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成都本轮上行周期结束 近九成二手房业主下调挂牌价
摘要：据贝壳研究院成都分院最新报告指出，新政将限购对象由个人转变为家庭，短期投资客手中的富余房票在一夜之间蒸发，成都二手住宅成交中投资占比由9%降至3.2%。随着新房供应的稳步回升，2018年10月二手房业主下调挂牌价格占比接近90%，2019年成都新房与二手房的成交比例有望恢复至65:35的水平。
在火爆的楼市中，成都购买新房摇号中签率时常低至个位数，曾出现七万人抢千套房，买房队伍绵延几公里“奇观”。，欲使其，必先让其疯狂。随后，成都发布了线”限购新政，当地疯狂无序的楼市得以缓解降温。
据贝壳研究院成都分院最新报告指出，新政将限购对象由个人转变为家庭，短期投资客手中的富余房票在一夜之间蒸发，成都二手住宅成交中投资占比由9%降至3.2%。随着新房供应的稳步回升，2018年10月二手房业主下调挂牌价格占比接近90%，2019年成都新房与二手房的成交比例有望恢复至65:35的水平。
2017年，成都新增落户人口36万人，在需求端源源不断的扩大背景之下，土地及房源供给端却在减少，新房成为“稀缺品”，二手房价格倒挂严重。
2018年初，成都人的日常，不是正在售楼部交资料，就是在通往售楼部的上；巨大的新旧房价剪差，使得挤破头“抢”新房成为部分成都人的第二职业，甚至成为主业。
彼时，全国有多个城市出台了购房摇号政策，但像成都这样超低的中签率却仅此一家。2018年3月，成都招商华城开盘推640套新房，超过40000人通过审核参与摇号选房，普通购房者中签几率不足1%；5月初，“捂盘”许久的中铁青秀未遮山获准销售，登记摇号人数超过6万人，但仅有1000余套新房可供出售。
针对上述情况，5月14日晚间，证券时报.e公司独家发布《成都楼市直击：七万人抢千套房，买房队伍绵延几公里，住建部紧急约谈！》专题报道。
在经历了一天时间的酝酿和等待之后，5月15日晚间，成都市人民新闻办公室旗下微信号“成都发布”正式披露，成都出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)。
《通知》指出，为认真贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，切实支持合理自住需求，努力做到职住平衡，遏制投机炒房行为，保持成都市房地产市场平稳健康发展。目前，借鉴其他城市成熟经验，进一步完善房地产市场调控政策。
证券时报.e公司记者注意到，相较此前限购政策，成都市楼市调控新政将限购对象调整为家庭，并纳入12个月以上社保作为购房必备条件，且继续实施分区域限购的政策。伴随着“5.15”限购新政的推出，2018年成都楼市迎来了关键的市场转折点，呈现出了前热后冷的局面。
12月19日，贝壳找房旗下贝壳研究院成都分院发布《2018年度成都楼市》指出，“5.15”前二手业主预期尚高，“5.15”后业主纷纷降价卖房；“5.15”前新房依旧全民摇号、市场火热，“5.15”后新房中签率快速回升、报名人数不足而直接认购的楼盘频频现身。种种楼市迹象表明，成都本轮上行周期已经结束，转而进入下行盘整期。
“5.15”楼市限购新政施行之后，成都新房市场供需关系发生扭转。”贝壳研究院成都分院院长张键如是表示，家庭二套限购后有资质的客户骤减，而资金链吃紧的开发商于下半年集中推盘增加供应，市场供需关系发生扭转，新房市场难现年初火热境况。
在接受记者采访时，张键进一步指出，成都新房供应量大增，新房摇号中签率持续攀高，以及二手房库存的翻倍，使客户选择面拓宽。由此，二手房交易节奏随之放缓，去化周期持续拉长。在此局面下，售房或急售的业主只有选择降价出售，才能快速回笼资金，成都楼市逐步进入久违的买方市场，住宅逐渐回归居住属性。
据《2018年度成都楼市》披露，2017年及2018年上半年，受新房供应量缩减影响，二手房成交比例曾快速提升至50%。随着新房供应的稳步回升，市场将回归增量市场，2019年成都新房与二手房的成交比例有望恢复至65:35的水平。新房和二手的市场成交格局重返2:1的合理区间，改善新盘成为主流，二手成交日趋刚需，二手价格回归区间。
具体来看，一二手房倒挂价差从最高峰的8000元/㎡左右跌至1400元/㎡附近，中心城区及天府新区新房甚至已经超过二手房成交均价。从数据来看，“5.15”限购新政使得市场线月成都链家二手房带看客源量长期低于带看房源量，2018年10月二手房业主下调挂牌价格占比为87%。
值得注意的是，“515”新政将限购对象由个人转变为家庭，短期投资客手中的富余房票在一夜之间蒸发，成都二手住宅成交中投资占比由9%降至3.2%。进而，投资客们将目光投至不限购的公寓市场，新建公寓市场一度火热。但在2018下半年，随着大量新房的入市、公寓价格攀升至较高区位，投资外溢效应逐步褪去，公寓成交见顶回落。
贝壳研究院成都分院认为，下行周期中地段的重要性将进一步凸显，2019年成都以圈层为基础的价格阶梯将逐渐回归。针对成都二手房住宅各圈层后市价格区间进行预估，成都核心的锦江、青羊、武侯、金牛、成华、高新等一圈层价格约13000元/㎡~25000元/㎡；龙泉驿、温江、双流、郫都等近郊二圈层价格在8000元/㎡~15000元/㎡；此外，都江堰、彭州、金堂等三圈层则为5000元/㎡~10000元/㎡之间。