上海二手房市场进入暖冬 近九成板块房价上涨
中国经济网上海1月11日讯（记者李）2015年12月，上海二手房指数为3220点，比上月上升64点，环比上涨1.94%，涨幅反转向上，较上月扩大0.97个百分点。同比上年12月上涨11.23%。
2015年四季度开始上海二手房市场进入暖冬，12月指数涨幅翘尾收官，年末效应。上海二手房指数办公室认为，12月的市场特征：一、11月的年内成交天量拉高了房价在次月爆发，尽管成交整体有所收缩，但部分板块房价依然爆棚，尤其是一手豪宅热销的相邻板块二手房；二、刚需、改善和豪宅延续之前交投热度，投资性购房年底活跃；三、由于房价上涨，享受普通房政策的房源占比急剧减少；四、“恐慌入市”现象抬头，不少买家年前“抢收”，卖家跳价也能成交，一次性付款案例增多，一些买家提前购房计划加入看房行列；五、12月地王频出，随即拉动周边板块二手房涨价；六、有效挂牌持续减少，内环内的改善房尤为明显，不少卖家看涨明年，撤牌惜售。截至2015年12月31日，全市二手住宅挂牌量为116703套，较上月上升2.8%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为29121套、64149套、23433套，较上月上升0.5%、2.6%、6.3%。外环外挂牌延续上升，内环内房源依旧紧俏。普通住宅比例由上年末的65.8%下降为24.9%。12月18日召开的经济工作会议报告表述中，直指楼市去库存、强调租赁市场的完善和补位、鼓励开发商降价、行业内兼并重组。在宽松的政策下，去库存政策思将持续影响市场预期。
市区出现抢收现象
2015年12月，传统市区全部7个区及浦东陆家嘴整体上涨2.02%，涨幅较上月扩大1.13个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴整体上涨2.03%，涨幅较上月扩大1.13个百分点。
12月，市区涨幅较大的虹口、静安、徐汇、黄浦分别上涨2.13%、2.09%、2.07%、2.02%。市区内优质房源挂牌稀缺，有的房源一天带看量甚至数十组，卖家坐地起价，买家恐慌哄抢。之前一些犹豫等待、或暂无换房计划的买家也看房伺机入市，并扩择范围。热门板块带看量平均2-3成增长，其中，6成以上为改善换房客。抽样统计显示，市中心的黄浦、静安最受改善客青睐，600万左右的二房为成交主力，部分置换客为锁定年底完成交易，一次性付款的案例增加。而高端改善客心仪的二手豪宅，和一手豪宅齐头并进，成交火热。受一手豪宅高价入市带动，二手豪宅虽小区品质、装修等略次，但房源供应充足、选择余地大，不少跳级置换的客户选择购入，千万以上的房源成交出现2成增长。
12月，新兴城区整体上涨1.87%，涨幅较上月扩大0.81个百分点。其中，涨幅较大的宝山、闵行、松江分别上涨2.14%、2.00%、1.90%。区域内买家结构变化，连续降息后，首次改善客和刚需客比例增多，300-500万的二房和小三房为成交热点。高价优质房源畅销，中介带看增多，往往挂牌一周内就能成交。而一些品质略次的房源成交也出现增长，这些房源前期看多买少，时下买家急于买房，不再一味等待优质房源，即使小幅涨价1%-2%也愿意接受。而动迁置换需求也开始升温，不少手持2、3套动迁房源的置换客，选择二换一甚至三换一方式，购入同板块的品牌开发商次新房小区。
12月，非新兴城区整体上涨0.76%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。其中，奉贤、金山分别上涨0.83%、0.57%。板块内出现分化，城区中心价格领涨，如奉贤南桥、金山新城分别上涨0.79%、0.66%。年末，以婚房、置换大户型、迁入城区中心为主的需求主导了这波成交。部分板块持平甚至下跌，如奉贤海湾、崇明堡镇持平、金山亭林下跌0.24%。
近九成板块房价涨
2015年12月，全市130个板块中，上涨板块114个，占比88%；下跌板块6个，占比4%；持平板块10个，占比8%。
上涨板块平均上涨1.98%，涨幅环比扩大0.78百分点。内环内的次新房集中板块涨幅领先，如静安江宁、新静安新客站、虹口北外滩、黄浦淮海中分别上涨2.59%、2.50%、2.23%、2.18%。临近年末，改善需求仍在持续发酵，不少板块出现了买家抢收的现象，以首次改善为主。其中，小三房、二房出现供不应求。据调查，部分热门板块卖家有跳价的达4成，个别房源跳价3、4次后，涨价幅度达10%以上。而撤卖惜售的现象也不在少数。千万以上的豪宅，受年轻新贵买家的追捧，价格稳步上扬，涨幅较大的板块如黄浦新天地、杨浦新江湾城、松江佘山、长宁古北分别上涨2.11%、1.97%、1.93%、1.88%。其中80后自住型买家占比达4成左右，成交主力为120-150平方米的中大户型公寓，200平方米左右的别墅，交易量环比2成增长。
持平板块10个，抽样统计显示，一些板块内涨跌互现，总体上维持价格不变。究其原因，板块内优质房源多已消耗，成交萎缩。有的普通房源卖家借势按照优质房源成交价格挂牌，有的则让价出手。宝山大场、浦东康桥、青浦徐泾等板块总体持平。
下跌板块平均下跌0.20%，跌幅比上月缩小0.02个百分点。下跌幅度较大的板块，主要为改善客连环置换的迫切需求，如杨浦下跌0.43%。其中一些首次改善客将手中小户型老旧房源出售置换，对于付款方式好的买家能给出2%让步。另外，一些新兴城区偏远板块需求不足，加上一手房分流，卖家对于价格也出现了一定让步，如闵行吴泾、浦东惠南分别下跌0.19%、0.16%。买家多为首次置业的刚需群体，选择购入以动迁房为主。
上海二手房指数办公室认为，从“330新政”颁布后，二手房市场需求大量。受6次降息的持续推动，月均成交连续9个月突破3万套，年成交量较上年约放大一倍。其中，在改善置业主导的这波行情下，次新房集中的浦东，闵行、宝山成交排名前三。部分成交活跃板块，房价较年初涨3成。量价齐升成为2015年二手房市场的标签。
已成为上海楼市交易主体的二手房，年度成交量套数、面积分别为一手房的3倍和2倍。当前定调的宽松政策，提高了买卖双方对于后市的信心。在金融动荡背景下，房地产保值增值功能彰显。后市涨价或是大概率事件。预计春节前，市场成交仍将保持高位。
（责任编辑：石兰兰）