联系方式：renmin@163.com 
楼市大变局!本科可6折买房!今天我们都是深圳人
今天上午，深圳市住房和建设局发布了《关于深化住房制度加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)大力实施住房领域供给侧结构性，明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标:
至2035年，深圳拟筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比约60%，而商品房占比只有40%。更引人注目的是，符合深圳市人才要求的购房者可以以市场价5折、6折的价格来买房、租房。
《意见》一发布，即引发了行业的密切关注，这也是既天津抢人之后，第二个强势抢人的直辖市，而且是走在最前沿的深圳。曾经“来了都是深圳人”这句口号，在高房价下被大家调侃为“来了深圳，就是惠州人”。关于未来深圳房价的走势，也有不同的意见，有看涨的，也有看跌的。
一、市场商品住房。占住房供应的40%左右，做到让有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳健康发展。
二、政策性支持住房。占住房供应的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%;其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。
三、公共租赁住房。占住房供应的20%左右，重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
一、关于此项政策出台的背景，的主要内容等，深圳市住房和建设局负责人在就《征求意见稿》答记者问时已讲得比较清楚，共有13个问题及相应的答复。(问题的字数不少，但解答的很详细)
答:当前我市房价高企，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，现有住房供应与保障体系已难以满足广大市民对改善住房条件的新需求，难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求，急需出台新的住房供应与保障政策，破解发展中的难题。
新政策出台后，现有的房地产调控政策不变，要通过严格落实各项调控措施，确保房地产市场持续健康稳定发展。
答:第一，提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类(四种)住房、三类补贴”的我市住房供给和保障体系的总体设计，其显著特点是全覆盖，以市场为主满足多层次需求，以为主提供基本保障，让每一位市民都可以根据自己的情况，找到其解决住房问题的途径，实现住有所居。这是我市率先全面贯彻落实十九大报告关于住房制度的具体实践。
第二，大力实施住房领域供给侧结构性，明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。
第三，提出了6类15种住房建设筹集渠道，破解我市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约。
第四，完善了人才住房、安居型商品房和公共租赁住房制度设计，明晰了各类住房的功能定位和覆盖范围。
第五，对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转，购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的，可以申请向缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。
第六，大力发展住房租赁市场，建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台，提供真实、透明、便捷、安全的租赁信息服务，减少中间收费环节，引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易，逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。
答:一是加大货币补贴力度，鼓励支持人才租购市场商品住房;二是实行租购并举，探索建立先租后售、以租抵购制度;三是明确了户型面积标准和租金、售价标准;四是实行一定年限内封闭流转;五是对高层次人才实行更加优惠的政策，符合条件的高层次人才可以申请免租入住一定年限、相应面积标准的住房，在深全职工作满5年以上，符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。
答:根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号，以下简称13号文)，具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员)，或属于符合我市产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上)，或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入我市人才住房政策适用范围。在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按租购人才住房。
《意见》提出，人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。
答:《意见》确定的住房发展目标是基于需要与可能的原则，与正在编制中的深圳市城市总体规划(2016-2035年)充分衔接。
截至2017年底，我市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。
答:《意见》根据国家有关政策和深圳实际，将提供公共租赁住房作为基本住房保障的主要方式，对公共租赁住房政策作了进一步完善:一是明确公共租赁住房主要面向低收入及部分中等偏下收入户籍住房困难居民，通过设立收入财产限额标准实施精准保障;二是安排一定比例的公共租赁住房房源，面向符合条件的为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，不限户籍;三是规范租金标准，为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，其中特困家庭为公共租赁住房租金的10%;四是明确优先顺序，特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，对符合条件的残疾人、重点优抚对象、计生困难家庭、见义勇为人员等特殊群体优先保障;五是根据我市强区放权的战略部署，进一步落实区级的基本住房保障属地责任，加强全市房源统筹调剂和区际协作;六是明确公共租赁住房占住房供应总量的20%左右。
答:《住房城乡建设部 财政部关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》(建保〔2016〕281号)对城镇住房保障家庭租赁补贴作出了政策，明确要求城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式，逐步转向以租赁补贴为主。
《意见》按照上述文件要求，结合深圳实际，提出面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。住房租赁补贴保障范围由特困人员、低保和低保边缘家庭扩大到户籍低收入和中等偏下收入居民。基本住房保障对象既可以选择申请公共租赁住房，也可以选择申请住房租赁补贴。我局将会同有关部门抓紧研究制定实施办法，在此基础上开展住房租赁补贴工作。
答:《意见》中明确，按照“老人老办法、新人新办法”的原则，妥善解决已取得备案回执及已在册的公共租赁住房、安居型商品房轮候家庭的租购住房问题，确保平稳过渡，新旧政策有序衔接。具体办法将通过修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制定《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》予以明确。修订或制定上述办法将按照立法程序进行，面向社会广泛公开征求意见，做到科学决策、决策、依法决策。
答:市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。《意见》出台的一个重要目的是以住房供给侧结构性为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。同时，《意见》明确提出房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。
答:加强住房分配管理，体现公开公平的原则，是住房保障和人才安居工作的生命线。《意见》明确提出:一是要健全诚信申报和信息公示制度，完善准入和退出机制，强化用人单位的管理责任;二是要建立保障对象经济状况认定核对机制，加强核查机构工作力量，增加财政投入，充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度;三是设计多种分配方式，如轮候、抽签、摇号等方式，具体办法将在三个配套文件中作出详细;四是严肃查处骗租骗购、转租转售、重复享受住房保障等违法行为，并将违法信息纳入全国信用信息共享平台，让失信人处处受限。我们欢迎社会对住房分配工作进行监督。
问题11:市民购买了商品房后，还能否购买人才住房或安居型商品房，购买了人才住房或安居型商品房后，还能否购买商品房?
答:出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此，根据人才住房和安居型商品房的相关，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房)，或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。
出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由按回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。
答:《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房将会在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由按回购。
购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等条件的，可以申请向缴纳一定比例增值收益后取得完全产权上市交易。
答:我市住房保障的收入财产限额将由市发改委会同市住建局、市民政局等相关部门，根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及财政承受能力、住房市场发展状况等因素，共同研究划定，并动态调整。
《意见》提出建立健全保障对象经济状况认定核对机制，出台居民收入财产核查和认定办法，核查工作将由民政部门负责，并充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度。
中国城市经济学专家委员会副主任宋丁:比如企事业单位，中间如果有原有的土地和原有的住房，可以允许利用原有的土地和住房来批指标，去做内部的保障性住房供应，这就解决了重新的过程，简化了手续，同时也扩大了整个保障住房的供应链，通过多主体供应的办法来解决。
深圳链家研究院院长肖小平:首先对目前在售的这个商品房的开发商来讲，在心态上也许会更加惜售。因为未来比如有60%的新增供应可能是在保障房类别上了，所以觉得新增的商品房会变少，当然最终能不能反映到他们的售价或者是推盘节奏，还要看具体的这个资金回笼要求。
美联物业全国研究中心总监何倩茹:对于开发商来讲，未来拿地的压力会越来越大，因为毕竟一手的土地供应量应该会不断下降，而且人才住房、保障性住房的配建面积也会越来越多，所以对于开发商来讲，运营的成本也会有往上走的机会。所以未来一手商品房的销售价格，会有水涨船高的情况出现。
公号博认为，深圳的“意见出台”后，带有新标杆意义，估计一线城市和强二线城市，未来都会这样做。其结果是:可售商品房在中心城市将普遍减少，控制的政策性住房占比将大幅增加。未来排名靠前的中心城市，将逐步进入“选人模式”、“选钱模式”。
可以预见的是，在未来，一线城市商品住宅将会更加稀缺。其实这是参考新加坡、的打法，新加坡商品房的占比30%，商品房占比50%，深圳40%介于两者之间。按照这个逻辑的话，未来商品房类似奢侈品，价格可能会放开，不会对商品房的涨幅做;买不起商品房的人群可以考虑购买政策性住房或者公租房。到那个时候，商品房可能就真的成为了一个人身份与阶层的象征了。所以，想买商品房的朋友，what are you 等啥嘞?