存量大是主因 济南房价尚未起飞便遭“击落
“限购对于济南楼市影响不大。济南楼市起步较晚，限购这三年，其实是济南楼市的‘补涨期’。而限购解除确实了一些需求，但这些需求所占比例不大。”在谈到限购与限购解除的影响时，济南南部一个大型楼盘的负责人表示。
齐鲁晚报《齐鲁楼市》副主编 矫娟
成为全面松绑限购No.2主要因为房地产发展水平在全国“掉队厉害”
2014《家天下》记者天下行
这段时间有两个热门新闻与济南有关，其一是7月10日，济南成为继呼和浩特之后第二个全面松绑限购的城市，其二就是神奇的蓝翔技校。第一则新闻很快便被其他城市陆续解限的新闻淹没，而第二则新闻还在持续发酵，由此可见，济南楼市在全国来说真的不怎么引人关注。济南楼市一直不温不火地平稳前行，虽有涨，并不离谱，虽有降，也不惊人。“济南的房地产发展水平在同类城市中属于落后，其实并不应该限购”，而“随着限购的松绑，周边城市人口流入济南，将成为下一阶段济南楼市的增长推动力”。
文/表：记者 胡俊 图：记者 琴
房价五连跌 九月逊去年
“限购对于济南楼市影响不大。济南楼市起步较晚，限购这三年，其实是济南楼市的‘补涨期’。而限购解除确实了一些需求，但这些需求所占比例不大。”在谈到限购与限购解除的影响时，济南南部一个大型楼盘的负责人表示。
在济南地产界人士的力荐下，记者在9月3日来到这一济南本地房企开发的大盘，此时距离济南全面退出限购已近两月。据济南地产界人士介绍，济南的北边是黄河房价，南面是山，城市总体发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”，“因此，济南的楼市主要向东、西两边发展，房地产项目数量和新建住宅供应量也是这两个区域占绝对大头。济南中心城区和南部的房地产项目相对较少，不过，却也因为其稀缺性而受到追捧”。—记者本次所探访的楼盘，正是在此楼市格局基础之上所挑选的热门板块的代表性大盘。
东西部楼盘有外地客身影
温州商人团购西部豪宅盘
记者到达上述南部大盘时恰逢楼盘联合电商在搞活动，“交5000元享9.1折”，虽非周末，售楼部人气仍然不错。销售人员告诉记者，该楼盘早在2005年已开盘，开发了10年，如今还剩下1/3未开发，也因为开发多年，所以配套成熟，有4所省级名校，“来买房的基本是本地人，也有在济南工作的外地人，想购房入户”。
“在我们这买房的以外地人居多，不少是来自周边城市、在济南做生意的人，也有浙江人，之前还有温州商人来团购。”济南西部高铁新城一个豪宅盘的销售人员表示。这个楼盘诞生于“后限购时代”，7月27日开盘，“但解除限购的影响很小，我们搞过‘特价房’、‘一口价’等活动”。记者在现场看到，该楼盘售楼部内有几台客在下订，而在售楼部外，周边数个大型楼盘也在热火朝天地施工—现在的高铁新城就像个“大工地”。
“限购取消后，我们的销售量有增加。”济南东部一个“刚需+首改”盘的销售人员透露，“济南楼市以二环为界，二环以内算中心区，多是老房子，要买新房基本得到二环以外找，而济南在不断地向东发展，很多年轻‘刚需’都爱在东边买房”，“在我们这买房的有本地人，也有外地人，而外地人中不少是老家在山东，在、上海、天津和南京等地工作的年轻人”。记者看到该楼盘打出了“三零风暴”的巨幅广告，称将帮助购房者出“一年月供钱、一年物业费和购房契税”。
成交量或上演大反转
供大于求房价难疯涨
上述楼盘均价都是9000多元/m2。而济南目前最贵的在售项目是10月开盘的“佛山静院”，整体均价约26000元/m2，其所在地块是2013年济南单价地王，楼面地价近13000元/m2。从板块上来说，城央板块最贵，位于最繁华地段的恒大帝景均价近20000元/m2，东部板块面积甚广，在核心区奥体文博片区能找到像海尔绿城全运村这样的豪宅盘，均价约1.4万元/m2，而在唐冶片区，也能找到“四字头”、“五字头”的盘，西部高铁新城楼盘均价在6000元/m2~10000元/m2之间，南部拥有2013年济南“销售冠军”中海国际社区，均价约8000元/m2。
限购松绑影响甚小也表现在成交数据上。7月10日~20日，济南住宅网签量出现大反弹，但其中很大一部分是补签。“以往因为不符合‘限购’政策而没有网签，现在政策放开，‘隐婚’的房子立马去领了证。”克而瑞济南机构裴现梅分析道。但之后网签量又迅速回落。至于房价，从5月开始，济南新建商品住宅价格连续5个月环比下跌。9月房价跌至约8600元/m2，比去年同期还少约100多元/m2，这也是2012年12月份以来的首次同比下跌。有济南房地产研究人士认为，房价“五连跌”与开发商降价促销和很多新房源低价入市有关。
终于，10月的济南楼市因为限贷松绑而量价齐升。截至10月31日，济南新建商品住宅网签5555套，超过了9月份，但相比去年10月份的6250套还是少了一成多。对于成交量的提升，克尔瑞济南机构总经理、房价点评网济南首席分析师王伟认为，这是有充足的市场支撑的，“济南楼市销量会在最后两个月上演大反转”。
不过，房价却不会疯狂上涨，这主要是由供需状况决定的。截至10月14日，济南可售房源为18.79万套，库存消化时间需要近两年。
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