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贵阳楼市崩盘说线万平方米
“这些人究竟懂不懂房地产？什么叫房地产泡沫？简单理解，房地产泡沫指的是房价虚高。”美国际顾问总经理张杨在谈及外地及专家对贵阳楼市存在极大泡沫一说表示很可笑，“贵阳房价不仅不是虚高，反而常低。2011年9月底全市均价为5228元/平方米，而今年同期则为4877元/平方米。”“贵阳将成为‘第二个鄂尔多斯’？这简直是无稽之谈。”贵阳另一家拥有大规模开发体量的宏立城集团，其副总裁陈晓辉在接受记者采访时表示，“这两个城市没有可比性，首先，鄂尔多斯只是的一个边界小城，而贵阳是一个省会城市，两者在城市功能与定位及人口基数上完全不一样。”
在面对均价不足5000元/平方米的贵阳楼市，众多外地将贵阳楼市泡沫的落脚点定位在过量的供应上。有指出，贵阳仅十三个大盘的总建筑面积就达到4445.5万平方米，贵阳一个500万人口的城市要消化4445.5万平方米的供应量，推断贵阳楼市将成为鄂尔多斯第二，即将崩盘。
集团贵阳房地产公司的营销副总经理朱晋仪认为，“贵阳在整体供应量上根本没有任何问题。贵阳后续要规划的片区是较多，但这些都是分期开发的，与上海规划一城九镇、广州规划华南板块是一样的。贵阳的潜在供给量很大，但潜在供应什么时候成真实供给，供给多少，这些问题的决定权是掌握在开发商自身手中的。诚然，开发商在这个阶段可能自身会过得比较辛苦，利润也会被摊薄，但不论如何该格局对宏观经济、对消费者而言，不存在任何的不利。”“对于目前贵阳楼市的总体量，据我了解是3490万平方米，外地认为贵阳楼市今年推出的就是3490万平方米，他们没有考虑房产企业的推盘周期与消化周期。”陈晓辉告诉记者。规模大盘并不是一年就开发修建的，而是有一个很长的周期。以花果园为例，1830万平方米的体量要在2015年才有可能完全消化掉。
根据筑房网(贵阳地产信息网站)统计数据显示，截至2012年9月30日，贵阳房地产市场存量约590万平方米，而2009年贵阳楼市的存量是797万平方米、2010年是770万平方米、2011年是678万平方米。在成交量方面，2007年1-9月份贵阳共成交332万平方米一手房，2008-2011年同期依次为146万平方米、514万平方米、474万平方米、519万平方米，而今年的1-9月份则成交了841万平方米。
按照贵阳最新发展规划，大贵阳格局下的“三环十六射”交通体系道全面建设中，对旧城、棚户区及二环四城市带规划建设也正加速。“当初上海规划一城九镇，为什么没有人说这些是供给过剩呢？我认为是一些人的有色眼镜。首先，这些是规划的；其次，这些房子都是分期分批的；再次，那是上海！贵阳现在出的问题是，穷！你穷，你就不能这么好，你凭什么过得这么好？在别人的眼里，穷就是错的。贵阳没有上海那么强的土地经营能力，要实现城市骨架的快速生长与成型，光靠财政不行。”中天城投的朱晋仪拿上海成功的一城九镇规划来对比贵阳现在的发展。
张杨认为：“所以贵阳要做二环四城市带，要实现跨越式发展，只能由和开发商一起来做，这是贵阳可选的较好出。目前贵阳规划的大楼盘(事实上也是众多新城)，和广州规划珠江新城等是一样的。我们只是把这些规划和开发商充分地绑定在了一起，而且房地产市场的供给掌握在开发商手里的时候，开发商能更加调配市场的供应量。”
“大盘开发绝非贵阳首创。事实上，早在2000年初，广东等地就出现了千亩大盘。但是像这种大盘集中入市，组团式开发确实属于贵阳独有的。”陈晓辉告诉记者，“贵阳的大盘开发绝非仅仅是将楼盘建大这么简单。很多房企实际上是承担了城市建设者的责任，中天城投如此，宏立城集团同样如此。如花果园就是一个旧城项目。”中天·未来项目内部建有贵州歌剧院、IMAX影城的公建设施，同时将承担南明河下游综合整治工程，“这些只是中天·未来项目内很少的一部分。”朱晋仪说。
在贵阳房地产界流行一句话：“贵阳是全贵州人的贵阳”。贵州省还比较欠发达，贵阳可谓是全省唯一的“现代化城市”。因此，诸如教育、医疗、商业、娱乐、公建等，都成了全贵州人的“现代城市供给”。这也使得绝大多数有购买能力的贵州人都要在贵阳置业，或为子女创造更好的教育条件，或给自己将来退休后的晚年生活创造更好的医疗条件和生活条件，体现了明显的“进城需求”。
所以贵阳市虽然仅有500万人口，但是房地产目标客户却是遍布全省的4000万群体。早在2006年，贵阳市房管部门的统计数据显示：贵阳市销售的商品房中，有44.6%的房子被贵阳市辖区以外的购房者买走，2007年是52.8%，2009年达到61%，2011年为60%。今年上半年，贵阳市商品住宅销售65%的买家为外地客。其中贵州除贵阳外的其他地州市客户占到50%，外省市及境外客户占到15%的比例。
“贵广高铁开通、黔渝高铁、长沙到昆明的高铁要经过贵阳，同时贵阳到广东将开通高速公等，这一切对于贵阳楼市发展都是一个利好消息。”认为，爽爽的贵阳在气候上对于重庆、长沙、成都、广州等火炉城具有天然的吸引力，而众多网的开通无疑会缩短城市间的距离，再加上贵阳本身就不高的房价，对于一个广州人来说，到贵阳买一套房，过爽爽的夏日，何乐而不为？
另外，从城市化率的角度上来说，贵州省2011年城市化率刚刚达到35%，低于全国平均水平约16个百分点。按照贵阳市工作报告的五年期规划，未来五年内贵阳市新增城镇人口150万人，人均住房建筑面积30平方米。据此推算未来五年内贵阳市新增商品住房需求将达到4500万平方米，平均每年新增商品住房需求900万平方米。这也正是众多品牌开发企业扎堆贵阳，争相开发大盘的原因之一。
10月31日，天无三日晴的贵阳艳阳高照。中午12时，记者来到中天未来售楼中心，在销售现场，前来看房的人有200余人。“楼盘主要是针对改善型用户，所以推出的房源目前主要以大户型为主。”未来策划主管杨钦向记者介绍。
“最近贵阳的第二个鄂尔多斯论和崩盘说听说过吧？”记者将这个疑问抛向程先生。“这不是扯淡吗？就贵阳现在的房价才4000多元一方，怎么可能崩盘？“记者又随机采访了几位看房者，几乎所有的人都对这样的论调不屑一顾。随后记者驱车来到花果园。与以往一样，售楼中心外停满了各种品牌挂着各地牌照的轿车。自2010年11月开盘至今，这个超级大盘已经22个月蝉联贵阳楼市销售冠军，共计销售6万余套，销售面积超过500万平方米，月均销售2700多套，获得2011年全年以及2012年上半年全国单盘销售冠军。
在近1万平方米的超大售楼中心内，是熙熙攘攘的人群。“花果园售楼部就跟菜市场一样，而且是下午5时30分的菜市场。”一家房企的营销总监这样向记者描述花果园的售楼现场。记者随机采访到一业顾问小郑，发现她目前主要负责遵义的销售工作，一周要从遵义带好几批人过来看房。“这周估计要带几批人过来看房？”小郑回答，“这个难说，但就现在的报名情况肯定比之前只多不少。”而之前小郑每批都会携带100名以上的看房者到项目。
营销战打得猛烈的花果园，最近又将触角打到周边城市重庆。据重庆介绍，花果园的置业顾问甚至比遍布重庆的置业小蜜蜂更积极，在会场上和会场外四处出击。为了拉客，还出动了旅游这一招，国庆期间组织现场登记咨询的民去贵州旅游，3天2夜食宿全包，集休闲度假和项目推广于一体，翻一翻登记簿，已经登记的民就有300多位。“每天要消耗一百多桶水。”花果园售楼部的一位服务生作了一个有趣的统计，一桶水20公斤，一百桶就是2000公斤，相当于瓶装矿泉水4000瓶，其人流量可想而知。
“你也搞一套吧！”在广州工作的贵州人李云，动员他同在广州的老乡去贵阳买房。在广州已落户安家的李云，去年回贵阳时无意中看到了某大盘的广告。看完了楼盘的规划介绍，湿地公园、超高写字楼、购物中心等等，他不由感叹：“这就是贵阳未来的珠江新城啊！”目睹珠江新城从一片荒芜到如今成为广州房价最贵的地方，被上过生动一课的李云决定要趁早入市。帮助他下决心入市的还有发展商提供的购房优惠。“楼价4000元/平方米不属于限购地段，首付只用给1.5成，剩下的一成半首付18个月内可分期或一次性支付。”于是，李云在贵阳买下了他的二套房，面积70平方米。
据2010年的公开数据显示，广州人在贵阳的购房总套数为260多套，面积达3.17万平方米，房款为1.28亿元。近几年虽然没有类似的统计数据，但据花果园营销经理蔡劲介绍，仅花果园项目，来自广州的客户(包含在贵州工作的广州人)购买套数已达400余套，金额达1.6亿元以上。而今年开盘的中天未来，也曾在广州、等地做过推广，据未来楼盘营销部门的粗略统计，广州人购买未来的套数也在200套以上。
而一些外来的房地产企业，尤其是来自广州的相关房企，比如恒大地产、美的地产、利海地产等对广州客户也充满了吸附力。美的地产在贵阳开发有150万平方米的林城时代项目，据其营销总监陈志贤介绍，在其购房者中，广州客户占到了3%左右的比例。这些广州客户凭借敏锐的市场嗅觉，看中楼盘周边的会展经济及轻轨项目，大量投资了50平方米左右的小户型公寓。