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房地产或成为中国经济最大灰犀牛？新政策能否房价上涨？
核心提示：房产房价问题一直是民生问题中百姓最为关注的部分，而租购同权和共有产权房是国家新推出的关于房产的政策。这些政策是不是行之有效的方法呢，它们的出现又会不会推动房价下跌，给人民带来切实的好处呢？来
核心提示：房产房价问题一直是民生问题中百姓最为关注的部分，而租购同权和共有产权房是国家新推出的关于房产的政策。这些政策是不是行之有效的方法呢，它们的出现又会不会推动房价下跌，给人民带来切实的好处呢？来听一虎一席谈几位专家的精彩辩论。
解说：楼市风向标转向，或吹响房价下行冲锋号，继此前楼市限购、限贷、限价、限售、限商政策之后，最近各地密集出台了一系列租房新政，租购同权有望成为发展新趋势，从落户、入学向医疗就业、社保等更多社会福利领域拓展，上海新增住宅面积9成以上将用于租赁，深圳推行住房公有制，棚改住宅除了回迁，只租不售，8月之8日国土部与住建部公布，利用集体建设用地，建设租赁住房试点方案，北上广等13个城市试点，集体建设用地建租赁用房，以期增加租赁住房供应，一个全新的住房租赁时代，或已悄然到来。有分析称，随着多地壮大租赁市场，调整土地工业政策，楼市长效机制正逐渐，中国房地产市场将迎来一场剧烈变革。8月3日又出台了一项重磅新规，就《市公有产权住房管理暂行办法》征求意见，由和购房者共同出资取得产权，以减轻购房者的压力。市住建委表示，共有产权住房可按相关落户入学，分析称此举让刚需买房的购房需求被极大稀释，楼市格局或将被撬动，各地推进租购并举，会否推动房价下跌。
胡一虎：欢迎收看今天的《一虎一席谈》，你看够热情了吧，为什么，迎接中国房市新的来临，你有没有发现，最近到底哪个城市有暴涨了吗，没有，有没有哪个城市突然出现有新的变化，新的地王诞生吗，没有，这种情况跟过去都截然不同，为什么，就像刚刚影片当中有个关键一句话，中国的房地产将迎来创新的变革，巨大的转变，真的是如此吗？我们首先来看看巨大的转变，是在哪里？新闻由头就从租购同权开始，你看很多地方，很多城市，有租购同权新政在落地了，很多人说，同权同权，这个同权难道只是说说而已吗，现领你觉得如何？
杨现领：这愿景可以分阶段来实现，比如说最早期可能实现的，是一些最基础的，比如说我能够办居住证，然后能够公积金能够交租金，然后呢还有一些社保，这方面的一些，这些基础性的工作，我相信会比较快地来推进，至于从根本上我们能够获得公共同等的，比如育医疗我认为这是一个，背后的是公共服务的能力。
赵秀池（市住房保障决策咨询专家）：绝对的租购同权是实现不了的，现在我们在推这个租购同权呢，指的是公共服务的均等化，比如说我租房孩子也可以解决上学，也可以落户问题，现在慢慢在推这个事。
万喆（中国黄金集团首席经济学家）：那么事实上这个房权当中，包括好几个权，一个是产权，那另外一个呢实际上有一个是中国特色的叫户权，也就是说我是有户籍的人口，不但我房子在这，而且我有一个户口在这，那么我们事实上现在很多的公共服务以及所谓的这个福利，都是附着在户权上，而不是在我们的所谓房权或者是不完全是附着在我们的产权上的。那么户籍为什么会存在呢？就是因为中国过去和目前仍然出现极大的公共服务的资源的不平衡和不平等以及相对比较稀少的问题，因此一直在谈户籍，而不能进行完全的。因此它现在讲这个租售同权，理论上是说，你如果租了这个房子，你就可以怎样怎样。那举一个最简单的例子好了，如果我租了这个房子，现在我说我把我的户口入到你这个房子上来，首先房东得同意，但是人就不一定能同意，因为他自己可能也有附着在的户权需要解决，然后加上其他就是户权这件事情，实际上跟房屋管理，是完全不同的部门，因此，比方说你当地的就不一定能够完全同意。
胡一虎：所以这里的关键点所在，你房东本身有相当大的自主权，对不对，所以在针对这一点来讲，晓苏如果像刚刚万喆所担心的事情，是不是实情。
孟晓苏（中房集团理事长）：租购同权肯定是要逐步实现的，而且要想实现真正的租售并举，必须要在社会福利的享受方面，要给租户以同等的，特别是这个现在学区房，人们关注是不是能够有入学的，还有在这里能够摇号买车的，在一些城市的入户，还有办理护照啊，这些，这些呢，我认为应当在租售同权方面努力实现这种非产权以外的所有的权益。
胡一虎：我们看到的租购同权，到目前为止不到两个月，你满不仅是广州、成都、郑州、、南京陆陆续续地推出，这个推出之后，谁在鼓掌叫好就是那些打算要去租房子的年轻朋友们，在座的有很多是租房子的年轻朋友，你看到这样的政策你有哪些感想想表达意见的，来，请说。
观众：我觉得这个政策还是，对我而言还是挺好的，因为我现在就是在工作，然后租房子，因为我今年是27岁，所以可能正考虑结婚，所以说如果这个租和买同权的话，可能对以后我结婚之后这个孩子上学啊，落户这些都会有帮助。
胡一虎：好，谢谢，你看看一个制度，会影响一个年轻人到底决定踏入婚姻的早跟晚，来后面的这位，后面这位大哥请说。
观众：我感觉现在这个租购同权之后啊，就是拿三四线城市这个房价降低，来补充一二线城市这个房价上升，因为现在很多一线城市像北上广深，现在这个白领啊，现在购房的压力非常大，很多人是只能是租得起但买不起，但租购同权之后，这些白领的话，就可能在北上广深一线城市就可能长期的工作和生活，这样他们就不可能在三四线城市，他们的家乡再去购房。
杨现领：他的逻辑完全是混乱的，每个城市它的发展规律，是不一样的，比如三四线呢这轮房价的上涨，和未来它的走势，主要是取决于三四线，当地的这个改善性需求，它的的这个力度，以及货币条件的宽松的程度，其实这轮相反地，我们看到，这轮周期里面，三四线的涨幅还是比较明显的，应该是量价齐涨，也就是这轮周期里面，整个一二三四线里面，应该说三四线表现是最突出，最亮眼的，而这个事情和租赁的发展是同步的，对吧，就是整体上呢，这个三四线发展有它自身的规律。
胡一虎：但这里头当中，的确大家很容易把这个新的制度，跟房价未来的演变上上下下，做联向的思考，比如说在画面上所看到的，我们就拿厦门好了，厦门呢租购同权，它进行了网络调查，在网络调查当中只有3成的网友认为说，有了租购同权之后，这个房价会下降，这彼此之间的关联性会如何，万喆你看这个逻辑呢？
万喆：我觉得这个逻辑其实不是太成立，我认为现在的一个误读就在于，认为租购同权是影响房价尤其是影响使它下行的一个非常重要的促进因素，我认为实际上并不是这样，因为我们要知道说，它能不能使房价下降，先要知道说房价为什么在这几年来上升得特别快。那么最主要的原因实际上有两个，第一个就是说大家都是看涨不看跌的，那么如果一直看涨当然觉得说，我何必租房子呢我现在如果是买房子，已经把我租房的钱给包含在内了，那未来我还可以把它变现还可以挣一笔，那么只要它看涨而且有人比买房人更怕房价跌，那我何必不买呢。第二个呢，实际上就是说，他怕不合算，因为我们可以看到，在这个二三十年，二十年来，央行的这个货币发行实际上是翻了20倍，所以说它的这个年化收益率大概达到了20%，没有几个商品是真正跑赢了这个年化收益率的，那么如果你看上海一些中心城区的房价，它基本上是刚刚跑赢这个就是年化收益率的。因此呢，老百姓手里其实是没有那么多钱的，他必须要斤斤计较地来计算，他就觉得说，买房是一个好的投资，要不然这钱就砸在我手里了，如果不解决这两个问题的话，实际上就无决大家争相一定要去买房这样的一个问题，因此租购同权并不是它的解决方案。
赵秀池：因为租房市场和买房市场它是互动的有关联的，如果我是自住的需求，我租了房就不买了，或者说我买了就不租了，如果租购同权能实现的话，现在就是说刚才说年轻人，他收入有限，买不起房，不用非得说丈母娘说，没房不能结婚对吧，我租房也可以结婚了，那我就不买了，所以就减少了买房的需求。然后这个买房市场的供求关系，房价可能会下降。
杨现领：不会像教授说的那样完全的，是这么一种状态，实际上今天这两个市场的互动性非常弱，我举个最简单的例子，今天呢这是租房的人，这个人在30岁以下，这一部分人是买房的人，这人通常手里已经有一套房子了，在上海和个别二线城市今天这部分人的换房需求是占主导的对吧，而这些年轻人呢，在很长一段时间压根进入不了交易市场，因为今年在跟上海，首次的购房门槛都已经好几百万了对吧，这个其实是很多人已经无法承受的，所以我们租赁的市场的发展，和租购同权的核心，是让这一部分人买不起的这一部分人，能够住得更好一点，租得更好一点，其实没有对，没有说我们要对房价产生什么影响。
孟晓苏：现在来说它对房价有什么明显影响，肯定是不大的，但是如果要从长远分析，租赁市场进一步发育的话，人们要从两端来看才能把这个事情看清楚，一端是这个需求方，租赁房的人多了，这些人有可能就短期内就不买房，但另一方面呢还有供给方就是业主、出租方，那么如果没有出租方这个市场无法形成，那么租赁市场会鼓励业主更多地持有房屋，把它用于租赁，从这个角度上说呢它又会推动房屋的购买，所以这两个因素到底是孰大孰小，还要在市场发展中看。
胡一虎：在我们等待的过程当中，我们要听听看不同的嘉宾，不同的观众层次，你怎么发出你的声音，来，这边请说。
观众：因为一线城市，不论你买房还是不买房，首先你的户口都是解决不了的，第二个呢，这个通知里边还有一条，就是说它是由各区根据实际情况来这个决定，是不是可以实现这种这个人口的调剂，所以的话呢我认为租购同权这个概念在没有意义。
赵秀池：不是对所有人有意义，但是有一部分人受益的，现在刚才说的京籍无房家庭，符合两个三年的条件，是可以的，可以解决孩子上学问题，然后如果。
赵秀池：外地户口有意义，因为它慢慢地在赋权，就是说将来市要建立住房租赁监管平台，如果你租了房子在这备案，直接在平台上可以下载你稳定居所的这种证明，然后可以办居住证，如果居住证达到一定期限然后就可以解决孩子上学问题。
观众：关于租赁住房这块，我们这块人口比较多，再往外牵引，那反过来在牵引的过程之中呢，又出现了这个租赁房子这个事情，那牵引的过程中就是说，其中你有新居住证，你有5年社保，你就可以在这申领，那其实呢很多人是钻这个的，外地人根据这个条件，大面积的就可以申请，我们一方面在往外牵引，一方面呢通过这个机会又输进了，我觉得是绝对对撞。
孟晓苏：的任务不是疏解人口，而是疏解非首都功能，也就是说要把机构迁出去，如果不把机构迁出去，你老百姓怎么跟着走，机构还在这里，老百姓就在这里上班，就在这里居住。
观众：我想说一下就是，通过出台这个政策来把房价让它稍微降降温，其实我认为可能效果是恰的其反的，因为现在就是，租购同权其实对谁是最有利的，就是现在拥有房的房主，在现在他们所拥有这个房屋，如果用于租赁他们所租赁的仅仅是一个房屋的居住权使用权，但是如果租购同权一上来，他们等于附加了一些户权的一个福利，社会福利等于一并地全都租给了租户。那么现在等于说，他们现在这个房既有的价值已经上涨了，那么可能更多人看到，就是我可以通过租购同权，获得就是通过租赁获得就是我能赚取到更多的利益。
万喆：我觉得她这个担心其实还是有一定的可能性的，就是现在的炒作实际上如果太过围绕于租售同权，是为了就是解决房价问题，我认为这本来就是一个，反而使得有些人有可乘之机，就是来提高租金啊之类的。
赵秀池：租售同权的话，有可能使租金上涨，但是呢，因为它是一个综合因素，也不一定绝对上涨。那另外呢，我们要看这个从房东来讲，从这个出租人来讲，实际上它的租金的收益率是很低的，我们自己可以算一下账，你自己有房子的话，比如说二手房我家有一套300万，360万，我租出去给同事，好几年不涨房租了，才3万，1%的收益率，如果我把这个资金，把这房子卖了，我放在银行起码5%的收益是有的，那所以这样来看，我们看从租售比来看，租金上涨也是合理的，我认为。
万喆：我是反对这个观点的，因为如果你看收入比的话，就会发现，我们的租金并不低，如果你看这个人均每年的可支配收入的这个支出的话，你就会发现美国或者是英国，他们的这个可支配收入大概跟它的房价的中位数是平齐的，而我们实际上就是收入要远远低于我们这个房价的中位数的。
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