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买卖被查封的房屋 合同有效房难过户
买房对于老百姓来说是大事，所以事先一定要看清。市民程先生买了二手房，也付了定金，却得知房子已经被查封了。买卖双方签订的房屋合同还有效吗？这房子程先生还能如愿买到吗？
日前，市民程先生向律师求助，他于今年2月买了一套王先生名下的二手房，通过中介签订《房屋买卖合同》，同时向王先生支付了定金，向中介支付了居间服务费。但是4月份，程先生从中介知道了一个新情况。“
我买的这套二手房在签订《房屋买卖合同》前已被两处另案查封。”得知此事，程先生与王先生多次沟通，王先生均表示会借钱还款将查封房产解封。“但前几天，王先生说他没法借到足够的钱，还说，因为我俩交易的房产已经被查封，根据《城市房地产管理法》，合同是无效的，他愿意返还定金。”程先生焦急地讲述，“这合同不会真的无效吧？我要是买不到王先生的房子，那我可亏大了，我该怎么办？”
如果要办理房产过户手续，姚律师认为，程先生可以先让王先生借钱还债，或者是将自己的购房款支付给查封申请人或另行提供，然后查封申请人申请对房产进行解封，王先生再协助程先生办理过户手续。
姚律师也提醒大家，在不损害国家利益、社会公共利益及第三人利益的条件下，买卖被查封房产的合同是有效的，但在房产被解除查封之前，买卖双方不能办理房产所有权的过户手续。所以买方一定要在签订《房屋买卖合同》前和卖方到房产登记机关查询房产的权属情况，避免承担不必要的风险。
天津优法律师事务所的姚丹律师表示，王先生主张合同无效的依据应该是《中华人民国城市房地产管理法》第三十八条第二款的，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产的，不得转让。程先生要想取得王先生房产的所有权，需要两个行为，一是和王先生签订有效的房产买卖合同，二是和王先生办理房产所有权的过户登记。在法律上讲，第一个行为发生的是债权效果，第二个行为发生的是物权变动效果。
首先，该条款并未明确指出买卖查封房产的合同无效或者不成立，而只是查封的房产不得转让。不得转让的法律效果是房产登记机关对查封的房产不予办理过户手续，即不产生物权变动的法律后果。而根据《中华人民国物权法》第十五条的，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即房产是否登记、是否发生物权的变动，不影响转让不动产物权的合同的效力。
其次，如果确认买卖查封房产合同的效力，也只是确认了房产买卖双方存在合同关系，即便买方请求卖方继续履行合同，协助买方办理房产过户手续，也因房产登记机关不予办理登记过户手续而不能实现，被查封房产无法产生物权上变动的法律效果，也不会产生解除查封的法律后果。这对于查封申请人（查封申请人往往是卖方的债权人）利益没有任何的损害，也谈不上损害国家利益和社会公共利益。因此，买卖双方签订的房产交易合同是有效的，但该房产在解除查封之前，房产登记机关是不能办理房产过户登记手续的。（答疑律师：天津优法律师事务所 姚丹）（记者 许卉）
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