深圳蛇口1月放盘价环比涨约一成 二手房价看涨
原标题:纳入自贸区 蛇口二手房价看涨
1月放盘价环比涨约一成，成交价涨约3%
2014年12月26日，深圳蛇口“意外”与前海一起被纳入广东自贸区，而两个月后，记者再次走访蛇口楼市发现，在自贸区概念的影响下，一些蛇口二手房源的报价已经率先上涨，大多房源的报价涨幅都在一成左右。
而从成交价来，蛇口片区涨幅明显高出全市涨幅，1月份蛇口的二手住宅成交均价上升了3%。从上海自贸区此前对周边房价的影响来看，专家认为，蛇口自贸区房价短期内或会明显上涨，但也可能在经济下滑、银根紧缩以及行业风险涌现的时候下跌。
而从长期（一年以上）看，如果创新的方向不变，宏观经济维持稳定，信贷政策没有出现大幅度的回撤与停滞，蛇口自贸区的房价则被认为仍有进一步的上升空间，甚至有补涨的需求。
蛇口新盘均价跳涨2000元/平方米
在蛇口被纳入自贸区2个月后，记者再次走访蛇口楼市。与去年12月相比，不少蛇口楼盘的报价都明显上调。例如，一套爱榕园一期的56平方米2房，在去年12月时的报价在210万元左右，而现在该房源的报价为230万元，涨幅10%；而另一套汉京峰景苑的58平方米两房，如今的报价则为280万元，比12月的报价250万元上涨了11%。记者又走访了多家中介地铺得知，包括海韵家园的一套两房，现在报价也从260万元上涨到280万元，涨幅8%，而一套四海公寓的两房则涨幅最多，从200万元上涨到230万元，涨幅达15%；一套招商北住宅楼的3房则由于年代较老，涨幅最少，报价从270万元上涨到280万元，涨幅为4%。
在蛇口一家中原地产的地铺，有置业顾问告诉记者，该地铺目前放盘的蛇口房源报价普遍在近期上涨10%—15%，并且投资客看盘的比重上升，从区域来看，来自罗湖和福田的访客占了很大比重。而在招商雍景湾一家中原地产分行的置业顾问则表示，在蛇口加入自贸区消息传出之后，访客数量明显增加，入市心态积极，但是二手房业主则产生惜售心态，放盘价上升5%—10%，“由于业主开始出现观望和惜售情绪，放盘也开始减少，房源供不应求的情况明显出现”。
而记者从深圳中原研究中心经理王飞处获得的统计信息则显示，目前蛇口片区部分面积相似、结构相同的同楼盘房屋，相比去年12月出现了4%—15%的涨幅，平均涨幅9.4%。
此外，根据深圳中原地产对蛇口二手住宅及商铺的盘源数量统计，从2014年12月到2015年1月，业主放盘从12月份的472套减少到1月份的310套，总计减少了162套，环比下降34%。虽然盘源数据可能会受到年关将近、春节效应的影响，但王飞认为该数据还是比较精确地反映了业主开始出现惜售心态，减少放盘的现象。
而就新盘而言，目前蛇口片区主力在售的新盘水湾1979也在自贸区获批后，均价跳涨2000元/平方米。
自贸区影响上海房价曾先涨后跌
那么，蛇口二手房源报价的提高是否会被市场接受呢？
从成交价来看，根据深圳中原对二手房价的分区统计显示，2015年1月份蛇口的二手住宅成交均价上升了3%，而同期，深圳中原该统计指标的全市二手房价则环比上涨1.68%，这显示，蛇口片区涨幅明显高出全市涨幅。
王飞对记者表示，蛇口片区二手房源的成交价涨幅高于全市已经反映出蛇口房价的上涨之势，但一般而言，二手房报价的上涨更说明房价上涨的预期，因此判断，报价上涨这一趋势还未在1月份的成交数据中体现。
王飞认为，从上海自贸区推出后对楼市的影响看，蛇口自贸区房价短期内或会明显上涨，但也可能在经济下滑、银根紧缩以及行业风险涌现的时候下跌。王飞告诉记者，目前市场对蛇口自贸区楼市的心态与上海自贸区刚刚推出时较为相仿。在2013年10月上海自贸区挂牌一个月后，自贸区板块内的新房均价环比上涨5.7%，主力楼盘上升约10%，土地市场也快速升温，但是，进入2014年后，由于受到宏观调控、信贷不振、经济下滑以及自贸区概念退潮影响，2014年，上海自贸区房市处于成交量长期横盘、价格下滑的趋势，甚至在一段时间内领跌全市。部分楼盘价格下降达10%。
长期房价取决于宏观政策和经济表现
由此可见，在宏观调控持续、信贷量萎靡不振的情况下，开发商和投资者的资金都将受到高额资金成本。因此，王飞表示，自贸区的概念在此情况下也将随行就市，受到较大的负面冲击。从这个角度上看，蛇口自贸区的中期房价走势将取决于行政调控手段、财政政策以及货币政策。
王飞表示，今年对房产的行政调控手段将从行政命令式转向市场化，财政政策将保持较为积极的姿态，货币政策也将在新常态的思维下较2014年宽松，从这点看，蛇口自贸区的房价在2015年似乎拥有一定的想象空间，但同时也面临房地产行业整体增速下滑、银根紧缩等多重风险。所以，王飞认为，在投资蛇口自贸区的房产时，需要参考上海自贸区房价的走势。
而从长期（一年之后）市场来看，王飞认为，与2010年8月即被国务院正式批复的前海新区相比，蛇口房价从2010年8月到2015年1月从24155元上涨至40565元，涨幅为67.9%，而同时期的前海新区均价却从16501元上涨到了34441元，涨幅为108.7%，远超过蛇口二手房价涨幅。“前海新区房价的大幅度上扬，首先来源于创新的政策扶持；其次来源于产业资金和人流的聚集，而蛇口自贸区与前海毗邻，房价具有较高的对比性”。王飞表示，长期来看，如果创新的方向不变，宏观经济维持稳定，信贷政策没有出现大幅度的回撤与停滞，则蛇口自贸区的房价仍有进一步的上升空间，甚或有补涨的需求。
一月二手房涨1.68%
南山涨幅最高
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根据深圳中原统计，2015年1月深圳31个片区的188个样本二手楼盘的成交均价为30830元/平方米，环比去年12月上涨1.68%。同时，二手房业主报价普遍上浮，深圳中原的报价指数在新年第2周突破30%临界值，随后连涨2周，到1月底报价指数达到31.6%，为近9个月的新高。而报价上浮则意味着未来成交价的上涨，深圳二手房成交均价或继续维持上涨态势。
从全市各区指数变化情况来看，1月各区全线飘红，具体来看：南山涨幅最高为2.7%，其中前海和蛇口划定自贸区后，1月这两个区域样本楼盘均价分别上涨3.2%和2.0%；龙岗各板块也全线飘红，其中坂田大涨4.6%，拉高全区均价上涨2.5%；因地王效应拉动及片区日益成熟，龙华新房价格冲破3万元/平方米，二手房价格也水涨船高，1月上涨1.6%，未来仍有较大上涨空间；在福田的7个样本板块中，只有景田—香蜜湖板块略微下跌，其余6个板块涨幅均在2%左右；宝安中心区和西乡板块前期涨幅较大，近期涨幅缩小，仅为1%。（记者 曲广宁）