也比较稳定,还贷对生活影响不大。而青年人则不同,投资和花费比较大,所以贷款年限可以稍微长一点,把现金留在手上,多从事一些投资,能够产生更大的财富,有钱了直接都还清就可以了。此外，收入高并且稳定的购房者，可以选择等额本金的还款方式或是缩短还款期限，用尽早还款的方式，减少按揭所产生的利息成本；而收入中等，稳定的购房者则别无他法，只能通过选择较长还款期限，降低月供负担，缓解自身的还款压力，这样一来，还款的总成本也因年限的延长增高了。因此，这部分按揭购房者要做好打“持久战”的准备。抛开经济能力，仔细对贷款年限、月均还款进行科学计算，就会发现，贷款期限不是越长越好，适当地缩减贷款年限，月供多付两三百，最终省下的利息款可多达十几万。科学地取舍和选择，也可以让购房者省去一笔不小的开支。理解了这些本质，也就很好理解贷款期限是否越长越好这样类似的问题了。
俗话说，“不听老人言吃亏在眼前”，放在买房的事情上就是要多听有经验的买房人的意见。发现一个现象，很多买房的到了售楼部，不知道怎么看房子，不知道怎么了解房子。仅仅看看户型图和样板间就匆忙下单了。等交房入住后，才发现买的房子有这样那样的问题。一、作为一个房产老手，这里主要讲讲买房需要了解的几个要素：1、首先到售楼部，需要看了是土地证。开发商拿地后，都有个土地使用证，这个俗称大土地证。等房子卖完后，业主的房产证办出来，这个大土地证再分割成小土地证。据我所知，大土地证封面的颜色是金色的，而业主拿到的土地证封面为红色的。2、开发地块的要在地图上定位。而且最好是卫星地图。售楼部都有个示意图，但是这个图是极其粗糙的，而且往往有的嫌疑。因此，将开发地块直接在卫星地图上找到，以了解地块周围的情况。最好和规划图结合起来，对地块周围的道、设施做比较透彻的了解。3、地块整体布局和方位要搞清楚。现在80%以上是高密楼盘，如果这些楼全部做在沙盘上，会显得非常密，对销售会有负面作用。开发商坏啊，他们会把正在销售的楼装在沙盘上，没有销售，或者已经售完的楼用低矮的水晶体代替。这样看房客很容易被。4、不能只看户型图，一定要看楼栋平面图。很多人就只看看户型图，然后样板间看看就下单。目前在售的房子一般都X梯多户的，邻里之间难免出现对视及光线遮挡情况。买房“小鲜肉”和买房“老腊肉”在看房时，经验一定会不同的。功课准备的深度也一定不一样，“小鲜肉”和“老腊肉”在买房时总结了8个区别，让你知道为什么会被坑了。二、新手和老手看房8大区别：1、了解规划和配套在这一方面，购房小白往往很被动，听置业顾问讲该楼盘讲得头头是道，却没有自己关于规划和配套方面的清晰思，很容易被置业顾问带着走。高手会查证置业顾问所的所有配套，具体是否有文件批复，还会去项目周边实地考察交通、教育、医疗等配套。2、综合考虑户型图挑选最合适的户型就OK了，小白很容易这么想。户型方正，户户朝南，不错。可高手要买房的时候，还会要求置业顾问拿出楼盘平面图，然后和户型图进行对比，户型好，也朝南，但南面有遮挡物，也必须得Pass掉。3、看样板间购房小白喜欢逛样板间，容易被样板间的奢华装修所吸引。高手喜欢看毛坯房，去看样板间的时候则会带上卷尺，随时测量。因为很多样板间是完全无遮挡物的，采光超好，甚至连家具尺寸都会有所缩小，这其实并非是自己真实入住后的场景。4、问产权年限关于产权年限，小白会直接问是70年产权的还是40年的？或者是住宅性质还是商业性质的？高手也会问土地产权性质，但他们还会问开发商的拿地时间。因为土地产权性质决定多少年产权，而开发商拿地的时间到交房又有一段时间，这期间房子并不真正属于你。例如，产权70年的房子，开发商拿地到交房，中间有六年，那么你的使用时间也就只有64年了。5、询问价格购房小白考虑的少，经常向置业顾问直接询问自己看中的房子价格，再问优惠政策，而置业顾问一眼看出小白们的需求后，购房者就很难再要到优惠。高手们则会将各个户型、不同朝向、不同楼层、不同楼栋的房价都问一遍，具体先问单价，再询问总价，再根据单价和总价推出优惠价，最后找机会和置业顾问仔细交流，问是否还可进一步优惠。6、问面积购房小白询问面积时，常会问建筑面积和赠送面积，还很容易因为赠送面积而心花怒放。高手询问面积时，则会问建筑面积、套内面积、公摊面积，因为建筑面积是记在房产证上的面积，套内面积是关系到房屋内部我们实际使用的面积，而公摊面积越大，得房率就会越小越不划算。7、车位、层高和梯户比小白很容易会忽视车位数量的咨询，但其实这一点对以后的生活影响很大。而高手不仅会问车位和层高，还会询问车位配比、梯户比、单层套内净高。因为这些数量只有和户数量结合起来对比才有意义。另外，如果项目里既有住宅也有商住两用房，还需要询问两种车位是否在一块安排，车位比中是否含有商住车位。8、明确物业物业费是多少？小白们可能对物业的咨询仅限于此了。购房高手身经百战，还会考虑到物业费以后是否会上调？物业公司是开发商自己的还是第三方合作物业？如果小区所配物业是第三方合作物业，除非资质特别好的，一般都没有开发商自带的物业办事效率高。
