洛阳房价上涨：没那么简单 5年涨价近700元平方米
新浪乐居讯(编辑 吴斌)“洛阳房价用脚想都要涨，我不常回洛阳，但是每次回去都发现这个城市人又多了，城市变挤了，太多外地人涌进来，这是好事，现在在城区想找5000以下的房子应该不太好找了。”这是一位网友2010年在某知名论坛的留言。“洛阳房价涨得太慢了”笔者的朋友在2014年10月解释为何只租房不买房时说。5年时间，一种说法，区别只是快慢问题。那么5年间洛阳的房价到底是怎样的，是涨，是降，是涨得太快，还是涨得太慢？
洛阳的房价还会涨吗？数据不
近5年洛阳房价增长明显 今年或有下降趋势
洛阳房价涨得快慢，数据最有发言权。据精顺研究院数据，2006年2010年洛阳商品房均价从不到2000元/平方米一上涨到3800元/平方米左右，5年间上涨了1800元/平方米，其中07年、09年、10年均价增幅都在20%以上。2011房价更是一飙升，全年商品房市场总体成交均价达到4484元/平方米，突破4000元/平方米大关。2012年商品住宅均价维持在4000元/平方米以上，2013年商品房成交均价达到5241元/平方米，其中商品住宅均价达到4950元/平方米，逼近5000，且一直高居不下。
2014年暂无整体楼市数据，据和利时分析报告，从单一月份看，9月份商品房销售均价4890元/平方米(1月均价最高达5788元/平方米)，新建商品住宅销售均价4577元/平方米，较2013年整体均价下降明显。(数据来自网络，均为房管局备案数据)
哪些因素决定洛阳房价变化
供需市场长期供大于求 房价难上涨
中国的房价是由市场决定的吗？这一问题经常引起争论，但学过经济学的人都知道，供需关系对价格有决定性影响。2010年洛阳楼市总体供应面积342.93万平方米，销售面积455.0万平方米，是近五年来唯一呈供不应求局面年份。455.0万平方米的销售面积为近十年来销量最高峰，直接导致了2011年房价飙升，从3800元/平方米左右，涨到4484元/平方米。
2011年洛阳楼市供应面积达到486.97万平方米，是2010年的1.4倍，销售296.49万平方米，销售下滑趋势明显。洛阳楼市自2011年后库存不断加大，供过于求特征明显。2013年商品房供应达到677万平方米，销售400万平方米，2014年截至目前，洛阳市场的库存已经达到760多万，去库存任重道远。长期供大于求的市场局面，导致房价虽一直维持在较高的，但上涨动力不足。
政策7折利率难落实
房子这种特殊产品的特性，决定房价不完全由市场决定。2008年底国家实施二套房贷优惠政策直接吸引洛阳购房者享受优惠的贷款利率购买第二套，甚至第三套房，拉动了洛阳房价上涨。所以，2009年洛阳楼市不火也不行。同样，2014年国家也了利率政策，9月底，央行、银监会联合下发《中国人民银房价行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍”。
但由于资金成本压力，银行很难做到七折。目前，中行、工商、招商、交通等银行的洛阳分行，已将“认贷不认房”政策落地。关于首套房贷款利率，中行、工行、建行洛阳分行均为基准利率上浮20%。打折利率无法实现，直接影响刚需置业，也导致改善置业需求有限，多位洛阳地产业内人不看好房价短期内会有较大波动。
人口外来人口购买力增长缓慢
《中国房地产业》观点“随着中国经济持续发展，不同地区之间的劳动生产率越来越接近，换言之，不同城市之间，尤其是大城市之间人均P的差距在缩小，这使得城市人口规模对经济总量的影响更趋直接。”以前人口多是负担，现在则变成了红利，不仅对当地的经济增长，也对房地产市场有着直接而深远的影响。
2014年7月，洛阳市统计局发布了《洛阳市城市经济社会发展报告》，2013年洛阳市市辖区(即城市区，不含县城和建制镇)常住人口为209.79万人，比2000年增加67.59万人。算上县城、建制镇的人口，洛阳市的城镇化率达到49.44%，但全国范围来讲，洛阳城镇化速度和沿海地区有一定差距，因此低于全国水平。
从房地产市场看，2010年1月～3月，外地人来洛购房729套，2014年上半年外地人购买套数为1780套，增长缓慢。2014年9月，洛阳市召开常务会议，原则通过了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，其中取消外地户口在洛购买住房不再提供社明和纳税证明，对外来人口在洛买房省了不少事，将会部分外地人购买力。
房地产开发投资增长速度逐年下降
2010年洛阳全年社会固定资产投资1768.8亿元，房地产开发投资179.9亿元，比上年增长30.4%；2011年固定资产投资1907.2亿元，房地产开发投资237.1亿元，比上年增长31.8%。2012年固定资产投资2343.7亿元，房地产开发投资274.5亿元，比上年增长14.8%。2013年固定资产投资2639.2亿元，房地产开发投资302.0亿元，比上年增长10.0%。从以上洛阳市统计局数据不难看出，洛阳房地产开发投资增速逐年放缓。2014的数据更为难看，上半年洛阳房地产开发完成投资120.4亿元，同比下降3.7%。投资增减，取决于投资者的信心，决定着市场供应，对房价的影响不言而喻。
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