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上海房价：上海房价跌幅全国前五 继续房地产限购限贷政策
7月25日，上海发布官微披露，上海市长应勇公开表示，将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。“一个定位”“两个不是权宜之计”不，限购限贷“双限”政策不放松，继续加强房地产市场调控，继续稳房价、稳地价。此外，上海还将继续大力推进旧区，“留改拆并举、以保留为主”，风貌、城市更新、旧区、大居建设和住房保障的统筹考虑和有机结合，打好组合拳。
莱坊日前发布2018年第二季度上海房地产市场情况。报告显示二季度甲级写字楼租金环比继续下跌1%至每天每平方米人民币9.5元，主要商圈首层商铺平均租金环比下跌0.7%至每天每平方米人民币58.1元。房地产投资市场方面，写字楼和零售物业市场各录得四主要整购成交。
第二季度，上海甲级写字楼市场新增办公面积约为250,000平方米，环比减少46%。核心商务区未有新项目入市，市场新增供应主要集中在浦东及闵行两区，占到总新增供应的60%左右。位于浦东世纪大道的浦东金融广场三号楼竣工交付，为市场带来48,000平方米的办公面积。位于闵行的丰树商业城三期也在第二季度竣工交付，为市场带来101,476平方米的办公面积。我们预计下半年市场将会有超过80万平方米的新供入市，其中新兴商务区如虹桥商务区及前滩的新增供应将占到总量的一半以上。
第二季度，甲级写字楼平均租金环比继续下跌1%至每天每平方米人民币9.5元。办公租赁需求持续减弱，租户搬离带来的空置面积提升导致不少写字楼业主已经开始通过降低租金报价以及给予更好的激励政策来提升出租率。第二季度，上海写字楼市场整体出租率环比增加0.6个百分点至94.5%。
莱坊高级董事及上海办公楼及工业物业服务部主管张延军表示：“联合办公依然是目前写字楼市场租赁需求较为旺盛的行业之一。受到风投及基金公司资金的支持，多数联合办公企业的租金给付能力高且办公面积需求大，因此受到业主方的欢迎。联合办公的需求已经不局限于小微初创企业，由于其灵活的租赁方式及租金方案，联合办公为租户在续租及扩租期间寻找临时办公场所提供了另外一种选择。因此发展日趋成熟的联合办公有望成为写字楼租赁市场未来几年稳定的需求增长点。”
第二季度，三座商场正式开业或者试营业，为市场带来320,200 平方米的零售面积。新开商场包括静安区的静安大融城、杨浦区的君欣时代广场及青浦区的夏都小镇等。此外，长风大悦城经过一年半的，也于第二季度正式整体开业，体量约为12万平方米。零售消费需求畅旺，京东618网络购物节期间，京东平台累计下单金额相比去年同期增长了33%。据上海市商务委抽样调查，本市412家零售和餐饮企业在五一劳动节期间（4月29日至5月1日）实现销售额人民币37.8亿元，同比增长15.9%。
上海仍然是国内外零售商在国内开店的首选城市，第二季度有多家全市或全国首店在上海开业。例如，美国小众运动服饰潮牌Champion上海首店登陆K11购物中心；小米旗下“有生品见”全球首家智能家居馆落户七宝万科广场；家乐福全球第一家智慧门店也落户上海。
莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“第二季度，上海主要商圈首层平均租金环比下跌0.7%至每天每平方米人民币58.1元。其中，购物中心首层平均租金环比微升0.3%，至每天每平方米人民币61.9元，而街铺的平均租金则环比下跌1.8%至每天每平方米人民币54.0元。第二季度，由于个别商场的部分楼面正在局部调整，购物中心的整体空置率环比上升0.4个百分点至14.8%。“
第三季度，预计上海主要商圈的整体零售物业租金将保持稳定。由于主要商圈新建购物中心供应有限，主要购物中心的平均租金将继续上扬，而街铺租金可能继续微跌。计划在第三季度开业的购物中心有位于黄浦区的LuOne凯德晶萃广场（86,000平方米）、位于虹口区的白玉兰广场（110,000平方米）和位于浦东的置汇旭辉广场（130,000平方米）。法国巴黎的老佛爷百货将于年底在陆家嘴中心L+Mall项目开业，营业面积约在两万平方米左右。开市客在中国首个仓储式零售门店也将于今年下半年落户浦东康桥。
第二季度，上海商办地产大交易市场表现活跃。Amcorp Properties联合Chelsfield Group买下位于南京西的仲益大厦的五个楼面，总建筑面积为9,769平方米。新加坡首峰资金管理有限公司以股权交易的形式将持有的包括24层写字楼及六层商业裙楼的盛邦国际大厦售予领盛投资管理。由红楼集团控股的民百集团将名下位于淮海中的上海广场和位于人民的福都商厦通过股权出售方式分别售予上海尚敏和上海昶褚，折合交易价格分别为人民币18.6亿元和6.03亿元。来源：中国经济网-《经济日报》 李
近日，住房大数据联合实验室完成了2018年6月大数据房价指数(BHPI)。大数据房价指数同比显示，在29个样本城市中，、天津、厦门、上海、房价同比分别下跌24.72%、11.94%、8.12%、7.02%、3.66%，居样本城市跌幅前5位。西安、成都、杭州、烟台、重庆居样本城市涨幅前5位。
大数据房价指数环比显示，(燕郊)、成都、、海口、上海环比分别下跌3.92%、3.56%、0.97%、0.96%、0.54%，居142个样本城市跌幅前5名；重庆、西安、乐山、西双版纳、防城港环比分别上涨7.76%、4.41%、3.72%、2.78%、2.57%，居样本城市涨幅前5名。142个样本城市中，房价环比下跌的城市为22个，比上月减少6个。
其中值得关注的是在严厉的调控政策作用下，前期热点城市成都环比大跌3.56%，这将带动四川板块其它热点城市如绵阳、眉山、南充、乐山等的降温；受环京巨头华夏幸福等继续降价回笼资金影响，(燕郊)房价再度大跌3.92%；重庆取代西安居样本城市房价环比涨速之首。
大数据房价定基指数显示(以2017年12月为基期)，2018年前6个月，142个样本城市中，房价累计下跌城市为14个，个数与上月持平；有西安、重庆、青岛、西双版纳、大连、咸阳、烟台、太原、三亚、绵阳、、乐山、贵阳、聊城、宁波、泰安、眉山、南充、杭州19个城市，房价累计涨幅在10%以上。与2017年12月相比，2018年6月，厦门、上海、、、太仓分别下跌了5.36%、2.71%、2.43%、2.17%、1.92%；西安、重庆、青岛、西双版纳、大连分别上涨了42.58%、28.15%、21.01%、16.34%、15.27%。
项目组认为，在复杂的内外部形势下，房地产市场格局变化较快，热点三四线城市房价将逐步降温。货币政策的适度宽松，有利于房价的软着陆。来源：中国网财经
7月17日，上海市统计局副局长汤汇浩在新闻发布会上表示，上半年（2018年上半年，下同），上海房地产开发投资同比增长3.6%，增速比一季度回落1.0个百分点。其中，住宅开发投资增长4.1%；办公楼投资增长5.5%；商业营业用房投资下降12.9%。
作为楼市重点调控的一线年以来，上海已先后四次发布相关限购限售政策，从提高首付、摇号买房、企业购房等各个层面实施精准调控。今年已经过半，经过数轮调控，从上海土地供应、新房市场表现以及房企发展势头等方面的数字中，都可清晰看到楼市回归的轨迹。
根据同策研究院的研究报告，上半年，上海共供应50幅住宅类用地，以外环远郊为主，最多的为浦东新区，其次为青浦区。黄埔区、长宁区、虹口区、奉贤区上半年未供地。其中，仅两幅为含商品住宅属性的用地成交，远低于往年水平。数据显示，2017年上海商品住宅用地成交量为209万平方米，而今年上半年仅为8.1万平方米。
中国指数研究院的数据显示，2018年1月至5月，上海土地成交金额总计377亿元，同比虽上升17%，但排名跌至全国第九。
业内人士分析，上海财政力量雄厚，不必完全依靠卖地获得收入，同时为管控高价地、巩固楼市调控，上海在土地放量方面显得谨慎。
商品住宅土地少，并不意味实施“一切”的土地供应政策。自2017年集中推出租赁住宅用地以来，2018年上半年，上海共出让11幅租赁用地，预计建筑面积61万平方米，是居住用地建筑面积的3.74倍。
根据《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”期间，上海市将新增170万套住房供应，其中商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理源30万套（间）左右。租赁住房在“十三五”期间供应比重超过40%，远高于商品住房供应。
业内人士表示，2017年至今，上海主要集中在外环供地。同时，在国家和地方双重政策影响下，安置房、租赁住房等保障性住房比例持续提升。随着楼市趋于稳定，进入下半年，商品住宅用地的供应可能有所增加。
土地供应结构的变化，直接影响着上海上半年的楼市走势，具体表现为“二手房市场火热，刚性需求楼盘占比较高”。
据汤汇浩介绍，上半年，上海新建商品房销售面积734.18万平方米，同比增长3.0%，增速比一季度回落2.0个百分点。同策研究院的分析报告认为，上半年，上海二手房市场销售量同比增加，二手房成交套数是一手房的3.56倍，为2012年以来的最高值。
上半年，上海的新开楼盘主要位于远郊，全市商品住宅成交面积排名前三的区域是青浦、嘉定、松江。青浦以成交46.01万平方米占据榜首；嘉定成交面积为35.47万平方米。研究人士分析称，目前，上海市中心可供出让的新房房源非常有限。
从房价来看，上半年，新建商品住宅价格同比下降0.3%，环比累计下降0.7%；二手住宅价格同比下降1.1%，环比累计下降1.7%。上半年，上市楼盘以远郊区域为主，针对刚需阶层每平方米2万至3万元的房源销量占比有所增加，从2017年下半年的18%上升到今年上半年的23%；同期，200万至300万元总价段的房源销售占比上涨6个百分点。
同策研究院的分析显示，上海上半年新建商品住宅成交22110套、套均面积为118.9平方米，跌破120平方米，是2015年以来套均成交面积的最小时段。120平方米以下户型对应的刚需、刚改群体成为绝对主力，在总成交套数中占比达70%。
从上半年销售TOP20（20强）情况来看，绿地、万科、融创的销售面积、金额均居前列。无论是以占股还是操盘维度计算，龙头房企排位都难以撼动。
今年，各房企的压力都不小。太平戴维斯发布的“上海市场回顾报告”指出，由于贷款融资困难，房地产市场延续了较低的成交量。上半年，大交易成交总额为196亿元，仅为去年同期的一半。
和往年同期相比，今年房企各梯队的准入门槛全线%并创下新低。其中，TOP5（5强）房企准入门槛下跌最严重，环比跌幅达29.64%；TOP50（50强）准入门槛环比跌幅超过25%。
分析报告指出，由于土地供应量低、政策调控下商品住宅供应相对欠缺，上海商品住宅市场面临供应相对短缺的“供应型失衡”。房企开始出现“慢周转”情况。
数据显示，2015年至2016年，首次开盘项目从拿地到销售的平均时间为13.2天。而2017年至2018年，这一周期变为21.6天。
业内人士分析，从中长期来看，上海土地市场“寸土寸金”，加上一些性条件，房企获取土地难度加大。一旦在上海获得土地，势必导致房企经营转向“做利润”，从而形成“慢周转”。
克尔瑞发布的上半年（2018年上半年，下同）上海房企权益销售金额排行显示，具有主场优势的绿地占据榜首，万科、融创位列其后。前三甲权益销售金额占十强房企总额的52%。
在TOP20（20强）房企中，总体排名变化不大。惟新长宁一家实现跳，较上次排名跃升24位至第15，权益销售金额20.49亿元。业内人士表示，新长宁是长宁区属老牌国企，长期经营经济楼宇载体建设、旧区、公租房运营等项目。在“租售并举”的宏观调控下，上海近两年大力发展租赁住房，对商品房实施精准调控，与新长宁主营业务非常契合，成为其排名攀升的原因之一。
综合来看，权益销售金额排名前十的房企，上半年大多有项目拿到预售证，且在售项目较多。其中，万科多个项目热销。以万科海上传奇项目为例，444套房源吸引了924组客户认筹，认筹率达208%。融创此前在上海亦斩获多幅地块，并为高营收提供了基础。
克尔瑞报告指出，房企上下半年的销售额通常按“四六”占比，更倾向于把后劲留在下半年。然而，今年房企却纷纷提前发力。究其原因，是房企在预售证审批并未完全放宽和限价调控的背景下，为锁定客源、规避不可控因素，选择尽快收获业绩。
上海当地近期的报道佐证了这一观点。最近20天，上海终止了4经营性用地出让，其中两为居住用地。分析指出，地块不排除因无人竞买而终止出让，某种程度说明房企拿地更趋。而随着上海土地供应节奏加快，终止出让亦可能是房企销售业绩受影响，推迟了拿地的时间节点。
在“房住不炒”的下，业内人士认为，上海调控政策将长期持续高压。房企在业绩目标、资金兑付压力下，下半年或将以价换量，提速资金回笼。
长江证券报告显示，长期深耕上海的新城控股在2017年跻身千亿元俱乐部，2018年上半年攻势不减，新增土储1201万平方米，其中长三角约572万平方米；上半年完成销售953.11亿元，占全年目标任务的52.95%。若按完成全年任务目标、拿地力度维持高位的情况分析，新城控股在下半年将持续发力。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，下半年新城控股在上海的4至5个项目有开盘和加推计划。
另据了解，融信目前在上海的自操盘及合营项目有8个，预计下半年还有两个新项目；金茂上半年有两个项目少量房源在售，下半年将再推两个全新项目，其上海公司全年销售规模预计达85亿元。
从政策层面来看，上海持续调控的决心不变。对于房企如何在下半年“期末考”胜出，不少房企表示高周转是必选题。欧阳捷表示，快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的抓手，也是实现规模增长的助力器。
融创中国东南区域集团副总裁杨贵司表示，他们加快了去化速度和资金回款力度，确保未来发展有足够资金支持，而收并购仍是房企拿地的主要方式，“为应对当前金融收紧的情况，联合拿地、合作开发是市场主流选择”。
业内人士预计，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，一些房企下半年可能会以价换市甚至主动降价。（中国建设报）